Słownik flippera –  pojęcia, które musisz znać.

Flipowanie nieruchomości to cały ekosystem pojęć, przepisów i mechanizmów rynkowych, które trzeba znać, żeby nie wpaść w pułapkę. Możesz mieć oko do okazji i talent do negocjacji, ale jeśli nie rozumiesz, czym różni się ARV od ROI to każdy projekt staje się rosyjską ruletką. A tego chyba nie chcesz.

W tym artykule znajdziesz słownik terminów, które pojawiają się w każdym projekcie flipperskim. Od analizy comps po zysk netto. Możesz potraktować to, jak ściągę, którą warto mieć pod ręką, zanim podpiszesz pierwszy akt notarialny albo wpłacisz zadatek na mieszkanie „z potencjałem”. Bo na rynku nieruchomości niewiedza kosztuje. I to konkretnie.

Przeglądaj alfabetycznie, wracaj do pojęć, które budzą wątpliwości i traktuj ten materiał jak mapę terenu, po którym się poruszasz. 

Pojęcia na literę: A

Akt notarialny

Dokumentacja prawna, która finalizuje transakcję kupna-sprzedaży nieruchomości. Akt notarialny sporządzany jest przez notariusza i stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. W akcie znajdziesz wszystkie istotne informacje o nieruchomości, stronach transakcji, cenie oraz ewentualnych obciążeniach. Notariusz weryfikuje tożsamość stron, sprawdza stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej i dopilnowuje, żeby wszystko było zgodne z przepisami.

Dla Ciebie, jako flippera akt notarialny to moment, w którym oficjalnie przejmujesz kontrolę nad projektem. To też dokument, którego będziesz potrzebować przy kolejnej sprzedaży, więc warto mieć kopię w bezpiecznym miejscu. Na koszty aktu notarialnego składa się taksa notarialna w wysokości 1010 zł plus 0,4% od kwoty powyżej 60 000 zł (+23% VAT). Do tego dochodzi jeszcze PCC w wysokości 2% wartości transakcji (chyba że to Twoje szóste i kolejne mieszkanie — wtedy płacisz 6% podatku PCC) — i trzeba to wliczyć w budżet projektu od samego początku.

Analiza comps (comparables)

Czyli porównanie cen podobnych nieruchomości w danej lokalizacji, które zostały niedawno sprzedane lub są aktualnie w ofercie. To podstawowe narzędzie do wyceny nieruchomości przed zakupem i po remoncie. Analiza comps pozwala określić, czy cena wywoławcza ma sens, jaki jest potencjał wzrostu wartości po remoncie i za ile będziesz w stanie sprzedać gotowy produkt.

Żeby analiza była wartościowa, musisz porównywać rzeczy porównywalne – podobny metraż, stan, lokalizację (najlepiej w promieniu kilkuset metrów), standard wykończenia. Patrzysz na ceny transakcyjne (nie ofertowe, bo te bywają zawyżone), sprawdzasz, jak szybko mieszkania schodzą z rynku i jakie są trendy cenowe w ostatnich miesiącach. Bez solidnej analizy comps ryzykujesz, że kupisz za drogo albo po remoncie będziesz siedział z mieszkaniem, którego nikt nie chce kupić za Twoją cenę.

Nie wiesz skąd wziąć dane do analizy? Zajrzyj tutaj!

ARV (After Repair Value)

Szacunkowa wartość nieruchomości po przeprowadzeniu wszystkich zaplanowanych remontów i ulepszeń. To kluczowa liczba w każdym projekcie flipperskim, bo od niej zależy, czy inwestycja ma w ogóle sens finansowy. ARV ustala się na podstawie analizy comps – patrzysz, za ile sprzedają się podobne mieszkania w dobrym stanie w tej samej okolicy, i zakładasz, że Twoje po remoncie będzie warte tyle samo (lub więcej, jeśli zrobisz coś, co odstaje od normy).

Dla flippera ARV to punkt odniesienia przy podejmowaniu decyzji o zakupie. Klasyczna zasada mówi, że cena zakupu plus koszty remontu plus marża nie powinny przekroczyć 70-75% ARV (tzw. reguła 70%). Jeśli ARV mieszkania to 500 tys. zł, to maksymalnie możesz wydać około 350-375 tys. zł na zakup i remont łącznie, żeby projekt miał sens. Oczywiście to tylko punkt wyjścia – każdy rynek i każda lokalizacja mają swoją specyfikę, ale bez realistycznego ARV lecisz po omacku.

Pojęcia na literę: B

Budżet remontowy

Szczegółowy plan wszystkich kosztów związanych z odnową nieruchomości, od materiałów po robociznę. Budżet remontowy to nie jest lista życzeń ani szacunek „na oko” – to konkretny dokument, w którym rozpisujesz każdą pozycję: ile metrów płytek, jaka farba, ile godzin pracy elektryka, koszt wywozu gruzu. Im bardziej szczegółowy, tym mniejsze ryzyko, że w połowie projektu zabraknie Ci pieniędzy albo będziesz musiał ciąć koszty, których ceną będzie jakość.

