Scrollujesz Otodom o 23:00, szukając okazji. Mieszkanie 52 m² na Mokotowie, stan do remontu, cena 340 tysięcy. Okazja życia! Klikasz “pokaż numer”, dzwonisz rano. 

“Przykro mi, już sprzedane. Właściwie to mamy umówionego notariusza na przyszły tydzień.” 

Oferta wisiała online niecałe dwa dni. Ktoś był szybszy.

Ten ktoś dostał o niej alert o 8:47 rano – w tym samym momencie, w którym się pojawiła. O 10:30 był na oględzinach. O 14:00 złożył ofertę. Ty zobaczyłeś ogłoszenie 14 godzin później, bo zajmowałeś się swoimi zwykłymi obowiązkami. Wszystko odbyło się, zanim w ogóle zdążyłeś wejść na portal.

Boli?

W 2025 roku rynek okazji inwestycyjnych to wyścig, w którym wygrywa ten, kto ma lepsze narzędzia. Ręczne przeglądanie ogłoszeń to jak szukanie igły w stogu siana, podczas gdy konkurencja ma detektor metalu. Codziennie na portalach pojawia się ponad 1000 nowych ogłoszeń. Najlepsze okazje znikają w ciągu kilku godzin. Częściej minut.

Technologia nie zrobi za Ciebie remontu i nie przeprowadzi negocjacji. Nie zastąpi Twojego doświadczenia i umiejętności oceny potencjału mieszkania. Ale bez niej nawet nie dotrzesz do stołu negocjacyjnego, bo ktoś inny będzie już tam siedział, podpisując umowę przedwstępną. 

Pytanie brzmi: dalej chcesz scrollować portale wieczorami, czy wolisz być tym, który dostaje alerty rano?

Jak technologia zmienia zasady gry?

To był tylko przykład, ale przyznaj szczerze, że jest w tym sporo prawdy. Bez narzędzi takich jak alerty zostajesz w tyle. A to przecież nie jedyne zastosowanie techlonogii we flippingu. 

Pokażę Ci.

Bazy Big Data

Weźmy na tapet analizę comps. Klasyczna metoda: przeglądasz portale, wypisujesz ceny ofertowe podobnych mieszkań, robisz średnią i masz “wartość rynkową”. Problem w tym, że  ceny ofertowe to życzenia sprzedających. Mieszkanie może wisieć za 400k pół roku, a sprzedać się za 350k. Ty tego nie widzisz, bo portal pokazuje tylko aktualną cenę. Możesz co najwyżej zgadywać, ile procent trzeba zbić z oferty, żeby dostać realną wartość. 10%? 15%? A może w tej konkretnej lokalizacji ludzie faktycznie płacą pełne ceny, bo popyt jest większy niż podaż?

Nie wiesz, czym jest analiza comps i ceny ofertowe/transakcyjne? Zajrzyj do słowniczka!

Serwisy oferujące bazy big data rozwiązują ten problem, bo dają dostęp do faktycznych transakcji z aktów notarialnych. Bazy zawierające milion i więcej transakcji z całej Polski pokazują, za ile mieszkania faktycznie się sprzedały. Sprawdzasz konkretną dzielnicę, konkretny typ zabudowy, konkretny metraż i widzisz prawdziwe ceny transakcyjne z ostatnich miesięcy.

Szukasz takiej bazy? Zajrzyj na Investoro.

Automatyzacja monitoringu – koniec ze scrollowaniem

Wracamy do problemu z początku: 1000 nowych ogłoszeń dziennie. Nawet jeśli ograniczysz się do jednego miasta i konkretnego metrażu, zostaje Ci kilkadziesiąt ofert do przejrzenia. Robisz to rano przed pracą, w przerwie obiadowej, wieczorem przed snem. I tak omijasz 80% czasu, kiedy pojawiają się nowe oferty. A najlepsze okazje znikają właśnie wtedy, gdy Ty akurat masz spotkanie albo zajmujesz się remontem w obecnym projekcie.

Automatyzacja monitoringu działa prosto: ustawiasz raz kryteria, system sprawdza za Ciebie. Lokalizacja, metraż, przedział cenowy, stan mieszkania, typ zabudowy. Możesz dodać wykluczenia – na przykład parter, brak balkonu, spółdzielcze lokatorskie. Im bardziej precyzyjne kryteria, tym mniej śmieci w wynikach. System monitoruje portale 24/7 i wysyła alert, gdy pojawi się coś pasującego. SMS, email, powiadomienie push – jak wolisz.