Doświadczeni flipperzy zawsze dodają bufor 10-20% na nieprzewidziane wydatki, bo w starych mieszkaniach zawsze coś wyskoczy – zgniłe rury, konieczność wymiany instalacji elektrycznej, problemy z wilgocią. Budżet trzeba też aktualizować na bieżąco, żeby wiedzieć, ile już wydałeś i ile jeszcze zostało. 

Pojęcia na literę: C

Cash flow

Przepływ gotówki w projekcie flipperskim, czyli różnica między tym, co wpływa i co wypływa z Twojego portfela w danym momencie. Cash flow to nie to samo co zysk na papierze – możesz mieć projekt, który teoretycznie przyniesie świetny zwrot, ale jeśli przez pół roku musisz płacić raty kredytu, media, podatki i ekipy remontowe, a pieniądze wrócą dopiero po sprzedaży, to Twój cash flow jest ujemny. I to może być problem, jeśli nie masz rezerw.

Dla flippera zarządzanie cash flow to kwestia przetrwania projektu. Musisz wiedzieć, kiedy i ile pieniędzy będziesz potrzebować na każdym etapie – zakup, remont, utrzymanie, sprzedaż. Jeśli cash flow się załamie, możesz być zmuszony do desperackich ruchów: sprzedaży poniżej wartości, zaciągania drogich pożyczek pomostowych albo wstrzymania remontu. Dlatego doświadczeni flipperzy zawsze mają poduszkę finansową i planują wydatki z wyprzedzeniem. 

Cena transakcyjna vs cena ofertowa

Cena ofertowa to kwota, którą sprzedający podaje w ogłoszeniu – to punkt startowy negocjacji, często zawyżony o 5-10%, żeby zostawić sobie margines na ustępstwa. Cena transakcyjna to rzeczywista kwota, za którą nieruchomość faktycznie została sprzedana i która trafia do aktu notarialnego. Różnica między nimi może być znaczna, szczególnie na rynku wtórnym, na którym negocjacje są standardem.

Dla flippera kluczowe jest patrzenie na ceny transakcyjne, nie ofertowe. Kiedy robisz analizę comps albo wyceniasz swoją nieruchomość po remoncie, musisz opierać się na tym, za ile mieszkania rzeczywiście się sprzedają, a nie za ile ktoś próbuje je sprzedać od pół roku. Ceny ofertowe są dostępne w portalach ogłoszeniowych, ale ceny transakcyjne znajdziesz w rejestrach notarialnych albo bazach takich jak Investoro. To one pokazują prawdziwy obraz rynku – i to na ich podstawie powinieneś kalkulować swój ARV i potencjalny zysk.

Pojęcia na literę: D

Due diligence

Proces kompleksowej weryfikacji nieruchomości przed zakupem, obejmujący sprawdzenie stanu prawnego, technicznego i finansowego. Due diligence to Twoja polisa ubezpieczeniowa przed kupnem kota w worku. Sprawdzasz księgę wieczystą (czy są jakieś obciążenia, hipoteki, roszczenia), dokumentację techniczną budynku, stan instalacji, wilgotność, problemy konstrukcyjne, zadłużenia wspólnoty mieszkaniowej, plany zagospodarowania przestrzennego i wszystko, co może wpłynąć na wartość lub możliwość remontu.

Dla flippera due diligence to etap, którego nie można pominąć ani skrócić, bo oszczędzasz na nim czas i pieniądze. Lepiej wydać kilka dni na dokładne sprawdzenie nieruchomości przed zakupem, niż odkryć po transakcji, że mieszkanie ma hipotekę na 100 tysięcy, wspólnota planuje remont elewacji za 50 tysięcy udziału przyszłego lokatora (trudniej będzie Ci sprzedać taką nieruchomość), albo instalacja elektryczna wymaga wymiany za kolejne 20 tysięcy. Doświadczeni flipperzy często zatrudniają rzeczoznawców budowlanych do inspekcji technicznej – koszt kilkuset złotych może uchronić Cię przed stratą dziesiątek tysięcy. 

Dyrektywa EPBD

Unijna dyrektywa dotycząca charakterystyki energetycznej budynków (Energy Performance of Buildings Directive). Dyrektywa ta wymaga od państw członkowskich redukcji średniego zużycia energii pierwotnej w budynkach mieszkalnych o co najmniej 16% do 2030 roku i 20-22% do 2035 roku (w porównaniu z 2020 r.). Dla budynków niemieszkalnych należy zmodernizować 16% najgorszych energetycznie obiektów do 2030 roku i 26% do 2033 roku. Nie oznacza to obowiązku modernizacji każdego budynku w klasie E lub D – państwa mają elastyczność w wyborze strategii osiągnięcia celów.

Dla flippera dyrektywa EPBD to informacja, która może wpływać  na atrakcyjność mieszkania dla potencjalnych kupujących. Jeśli sprzedajesz mieszkanie w bloku bez ocieplenia, Twoi klienci będą wiedzieć, że za kilka lat, być może, czeka ich udział w kosztownej termomodernizacji wspólnoty – a to może obniżyć ich gotowość do zapłacenia pełnej ceny albo w ogóle zniechęcić do zakupu. Z drugiej strony, mieszkania w budynkach już zmodernizowanych lub z dobrą klasą energetyczną stają się bardziej atrakcyjne i łatwiej je sprzedać.

Pojęcia na literę: E

Estymacja kosztów

Proces szacowania wszystkich wydatków związanych z remontem nieruchomości przed rozpoczęciem prac. Sprawdzasz ceny materiałów, robocizny, usług dodatkowych (wywóz gruzu, projekt elektryczny, nadzór budowlany) i sumując to wszystko, dostajesz prawdziwy obraz tego, ile projekt faktycznie będzie kosztować.

Dla flippera estymacja kosztów to moment, który decyduje, czy projekt w ogóle ma sens finansowy. Robisz ją jeszcze przed zakupem nieruchomości, najlepiej podczas pierwszych oględzin, żeby wiedzieć, czy możesz sobie pozwolić na daną inwestycję. Doświadczeni flipperzy mają wypracowane stawki za metr kwadratowy dla różnych zakresów remontów (kosmetyczny, średni, generalny) i potrafią oszacować koszty w kilkanaście minut. Początkujący powinni konsultować estymację z wykonawcami albo rzeczoznawcami – lepiej zapłacić za wycenę z góry, niż odkryć w połowie remontu, że zabrakło 30 tysięcy. 

Pojęcia na literę: F

Flipper

Inwestor, który kupuje mieszkania lub domy wymagające remontu, modernizuje je i sprzedaje z zyskiem w relatywnie krótkim czasie. Flipper to nie deweloper (który buduje od podstaw) i nie wynajmujący (który trzyma nieruchomość długoterminowo dla cashflow z najmu). Flipper zarabia na różnicy między ceną zakupu plus koszty remontu a ceną sprzedaży po modernizacji. Typowy projekt trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od zakresu prac.

Dla osoby rozważającej flipowanie kluczowe jest zrozumienie, że to biznes wymagający kapitału, umiejętności zarządzania projektem, znajomości rynku i tolerancji na ryzyko. Flipper musi umieć wypatrzyć okazję (mieszkanie sprzedawane poniżej wartości rynkowej), oszacować koszty remontu, zarządzać ekipami budowlanymi, kontrolować budżet i czas, a na końcu skutecznie sprzedać produkt. To nie jest pasywna inwestycja – to aktywny biznes, który wymaga zaangażowania, wiedzy i często pracy pełnoetatowej. Ale przy dobrym wykonaniu jeden projekt może przynieść zysk porównywalny z roczną pensją w korporacji.

Formalności administracyjne

Wszystkie pozwolenia, zgłoszenia i dokumenty wymagane przez prawo przed rozpoczęciem i w trakcie remontu nieruchomości. Zakres formalności zależy od typu i zakresu prac – drobne prace wykończeniowe (malowanie, wymiana podłóg, kafli) nie wymagają żadnych zgłoszeń, ale już przebudowa układu pomieszczeń, ingerencja w instalacje czy wymiana stolarki okiennej mogą wymagać zgłoszenia do urzędu lub nawet pozwolenia na budowę.

Dla flippera formalności administracyjne to pułapka, w którą wpadają głównie początkujący. Myślisz “szybki remont, nikt się nie dowie”, a potem okazuje się, że sąsiad doniósł do nadzoru budowlanego, inspektor nakazuje wstrzymanie prac, dostajesz mandat, a w najgorszym przypadku musisz przywrócić stan pierwotny. Przed każdym projektem sprawdź, co wymaga zgłoszenia – zazwyczaj wystarczy prosty wniosek do starostwa, czasem potrzebny jest projekt techniczny. Jeśli zmieniasz układ mieszkania, to już poważniejsza sprawa. Koszt i czas na formalności to kilkaset złotych i kilka tygodni – ignorowanie ich może kosztować dziesiątki tysięcy i zamrożenie całego projektu. Zawsze lepiej dmuchać na zimne i załatwić papiery, niż ryzykować kontrolę i konsekwencje prawne.

Pojęcia na literę: G

Gargamel

Potoczne określenie mieszkania o fatalnym, nieustawnym układzie przestrzennym, w którym pomieszczenia są źle rozmieszczone, ciasne, niepraktyczne i trudne do sensownego zagospodarowania. Gargamel to mieszkanie, w którym korytarz zjada połowę metrażu, pokoje są wąskie jak wagony, kuchnia ma dwa metry kwadratowe, a łazienka jest tak skrojona, że ledwo mieści się prysznic. Układ jest na tyle nieudany, że nawet remont i przeprojektowanie wnętrza nie pomogą, bo problemy tkwią w konstrukcji budynku i rozkładzie ścian nośnych.

Dla flippera gargamel to mieszkanie, którego powinieneś unikać jak ognia, nawet jeśli jest tanio. Możesz wyremontować je od podłogi po sufit, użyć najlepszych materiałów i zatrudnić projektanta wnętrz, ale jeśli układ jest fundamentalnie zły, kupujący to zobaczą i nie zapłacą tyle, ile włożyłeś w projekt. Ludzie kupują funkcjonalność i wygodę życia codziennego – jeśli muszą przechodzić przez sypialnię, żeby dostać się do łazienki, albo salon ma dwa metry szerokości, żaden staging tego nie uratuje. Gargamele czasem da się poprawić przez burzenie ścian działowych i całkowite przeprojektowanie przestrzeni, ale to kosztuje i wymaga pozwoleń. Zanim kupisz mieszkanie z dziwnym układem, zastanów się, czy faktycznie da się z tym coś zrobić, czy będziesz walczył z architektonicznym koszmarem przez cały projekt.