Kluczowa sprawa: nie ustawiaj kryteriów zbyt wąsko. Jeśli szukasz tylko mieszkań 48-52m² za 430-450k na Mokotowie w stanie do remontu, możesz czekać miesiącami na alert. Lepiej poszerzyć przedział do 45-60m² i cena do 450k, a potem ręcznie ocenić, które oferty mają sens. Alert ma Cię ostrzec, że coś się pojawiło – decyzję i tak podejmujesz Ty.

Drugi element automatyzacji to śledzenie zmian cen. Mieszkanie wisi za 400k od trzech miesięcy? Właściciel obniżył cenę do 370k? To sygnał, że jest zmotywowany do sprzedaży. Możesz zadzwonić teraz i negocjować dalej, bo wiesz, że chce szybko sprzedać. Albo czekasz tydzień i przypominasz się – jeśli znowu obniży, będzie jeszcze bardziej zmotywowany. Chcesz ręcznie śledzić takie rzeczy? Możesz. Ale po co, skoro system zrobi to za Ciebie i wyśle alert “cena obniżona o 30k”?

Ile to daje w praktyce? Zamiast przeglądać 50 ogłoszeń przez kilka godzin, oceniasz 5-10 alertów przez 5 minut. Oszczędzasz czas, nie omijasz okazji, reagujesz w minutach, nie dniach.

Sprawdź to na własnych projektach razem z Investoro

AI w ocenie potencjału – za granicą już działa, w Polsce jeszcze czekamy

Oglądasz mieszkanie i próbujesz oszacować, ile będzie kosztować remont. Patrzysz na ściany, instalacje, podłogi, okna. Robisz zdjęcia, notujesz co trzeba wymienić, później siadasz z kalkulatorem i excelem. Jeśli masz doświadczenie, zajmie Ci to godzinę. Jeśli jesteś początkujący – kilka godzin. 

Narzędzia oparte na rozpoznawaniu obrazu, dostępne głównie w USA (w Polsce niestety jeszcze nie – ale warto się przygotować i o nich wiedzieć), potrafią analizować zdjęcia nieruchomości i identyfikować podstawowe cechy: typ pomieszczeń, styl architektoniczny, ogólny stan (dobry/średni/zły). Wyobraź sobie, że pobierasz fotki z ogłoszenia, system przetwarza je w kilka minut i daje pierwszą ocenę. Czy to zastępuje inspekcję z rzeczoznawcą? Absolutnie nie. Czy daje szybki pierwszy przegląd przed oględzinami? Tak – i czasem wystarczy, żeby odsiać oferty, które wyglądają tanio, ale remont zje całą marżę.

Niestety, używanie AI ma swoje poważne minusy – jej dokładność drastycznie spada wraz ze złożonością przypadku. Badania pokazują, że dla prostych, standardowych projektów błąd szacunków AI wynosi około 5%. Ale gdy pojawiają się niestandardowe elementy – skomplikowany stan prawny, ukryte problemy z instalacjami, nietypowy układ pomieszczeń (zwłaszcza w kamienicach)  – błędy wzrastają do 12-15%, a w skrajnych przypadkach nawet 40%. Computer vision osiąga tylko 60% dokładności w klasyfikacji stanu nieruchomości, co oznacza, że w 40% przypadków system po prostu się myli.

Są też narzędzia do automatycznej wyceny nieruchomości – AVM (Automated Valuation Models). Banki używają ich od ponad dekady do wstępnej oceny kredytowej. Wpisujesz adres, metraż, rok budowy, stan, algorytm porównuje z tysiącami podobnych transakcji i daje szacunkową wartość w kilka sekund. Dla flippera to szybki sposób na weryfikację, czy cena w ogłoszeniu jest sensowna czy przeszacowana. Ale uwaga: błędy AVM wahają się od 3% dla prostych przypadków do 20-40% w skrajnych sytuacjach. 