Granat

Slangowe określenie mieszkania w katastrofalnym stanie technicznym, które wymaga remontu generalnego albo wręcz odbudowy. Granat to mieszkanie, w którym wszystko jest do wymiany – instalacje sprzed kilkudziesąt lat, zawilgocone ściany, zniszczone podłogi, okna z epoki kamienia łupanego, łazienka i kuchnia wymagające kompletnego rozebrania. Nazwa sugeruje, że wchodzisz tam jak na pole minowe – każde odkrycie to kolejny wydatek, którego nie przewidziałeś.

Dla flippera granat może być zarówno przekleństwem, jak i błogosławieństwem. Przekleństwem, jeśli źle oszacujesz koszty remontu i projekt zje cały budżet plus oszczędności. Błogosławieństwem, jeśli granat jest w dobrej lokalizacji, kupisz go tanio, a Twoja estymacja kosztów jest realistyczna i zawiera bufor na niespodzianki. Granaty kupują głównie doświadczeni flipperzy, którzy wiedzą, ile kosztuje generalny remont i mają sprawdzone ekipy. Jeśli jesteś początkujący, trzymaj się mieszkań wymagających kosmetyki albo średniego remontu. Granat może wyglądać jak okazja życia, bo jest tani, ale jeśli nie masz doświadczenia i kapitału na pokrycie nieprzewidzianych kosztów, może Cię finansowo wykończyć.

Grunt inwestycyjny

Działka z potencjałem zabudowy, czyli taka, na której można legalnie postawić budynek mieszkalny lub komercyjny zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. Grunt inwestycyjny to nie każda działka – musi mieć odpowiednie przeznaczenie w planie (najczęściej oznaczenie MN – mieszkaniowe jednorodzinne, MW – mieszkaniowe wielorodzinne, lub MU – mieszkaniowo-usługowe), dostęp do drogi, możliwość podłączenia mediów i parametry zabudowy pozwalające na rentowną inwestycję.

Dla flippera grunt inwestycyjny to zupełnie inna liga niż flipowanie mieszkań – wymaga większego kapitału, dłuższego czasu realizacji i znacznie bardziej skomplikowanego procesu (projekt, pozwolenie na budowę, budowa, odbiory). Ale potencjał zysku jest też proporcjonalnie większy. Kluczowe jest sprawdzenie, czy działka faktycznie ma status inwestycyjny – czy jest objęta planem zagospodarowania, czy wymaga odrolnienia, jakie są warunki zabudowy (wysokość, powierzchnia, odległości od granic). Kupno “gruntu rolnego z potencjałem” bez sprawdzenia formalności to prosta droga do posiadania drogiego kawałka pola, na którym nic nie możesz zbudować. Zawsze weryfikuj w urzędzie gminy, co faktycznie możesz na danej działce postawić – to podstawa due diligence przy gruntach.

Pojęcia na literę: H

Hard money loan

Kredyt krótkoterminowy udzielany przez prywatnych pożyczkodawców lub wyspecjalizowane firmy finansowe, przeznaczony specjalnie pod projekty flipperskie. W przeciwieństwie do tradycyjnych kredytów hipotecznych hard money loan opiera się głównie na wartości nieruchomości (zwłaszcza ARV), a nie na zdolności kredytowej pożyczkobiorcy. Oprocentowanie jest znacznie wyższe niż w bankach (często 8-15% rocznie), ale za to decyzja pada w dni, a nie miesiące, a wymagania formalne są minimalne. To popularne rozwiązanie w USA, gdzie rynek prywatnego finansowania nieruchomości jest rozwinięty.

Dla polskiego flippera hard money loan to raczej pojęcie teoretyczne niż praktyczne narzędzie – w Polsce tego typu produkty finansowe praktycznie nie istnieją w zinstytucjonalizowanej formie. Polscy flipperzy korzystają z kredytów hipotecznych, kredytów gotówkowych, kredytów pomostowych w bankach lub prywatnych inwestorów (znajomi, rodzina, partnerzy biznesowi). Warto znać to pojęcie, bo często przewija się w amerykańskich materiałach o flippingu i podcastach, ale nie szukaj hard money loans w polskich bankach – nie znajdziesz. Jeśli potrzebujesz szybkiego finansowania, realistyczne opcje to kredyt pomostowy (jeśli masz już inną nieruchomość) lub partnerstwo z inwestorem, który wniesie kapitał w zamian za udział w zysku.

Szukasz partnera? Na Investoro go znajdziesz.

Pojęcia na literę: I

Inspekcja przedtransakcyjna

Dokładne oględziny nieruchomości przed finalizacją zakupu, mające na celu identyfikację wszystkich problemów technicznych, ukrytych wad i potencjalnych kosztów dodatkowych. Inspekcja przedtransakcyjna to nie to samo co zwykłe oglądanie mieszkania z agentem – to sprawdzenie stanu instalacji (elektrycznej, wodnej, gazowej, kanalizacyjnej), wilgotności ścian, stanu okien i drzwi, podłóg, sufitów, konstrukcji budynku. Doświadczeni flipperzy robią to sami, początkujący powinni zatrudnić rzeczoznawcę budowlanego.