Chatu GPT możesz używać jako asystenta do analizy ogłoszeń. Kopiujesz treść, wklejasz z promptem “oceń czy to może być okazja inwestycyjna, na co zwrócić uwagę podczas oględzin”. System wyłapie potencjalne sygnały w opisie – “pilna sprzedaż” może oznaczać zmotywowanego sprzedającego, “do odświeżenia” prawdopodobnie to generalny remont, “spokojna okolica” może być eufemizmem na “daleko od komunikacji”. Dokładność? Około 80-90%, co brzmi nieźle, dopóki nie zdasz sobie sprawy, że te 10-20% błędów może Cię kosztować dziesiątki tysięcy. Dlatego zawsze weryfikuj wyniki – ChatGPT czasem halucynuje i brzmi autorytatywnie, nawet gdy się myli.

Jest jednak jedno narzędzie, które łączy to wszystko w całość. I działa już w Polsce.

W Investoro poszliśmy o krok dalej – połączyliśmy tradycyjne AVM z GPT i wytrenowaliśmy własne modele na naszej bazie ofert. To nie jest zwykły ChatGPT, który odpowiada na pytania. To specjalistyczny system AI, który od miesięcy analizuje polskie ogłoszenia i uczy się na realnych danych z rynku .

Każda nieruchomość w systemie przechodzi przez trzy warstwy analizy: predykcja stanu budynku, ocena stanu wykończenia mieszkania i – najważniejsze – wycena rynkowa . Obok ceny z ogłoszenia widzisz od razu cenę według AI, wyliczoną na podstawie podobnych transakcji i aktualnych trendów. Ale to nie koniec – system generuje również pełen opis pod kątem potencjału flipowego.

Drugi bonus: AI sprząta bałagan w ogłoszeniach. Na polskim rynku to realny problem, bo wiele ofert ma niepełne albo sprzeczne dane, co utrudnia klasyczną analizę i porównanie cen . Nasz system automatycznie uzupełnia lokalizację tam, gdzie pośrednik podał tylko dzielnicę albo bardzo ogólny opis okolicy, oraz stara się doprecyzować brakujące parametry mieszkania na podstawie treści ogłoszenia. Jeśli wykryje rozjazd – na przykład w parametrach ogłoszenia jest 50 m², a w opisie 48 m² + piwnica 2 m², albo 3 piętro kontra czwarte z czterech – oznacza te parametry jako wymagające szczególnej uwagi. Dzięki temu widzisz nie tylko, ile mieszkanie jest warte według AI, ale też czy możesz ufać danym z ogłoszenia, zanim w ogóle zadzwonisz do sprzedającego.

To zmienia zasady gry. Bo dziś bez takich narzędzi szukanie okazji to loteria – tracisz czas na przepłacone mieszkania albo przegapiasz realne okazje, które inni flipperzy wyłapią szybciej . Kto ma lepsze dane i szybszą analizę, ten wygrywa.

Kluczowe jest zrozumienie, że AI to narzędzie pierwszego przejścia, nie ostatecznej decyzji. Przyspiesza procesy, które normalnie trzeby byłoby robić ręcznie – screening ofert, wstępna ocena stanu, szybka weryfikacja ceny. Ale każda poważna decyzja inwestycyjna wymaga weryfikacji przez człowieka. AI nie wykryje ukrytych problemów z fundamentami, nie oceni jakości wykonania instalacji. Jeszcze. 

Czy warto śledzić rozwój tych technologii? Zdecydowanie. Jeśli w ciągu najbliższych 2-3 lat pojawią się polskie odpowiedniki zagranicznych narzędzi AI, ci którzy wdrożą je pierwsi, będą mieli przewagę. Na razie jednak musisz radzić sobie tym, co jest dostępne – a to głównie bazy transakcyjne, skanery okazji i ChatGPT jako asystent.

Zarządzanie projektami – chaos w excelu czy system, który działa?

Masz trzy projekty jednocześnie. Pierwszy w trakcie remontu, drugi czeka na pozwolenie, trzeci oglądasz jutro. Dokumenty od notariusza w emailu, faktury od wykonawców w folderze na dysku, zdjęcia “przed” w telefonie, budżet w excelu na laptopie, kontakty do ekip w notesie. Siedzisz na budowie projektu A, dzwoni wykonawca z projektu B z pytaniem o specyfikację materiałów. “Kurczę, ten plik został na komputerze w domu, oddzwonię za dwie godziny.”