Lista kontrolna powinna obejmować: stan instalacji, izolację termiczną, wentylację, stan stolarki okiennej, potencjalne problemy konstrukcyjne, stan wspólnych części budynku. Każdy znaleziony problem to albo argument do obniżenia ceny, albo dodatkowa pozycja w budżecie remontowym. Jeśli sprzedający nie zgadza się na dokładną inspekcję przed zakupem – to czerwona flaga. Uczciwi sprzedawcy wiedzą, że profesjonalny kupiec będzie chciał wszystko sprawdzić i nie mają z tym problemu. Ci, którzy blokują dostęp lub ograniczają czas oględzin, prawdopodobnie coś ukrywają.

Pojęcia na literę: K

Kredyt pomostowy

Krótkoterminowe finansowanie bankowe, które pozwala sfinansować zakup nowej nieruchomości, zanim sprzedasz poprzednią. Kredyt pomostowy działa jak tymczasowy zastrzyk gotówki – bank udziela go zazwyczaj na 6-12 miesięcy, zabezpieczając się na nieruchomości, którą planujesz sprzedać. Oprocentowanie jest wyższe niż przy standardowym kredycie hipotecznym, ale za to dostajesz dostęp do kapitału natychmiast, bez czekania na finalizację sprzedaży.

Dla flippera kredyt pomostowy to narzędzie pozwalające na prowadzenie kilku projektów jednocześnie lub szybkie wykorzystanie okazji rynkowej. Jeśli masz mieszkanie w trakcie sprzedaży, ale właśnie trafiłeś na świetną okazję wymagającą natychmiastowej decyzji, kredyt pomostowy daje Ci płynność finansową. Alternatywą jest kredyt hipoteczny na nieruchomość, którą już posiadasz (jeśli jest spłacona lub częściowo spłacona), albo partnerstwo z inwestorem, który wniesie kapitał. Koszty obsługi kredytu pomostowego trzeba wliczyć w kalkulację projektu – jeśli sprzedaż się przedłuży, odsetki mogą znacząco obniżyć Twój zysk.

KW (Księga Wieczysta)

Publiczny rejestr prowadzony przez sąd, w którym zapisane są wszystkie istotne informacje o nieruchomości: kto jest właścicielem, jakie są obciążenia (hipoteki, służebności), czy są jakieś ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością. Księga wieczysta składa się z czterech działów: I – oznaczenie nieruchomości, II – właściciel, III – ograniczenia prawa rzeczowe (np. użytkowanie wieczyste), IV – hipoteki. Każda nieruchomość ma swój unikalny numer KW.

Dla flippera księga wieczysta to pierwszy dokument do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości – i to jeszcze przed inspekcją techniczną. Sprawdzasz, czy sprzedający faktycznie jest właścicielem, czy nieruchomość nie ma hipoteki (a jeśli ma, to czy zostanie spłacona przed transakcją), czy nie ma służebności ograniczających Twoje prawa, czy nie toczą się sprawy sądowe o nieruchomość. Dostęp do księgi wieczystej jest darmowy (jedynie odpis kosztuje 20-50 zł) i możesz ją sprawdzić online przez portal Ministerstwa Sprawiedliwości. Nigdy nie kupuj nieruchomości bez sprawdzenia KW.

KZN (Krajowy Zasób Nieruchomości)

Państwowa instytucja zarządzająca nieruchomościami Skarbu Państwa, która powstała w 2017 roku z przekształcenia Agencji Nieruchomości Rolnych. KZN dysponuje gruntami i nieruchomościami, które mogą być przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, komercyjne lub infrastrukturalne. Część z tych zasobów była blokowana pod nieudany program Mieszkanie Plus, a po jego wygaszeniu teoretycznie miała zostać uwolniona na rynek.

Dla flippera KZN to potencjalne źródło gruntów inwestycyjnych, choć w praktyce dostęp do nich jest skomplikowany i często zarezerwowany dla większych deweloperów lub projektów realizowanych we współpracy z gminami. KZN organizuje przetargi na swoje nieruchomości, ale warunki bywają restrykcyjne – czasem wymagają określonego przeznaczenia (np. budownictwo społeczne), czasem preferują dużych graczy. Dla małego flippera zajmującego się pojedynczymi mieszkaniami KZN raczej nie jest istotnym źródłem okazji. Warto jednak śledzić lokalne przetargi KZN, bo czasem pojawiają się tam ciekawe działki lub budynki do remontu w atrakcyjnych cenach – szczególnie w mniejszych miastach, w których konkurencja jest mniejsza.

Pojęcia na literę: L

Lokalizacja premium

Najlepsza możliwa lokalizacja w danej okolicy, charakteryzująca się czynnikami maksymalizującymi wartość nieruchomości: bliskość centrum, dobry dojazd komunikacją miejską, rozwinięta infrastruktura (sklepy, szkoły, przedszkola, parki), niski poziom hałasu, bezpieczna okolica, prestiżowe sąsiedztwo. 