Albo gorzej: próbujesz rozliczyć projekt po sprzedaży i okazuje się, że brakuje Ci trzech faktur, nie pamiętasz ile dokładnie zapłaciłeś za hydraulika, a excel z budżetem ma trzy wersje i nie wiesz, która jest aktualna. Twój rzeczywisty ROI? Zgadywanka, bo połowa wydatków gdzieś się rozjechała.

To nie jest problem technologiczny, a organizacyjny. Im więcej projektów prowadzisz jednocześnie, tym bardziej potrzebujesz systemu, który trzyma wszystko w jednym miejscu. Dokumenty, budżety, harmonogramy, kontakty, zdjęcia, notatki z oględzin. Dostępne z telefonu, laptopa, tabletu. Współdzielone z partnerem biznesowym albo zaufanym wykonawcą.

Platformy do zarządzania projektami flipperskimi robią dokładnie to. Tworzysz projekt, wrzucasz dokumentację zakupu (akt notarialny, KW, umowy), ustawiasz budżet z podziałem na kategorie (materiały, robocizna, media, podatki), dodajesz faktury na bieżąco i widzisz w czasie rzeczywistym, ile wydałeś i ile zostało. Wrzucasz zdjęcia “przed” i “po” dla każdego pomieszczenia. Notujesz ustalenia z wykonawcami. Wszystko w jednym miejscu.

Brzmi jak luksus? Dla kogoś, kto robi jeden projekt na dwa lata – może tak. Dla kogoś, kto prowadzi 3-5 projektów rocznie i chce skalować biznes – to podstawa. Różnica między chaosem a kontrolą. Między “wydałem chyba 50 tysięcy na remont” a “wydałem dokładnie 47 300 zł, z czego 18 500 to robocizna, 22 100 materiały, reszta media i drobne”. Pierwsza wersja to zgadywanka, druga to dane, na podstawie których możesz optymalizować kolejne projekty.

Po zakończeniu projektu masz też pełną dokumentację do analizy. Co poszło dobrze, co źle, gdzie przekroczyłeś budżet, które etapy trwały dłużej, niż planowałeś. To wiedza, która procentuje w kolejnych projektach. Bez systemu ta wiedza ginie – pamiętasz ogólne wrażenie “było ciężko” albo “poszło gładko”, ale nie wiesz dokładnie dlaczego. Z systemem masz liczby, które pokazują prawdę.

Czy musisz płacić za dedykowaną platformę? Niekoniecznie. Choć takie oczywiście istnieją, możesz zbudować własny system w Google Drive (foldery na projekty, arkusze kalkulacyjne, dokumenty) albo Notion (bardziej elastyczne, ale wymaga czasu na setup). Kluczowe jest konsekwentne używanie – najlepszy system to ten, którego faktycznie używasz, nie ten, który teoretycznie jest najlepszy, ale leży zapomniany.

Zajrzyj na Investoro, aby zyskać dostęp do dokumentów i kalkulatorów.

Ile to kosztuje i czy naprawdę się opłaca?

Profesjonalne narzędzia dla flipperów zaczynają się od około 200 złotych miesięcznie. Za rok to 2400 złotych. Brzmi drogo? Porównajmy z kosztami braku tych narzędzi.

Jedna utracona okazja, bo zobaczyłeś ogłoszenie 12 godzin po publikacji i ktoś z alertami był szybszy – potencjalnie 20-50 tysięcy złotych zysku, którego nie zarobiłeś. Jedno przepłacenie o 15 tysięcy przy zakupie, bo nie znałeś rzeczywistych cen transakcyjnych i oparłeś się na cenach ofertowych – pół Twojej marży wyparowało. Jeden projekt, który trwał dwa miesiące dłużej, niż powinien, bo nie miałeś kontroli nad budżetem i harmonogramem – dodatkowe koszty kredytu, mediów, ubezpieczenia, może 10 tysięcy straconych.

Prosta matematyka: jeśli narzędzia pomogą Ci złapać jedną dodatkową okazję rocznie albo uchronią przed jednym kosztownym błędem, zwracają się dziesięciokrotnie. A realnie pomogą Ci w każdym projekcie – szybszy dostęp do okazji, lepsze decyzje zakupowe oparte na danych, sprawniejsze zarządzanie remontem.

Czas to też pieniądz. Ręczne przeglądanie portali zabiera 10-15 godzin miesięcznie. Automatyczne alerty redukują to do godziny. Zaoszczędzone 10-14 godzin możesz przeznaczyć na oględziny, negocjacje, nadzór nad remontem – rzeczy, które faktycznie generują wartość. Albo po prostu na życie poza flipowaniem, co też ma wartość.

Dla kogo to ma sens? Jeśli robisz minimum 2-3 projekty rocznie, działasz w dużym mieście, w którym konkurencja jest ostra i okazje znikają szybko, chcesz skalować biznes i cenisz swój czas – inwestycja w narzędzia jest oczywista. Koszt 200-500 złotych miesięcznie to ułamek jednego projektu, a korzyści czerpiesz przy każdym.

Dla kogo może nie mieć sensu? Jeśli robisz jeden projekt na 2-3 lata jako hobby, działasz w małym mieście, w którym okazji jest niewiele i konkurencji też, masz nielimitowany czas na ręczne przeglądanie albo masz “swojego człowieka” który podrzuca Ci okazje – możesz obejść się bez zaawansowanych narzędzi. Ale wtedy nie konkurujesz z profesjonalnymi flipperami, tylko działasz w niszy, gdzie tempo i skala nie mają znaczenia.

Pytanie brzmi: kim chcesz być? Hobbystą, który robi projekt co kilka lat, czy profesjonalnym flipperem, który traktuje to jako biznes? Jeśli drugie – technologia nie jest opcją, a koniecznością. Konkurencja już z niej korzysta. Ty możesz dalej scrollować portale wieczorami albo dołączyć do tych, którzy dostają alerty rano.

Od czego zacząć – konkretny plan wdrożenia

Nie musisz od razu kupować wszystkich narzędzi i budować skomplikowanego systemu. Wdrażanie technologii w flipowaniu to proces. Zacznij od podstaw, przetestuj, co działa, skaluj stopniowo.

Krok 1: dostęp do prawdziwych cen transakcyjnych

To fundament. Bez wiedzy, za ile faktycznie sprzedają się mieszkania w Twojej lokalizacji, każda decyzja zakupowa to zgadywanka. Jeśli działasz systematycznie (minimum 2-3 projekty rocznie), dostęp do bazy transakcyjnej zwróci się przy pierwszym projekcie. 

Testuj przed zakupem. Większość platform oferuje okres próbny – wykorzystaj go, żeby sprawdzić, czy dane dla Twojego rynku są wystarczająco szczegółowe. Jeśli działasz w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu – bazy będą bogate. Jeśli w mniejszym mieście – sprawdź najpierw, czy jest wystarczająco dużo transakcji do sensownej analizy.

Mamy taką bazę. Zajrzyj na Investoro.

Krok 2: automatyzacja monitoringu

Przestań tracić czas na ręczne przeglądanie setek ogłoszeń. Ustaw alerty raz, system pracuje za Ciebie 24/7. Lokalizacja, metraż, przedział cenowy, stan – im precyzyjniej określisz kryteria, tym mniej śmieci w wynikach. Ale nie zawężaj zbyt mocno, bo możesz przegapić dobrą okazję, która jest minimalnie poza Twoimi parametrami.

Monitoruj zmiany cen. Mieszkanie, które wisi trzy miesiące i właściciel obniża cenę o 30 tysięcy to sygnał, że jest zmotywowany. Dzwonisz wtedy, nie wcześniej – masz przewagę negocjacyjną, bo wiesz, że ma presję czasową.

Sprawdź to na własnych projektach razem z Investoro

Krok 3: ChatGPT jako asystent

Darmowe, dostępne od zaraz, wystarczy konto. Używaj do wstępnej analizy ogłoszeń – kopiujesz opis, pytasz o potencjalne red flagi, prosisz o listę pytań do sprzedającego. Nie traktuj odpowiedzi jako prawdy objawionej – weryfikuj wszystko. Ale jako pierwszy filtr, który zaoszczędzi Ci pół godziny myślenia przy każdej ofercie – działa.

Możesz też używać do organizacji – “stwórz mi checklistę do inspekcji przedtransakcyjnej mieszkania 50m² w bloku z lat 70”, “jakie pytania zadać sprzedającemu, który twierdzi, że mieszkanie jest w dobrym stanie, ale zdjęcia pokazują coś innego”. System generuje listę w 30 sekund, Ty dopasowujesz ją do swojej sytuacji.