Dla flippera lokalizacja premium to gwarancja szybkiej sprzedaży i możliwość uzyskania wyższej ceny za metr kwadratowy. Mieszkanie po remoncie w lokalizacji premium sprzeda się szybciej i drożej niż identyczne mieszkanie kilometr dalej, nawet jeśli standard wykończenia jest taki sam. Dlatego doświadczeni flipperzy wolą kupić gorsze mieszkanie w lepszej lokalizacji niż lepsze mieszkanie w gorszej lokalizacji – bo lokalizacji nie da się zmienić, a mieszkanie zawsze można wyremontować. Przy analizie comps lokalizacja premium może uzasadniać cenę wyższą o 10-20% od średniej rynkowej w dzielnicy. Jeśli masz wybór między dwoma projektami o podobnym potencjale zysku, zawsze stawiaj na lepszą lokalizację.

Lokal za grunt

Model współpracy między deweloperem (lub flipperem) a gminą, w którym gmina udostępnia grunt pod zabudowę, a w zamian otrzymuje część mieszkań z gotowej inwestycji. Gmina nie płaci gotówką za mieszkania – jej wkładem jest grunt, deweloper finansuje i realizuje całą inwestycję.

Dla flippera zajmującego się większymi projektami lub myślącego o przejściu na poziom małej deweloperki, lokal za grunt to sposób na dostęp do atrakcyjnych gruntów gminnych bez konieczności ich kupna. Gminy często dysponują dobrze zlokalizowanymi działkami, ale nie mają kapitału na samodzielną budowę mieszkań komunalnych – więc chętnie współpracują z prywatnymi inwestorami. Warunkiem jest zazwyczaj realizacja projektu zgodnie z określonymi standardami i w określonym czasie. To model wymagający większego doświadczenia, kapitału i umiejętności negocjacji z administracją publiczną, więc raczej nie dla początkujących flipperów. Ale jeśli planujesz skalować biznes i przejść z remontów mieszkań na budowę od podstaw, warto znać ten mechanizm – może być przepustką do projektów, które inaczej byłyby poza Twoim zasięgiem finansowym.

Pojęcia na literę: M

Marża flippera

Zysk netto z projektu flipperskiego, czyli różnica między ceną sprzedaży a wszystkimi poniesionymi kosztami (zakup, remont, podatki, kredyty, prowizje, koszty utrzymania nieruchomości). Realistyczna marża w flipowaniu mieszkań to zazwyczaj 15-25% wartości sprzedaży, w zależności od rynku, skali projektu i Twojego doświadczenia.

Dla flippera marża to jedyny powód, dla którego w ogóle bierzesz się za projekt – i jednocześnie największa pułapka dla początkujących. Wielu nowicjuszy liczy tylko oczywiste koszty (zakup, materiały budowlane, robocizna) i zapomina o kilkunastu innych pozycjach, które zjadają zysk: podatek PCC przy zakupie, taksa notarialna, prowizja dla agencji przy sprzedaży (3-5%), odsetki od kredytu, media przez cały okres projektu, ubezpieczenie, koszty marketingu, podatek od zysku. Jeśli projekt trwa dłużej, niż planowałeś, każdy dodatkowy miesiąc to kolejne tysiące złotych kosztów utrzymania. Dlatego doświadczeni flipperzy kalkulują marżę pesymistycznie – zakładają gorszy scenariusz (wyższe koszty, dłuższy czas sprzedaży, niższa cena końcowa) i sprawdzają, czy projekt wciąż ma sens. Jeśli marża jest zbyt cienka, jedno nieprzewidziane zdarzenie może zmienić zysk w stratę.

MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego)

Akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy, który szczegółowo określa przeznaczenie i zasady zagospodarowania konkretnych terenów w gminie. MPZP to dokument, który mówi, co możesz zbudować na danej działce, jak wysoki może być budynek, jak daleko od granicy działki musisz zachować zabudowę, ile procent działki możesz zabudować, ile musisz zostawić powierzchni biologicznie czynnej. Plan składa się z części graficznej (mapa z oznaczeniami) i tekstowej (szczegółowe parametry).

Dla flippera MPZP to podstawowy dokument przy każdej inwestycji dotyczącej gruntów, rozbudowy budynków lub większych przebudów. Zanim kupisz działkę lub dom do rozbudowy, musisz sprawdzić, czy teren jest objęty planem zagospodarowania i jakie są jego zapisy. Jeśli działka nie ma planu, obowiązują warunki zabudowy wydawane indywidualnie przez urząd – to bardziej skomplikowana i czasochłonna procedura. MPZP znajdziesz na stronie internetowej gminy lub w wydziale planowania przestrzennego urzędu. Czytanie planu wymaga wprawy – symbole typu MN (mieszkaniowe jednorodzinne), MW (mieszkaniowe wielorodzinne), U (usługi) określają podstawowe przeznaczenie, ale diabeł tkwi w szczegółach: wysokość zabudowy, współczynnik intensywności, linie zabudowy. Jeden zapis w planie może zdecydować o tym, czy Twój projekt jest opłacalny, czy nie – dlatego zawsze weryfikuj plan przed zakupem.

Pojęcia na literę: N

Negocjacje ceny

Proces rozmów z właścicielem nieruchomości mający na celu obniżenie ceny wywoławczej do poziomu, przy którym projekt flipperski ma sens finansowy. Negocjacje ceny to umiejętność argumentowania swojej oferty faktami: analiza comps pokazująca, że cena jest zawyżona, lista kosztów remontu wymaganych do doprowadzenia mieszkania do stanu sprzedażnego, czas, jaki nieruchomość spędza na rynku bez kupca, problemy techniczne wykryte podczas inspekcji.

Najlepsze okazje kupujesz wtedy, gdy sprzedający jest zmotywowany do szybkiej sprzedaży (pilna przeprowadzka, problemy finansowe, spadek, rozwód) i gotów zaakceptować cenę poniżej wartości rynkowej w zamian za pewność transakcji i szybkość. Kluczowe jest budowanie zaufania i pokazywanie, że jesteś poważnym kupcem z gotówką lub pewnym finansowaniem – nie teoretykiem, który ogląda dwadzieścia mieszkań i nigdy nic nie kupuje. Doświadczeni flipperzy negocjują spokojnie, bez emocji, operując konkretnymi liczbami i zawsze mają plan B (gotowość do odejścia, jeśli cena nie ma sensu). 

Nieruchomość w stanie deweloperskim

Mieszkanie lub dom sprzedawany bez wykończenia, z gołymi ścianami, wylewką, podstawowymi instalacjami doprowadzonymi do pomieszczeń, ale bez płytek, podłóg, drzwi wewnętrznych, armatury łazienkowej czy malowania. Stan deweloperski to standard na rynku pierwotnym – deweloper oddaje “surową” przestrzeń, a kupujący wykańcza ją według własnych potrzeb i gustu. Zakres tego, co wchodzi w stan deweloperski, bywa różny – niektórzy deweloperzy zostawiają tylko beton i rury, inni dają okna, drzwi wejściowe i tynki.

Dla flippera nieruchomość w stanie deweloperskim może być ciekawą okazją, jeśli cena jest odpowiednio niska i pozwala na wykończenie plus marżę w ramach lokalnego ARV. Zaletą jest to, że masz pełną kontrolę nad standardem i estetyką wykończenia, nie musisz burzyć niczyjego “dzieła” z lat 90. i możesz zoptymalizować koszty, wybierając materiały o dobrym stosunku jakości do ceny. Wadą jest to, że musisz sfinansować całe wykończenie z własnej kieszeni (lub kredytu), co wymaga większego kapitału początkowego. Przy kalkulacji projektu pamiętaj, że wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim to zazwyczaj 1500-2500 zł/m² w zależności od standardu – i to bez mebli. Jeśli kupujesz mieszkanie deweloperskie jako projekt flipperski, upewnij się, że po dodaniu kosztów wykończenia wciąż zostaje Ci sensowna marża.

Pojęcia na literę: O

Odrolnienie

Proces administracyjny polegający na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej i zmianie jego przeznaczenia na cele nierolnicze, najczęściej budowlane. Odrolnienie wymaga decyzji odpowiedniego organu (zazwyczaj starosty lub wojewody, w zależności od klasy gruntu) i wiąże się z koniecznością zapłaty opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wysokość opłaty zależy od klasy bonitacyjnej gleby – im lepsza ziemia, tym wyższa opłata, która może sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych za hektar.

Dla flippera zajmującego się gruntami odrolnienie to często warunek konieczny, żeby działka miała w ogóle wartość inwestycyjną. Grunt rolny w mieście lub na jego obrzeżach może kosztować ułamek ceny gruntu budowlanego – ale dopóki nie przejdzie procedury odrolnienia i nie zostanie objęty planem zagospodarowania lub nie otrzyma warunków zabudowy, nie możesz na nim nic zbudować. Kupowanie gruntu “z potencjałem odrolnienia” to ryzyko – procedura może trwać miesiące, koszt może być wyższy, niż zakładałeś, a urząd może w ogóle odmówić. Zawsze sprawdzaj przed zakupem, jaka jest klasa bonitacyjna gruntu (im niższa, tym łatwiej i taniej odrolnić), czy teren jest objęty planem zagospodarowania przewidującym zabudowę, i ile wyniesie opłata. Jeśli sprzedający twierdzi, że “odrolnienie to formalność”, a sam go nie zrobił – zastanów się, dlaczego. Może wie coś, czego Ty jeszcze nie wiesz.

Okazja inwestycyjna

Nieruchomość sprzedawana znacząco poniżej swojej wartości rynkowej, dająca realistyczną szansę na zysk po remoncie i odsprzedaży. Okazja inwestycyjna to mieszkanie tańsze niż wskazuje an to jego potencjał. Może być w złym stanie technicznym, może należeć do zmotywowanego sprzedającego (pilna sprzedaż, spadek, rozwód), może być źle wyeksponowane w ogłoszeniach, albo po prostu rynek lokalnie przejściowo się ochłodził.