Krok 4: system zarządzania projektami

Na początku wystarczy Google Drive z dobrze zorganizowaną strukturą folderów. Każdy projekt osobny folder, w środku podfoldery: dokumenty prawne, faktury, zdjęcia przed/po, budżet (arkusz kalkulacyjny), kontakty. Kluczowe jest konsekwentne używanie – każda faktura od razu do właściwego folderu, każdy wydatek od razu do arkusza. Nie “zrobię to później”, bo później nigdy nie nadejdzie.

Jak już prowadzisz 3-4 projekty jednocześnie i Google Drive zaczyna być niewystarczający, rozważ dedykowaną platformę. Ale nie wcześniej naucz się dyscypliny w organizacji, potem automatyzuj.

Investoro i w tym może Ci pomóc

Krok 5: testuj, mierz, optymalizuj

Po każdym projekcie rób analizę: co zadziałało, co nie, gdzie straciłeś czas, gdzie przepłaciłeś, które narzędzia faktycznie się przydały. Jeśli alerty generują 90% śmieci i 10% wartościowych ofert – doprecyzuj kryteria. Jeśli baza transakcyjna nie ma wystarczająco danych dla Twojego rynku – może lepiej zainwestować w kontakty z lokalnymi agentami. Technologia ma służyć Tobie, nie na odwrót.

Nie kopiuj ślepo tego, co robią inni. Flipper w Warszawie ma inne potrzeby niż flipper w Bydgoszczy. Ktoś robiący 10 projektów rocznie potrzebuje innych narzędzi niż ktoś robiący 2. Znajdź swój setup, który działa dla Twojej skali, Twojego rynku, Twojego stylu pracy.

Krok 6: AI w Investoro jako filtr okazji

Na końcu dołóż warstwę, która wszystko to spina – analizę AI w Investoro. Traktuj ją jak obowiązkowy filtr dla każdej nowej oferty: wrzucasz ogłoszenie, system wyciąga lokalizację, uzupełnia brakujące parametry, porównuje cenę ofertową z wyceną modeli AVM + GPT i zaznacza, czy to wygląda na realną okazję, czy raczej pułapkę cenową . Zamiast ręcznie liczyć „na kolanie”, w kilka sekund dostajesz predykcję ceny, ocenę stanu mieszkania i budynku oraz gotowy opis pod kątem flipa, który podpowiada, gdzie jest potencjał i na co uważać podczas oględzin.

Na starcie nie musisz zmieniać całego procesu – po prostu przyjmij zasadę: żadna decyzja zakupowa bez zerknięcia na wynik AI z Investoro. W praktyce oznacza to mniej emocjonalnych strzałów, mniej przepłaconych mieszkań i więcej decyzji opartych na danych, a nie na „wydaje mi się” . Z czasem zaczniesz pod to układać cały swój workflow: alert wyłapuje ofertę, Investoro z AI ocenia ją w kilka sekund, dopiero potem Ty decydujesz, czy warto wsiąść w auto i jechać na oględziny.

Dwa scenariusze – 2027 roku

Scenariusz A: zatrudniasz technologię

Jest 2027 rok. Budzisz się rano, sprawdzasz telefon – trzy alerty o nowych ofertach. Dwie odrzucasz od razu, bo widzisz z bazy transakcyjnej, że ceny są zawyżone. Trzecia wygląda ciekawie – mieszkanie 48m² na Mokotowie za 550k, ostatnie transakcje w budynku to 600-700k. Dzwonisz o 9:15, umawiasz oględziny na popołudnie. O 14:00 jesteś na miejscu, robisz zdjęcia, notujesz, co wymaga remontu. Wieczorem wrzucasz zdjęcia do ChatGPT, prosisz o wstępną ocenę – system potwierdza Twoje wrażenia, że to remont średni, nie generalny. Sprawdzasz w arkuszu budżetowym z poprzedniego projektu, ile Cię kosztował podobny zakres – około 35k. Robisz szybką kalkulację: zakup 550k, remont 35k, koszty transakcyjne 15k, razem 600k. ARV według comps to 640-660kk. Marża 40-60k, ROI około 6,7-10%. Ma sens.

Następnego dnia dzwonisz do sprzedającego, oferujesz 550k z argumentacją opartą na rzeczywistych transakcjach z ostatnich miesięcy. Negocjujesz, schodzicie na 540k. Podpisujesz przedwstępną tydzień później. Projekt startuje.

Masz teraz trzy projekty jednocześnie – jeden w trakcie remontu, drugi czeka na pozwolenie, trzeci właśnie kupiłeś. Wszystkie dokumenty, budżety, harmonogramy w jednym systemie. Siedzisz w pierwszym projekcie, wykonawca z projektu drugiego pisze SMS z pytaniem o specyfikację – otwierasz folder, wysyłasz plik. Zajęło Ci to 30 sekund.

Robisz 6-8 projektów rocznie. Zarabiasz stabilnie, skalujesz biznes, masz kontrolę nad każdym etapem. Konkurencja? Też próbuje, ale Ty jesteś szybszy – dostajesz alerty wcześniej, podejmujesz decyzje opartych na danych, zarządzasz sprawniej. Technologia dała Ci przewagę, której nie oddasz.

Nie wiesz czym jest ARV, marża i ROI? Sprawdź w słowniczku

Scenariusz B: ignorujesz technologię

Jest 2027 rok. Budzisz się rano, przed pracą sprawdzasz Otodom – kilkadziesiąt nowych ofert od wczoraj. Przeglądasz szybko, zaznaczasz trzy do dokładniejszego sprawdzenia wieczorem. Wracasz z pracy o 18:00, otwierasz zapisane oferty. Jedna już sprzedana. Druga ma podejrzanie niską cenę – dzwonisz, okazuje się że to pomyłka w ogłoszeniu, faktyczna cena o 100k wyższa. Trzecia wygląda OK – mieszkanie za 620k, podobne w okolicy są wystawione za 680-720k. Wydaje się, że to okazja.

Dzwonisz, umawiasz oględziny na weekend. W sobotę oglądasz mieszkanie – stan gorszy niż na zdjęciach, wymaga więcej pracy, niż myślałeś. Robisz zdjęcia, wracasz do domu, próbujesz oszacować koszty remontu. Materiały, robocizna, nieprzewidziane wydatki – wychodzi Ci 70-80k, ale nie jesteś pewien. Sprawdzasz ponownie oferty w okolicy – wszystkie po 700k+, więc zakładasz że po remoncie sprzedasz za 750k. Marża wydaje się OK.

Oferujesz sprzedającemu 580k. On chce 620k, nie ustępuje. Myślisz tydzień, w końcu zgadzasz się na 605k – nie chcesz stracić okazji. Podpisujesz przedwstępną.

Remont rusza. Po dwóch tygodniach okazuje się, że instalacja elektryczna wymaga całkowitej wymiany – dodatkowe 12k. Hydraulik znajduje problem z rurami – kolejne 8k. Budżet puchnie. Po trzech miesiącach kończysz remont – wydałeś 95k zamiast planowanych 75k. Razem z zakupem i kosztami transakcyjnymi jesteś na 720k.

Wystawiasz mieszkanie za 760k. Czekasz miesiąc – zero ofert. Obniżasz do 720k. Kolejny miesiąc – jeden telefon, ale kupujący oferuje 670k. W końcu sprzedajesz za 695k po trzech miesiącach na rynku. Twój zysk? Minus 25k plus koszty utrzymania przez pół roku (kredyt, media, ubezpieczenie) – kolejne 20k. Strata 45 tysięcy złotych.

Co poszło nie tak? Przepłaciłeś przy zakupie, bo nie znałeś rzeczywistych cen transakcyjnych – mieszkania w tym budynku sprzedawały się za 560-590k, nie 680-720k jak sugerowały oferty. Źle oszacowałeś remont, bo nie miałeś historycznych danych z poprzednich projektów. Źle wyceniłeś ARV, bo patrzyłeś na ceny ofertowe, nie transakcyjne. Każdy błąd wynikał z braku danych i narzędzi.

Robisz 1-2 projekty rocznie. Połowa przynosi zysk, połowa ledwo wychodzi na zero albo przynosi stratę. Nie wiesz dlaczego – brakuje Ci danych do analizy. Widzisz jak inni flipperzy kupują mieszkania, które Ty widziałeś wcześniej, ale nie zdążyłeś zareagować. Zastanawiasz się jak oni to robią.

Odpowiedź jest prosta: mają lepsze narzędzia, które Ty znasz, ale je zignorowałeś.