Dla flippera rozpoznawanie okazji inwestycyjnych to podstawowa umiejętność, która decyduje o sukcesie całego biznesu. Prawdziwe okazje pojawiają się rzadko i znikają szybko – jeśli widzisz mieszkanie w dobrej lokalizacji w cenie o 20-30% niższej od comps, a jedynym problemem jest kosmetyczny remont, możesz być pewien, że kilku innych flipperów też to widziało. 

Dzięki narzędziom od Investoro, możesz mieć przewagę!

Dlatego musisz działać szybko: mieć gotowe finansowanie, umieć szybko oszacować koszty remontu, być gotowym do natychmiastowej decyzji. Okazje nie czekają na niezdecydowanych. Z drugiej strony, nie każda “okazja” jest faktyczną okazją – czasem niska cena oznacza ukryte problemy (spory prawne, wady konstrukcyjne, zadłużenie wspólnoty, sąsiedzi z piekła rodem). Dlatego nawet przy okazjach obowiązuje due diligence – lepiej stracić okazję niż kupić problem, który zje cały potencjalny zysk.

Pojęcia na literę: P

Patodeweloperka

Pejoratywne określenie mieszkań z rynku pierwotnego charakteryzujących się niską jakością wykonania, minimalnym metrażem, maksymalnym zagęszczeniem zabudowy i cięciem kosztów na każdym możliwym etapie. Patodeweloperka to mieszkania 25-35 m² nazywane “dwupokojowymi”, w których kuchnia to aneks w korytarzu, łazienka ledwo mieści kabinę prysznicową, a okna wychodzą na ścianę sąsiedniego budynku oddaloną o trzy metry. Budynki stawiane są na maksymalnie zagęszczonych działkach, często bez zieleni, z minimalną liczbą miejsc parkingowych, z najtańszymi materiałami i instalacjami.

Dla flippera patodeweloperka to ostrzeżenie, jakiego typu mieszkań unikać przy zakupie na rynku wtórnym za kilka lat. Mieszkania z patodeweloperki tracą na wartości szybciej niż solidnie zbudowane nieruchomości – problemy z jakością (pękające ściany, nieszczelne okna, wadliwe instalacje) ujawniają się po kilku latach, a kupujący coraz bardziej świadomie unikają tego typu zabudowy. Jeśli rozważasz flipowanie mieszkania z osiedla, które wygląda na patodeweloperski projekt, zastanów się dwa razy – nawet najlepszy remont nie zmieni faktu, że mieszkanie ma 28 m², okna wychodzą na parking, a dookoła stoi dwadzieścia identycznych bloków. Takie mieszkania trudno się sprzedają, kupujący targują się agresywnie, a Ty możesz siedzieć z gotowym projektem miesiącami. Lepiej szukać okazji w starszych, solidnie zbudowanych budynkach w dobrych lokalizacjach – tam jest prawdziwy potencjał wzrostu wartości.

PCC (Podatek od Czynności Cywilnoprawnych)

Podatek płacony przez kupującego przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym, wynoszący standardowo 2% wartości transakcyjnej (podatek nie obowiązuje przy zakupie pierwszego mieszkania). PCC nie dotyczy zakupów na rynku pierwotnym (tam płaci się VAT), tylko transakcji między osobami fizycznymi. Podatek pobiera i odprowadza notariusz w ramach swojej funkcji płatnika – kupujący wpłaca kwotę podatku notariuszowi podczas transakcji, a notariusz odprowadza ją do urzędu skarbowego. Od 2023 roku obowiązują nowe przepisy wprowadzające podwyższony PCC w wysokości 6% przy zakupie szóstego i kolejnych lokali mieszkalnych w jednej nieruchomości gruntowej.

Dla flippera PCC to istotna pozycja w budżecie projektu, która może wynieść kilka lub kilkanaście tysięcy złotych i której nie da się uniknąć. Przy zakupie mieszkania za 400 000 zł zapłacisz 8000 zł podatku – to kwota, którą musisz mieć gotową podczas transakcji u notariusza, oprócz ceny zakupu i taksy notarialnej. Wielu początkujących flipperów zapomina o PCC w kalkulacjach i potem okazuje się, że marża jest o te 2% mniejsza, niż myśleli. Podwyższona stawka 6% to narzędzie mające ograniczyć spekulacyjny wykup całych budynków przez inwestorów – jeśli planujesz kupować wiele mieszkań w tym samym bloku, od szóstego lokalu zapłacisz trzykrotnie więcej podatku. Dla typowego flippera zajmującego się pojedynczymi projektami w różnych lokalizacjach to nie jest problem, ale jeśli myślisz o strategii skupowania mieszkań w jednym budynku, musisz to wkalkulować w rentowność projektu.

Pojęcia na literę: R

ROI (Return on Investment)

Wskaźnik zwrotu z inwestycji wyrażony procentowo, pokazujący, ile zarobiłeś w stosunku do tego, ile zainwestowałeś. ROI liczy się według wzoru: (zysk netto / całkowity koszt inwestycji) × 100%. Jeśli kupiłeś mieszkanie za 300 000 zł, wydałeś 50 000 zł na remont i koszty transakcyjne, a sprzedałeś za 420 000 zł, to Twój zysk to 70 000 zł, a ROI wynosi 20% (70 000 / 350 000 × 100%).

Dla flippera ROI to podstawowa miara opłacalności projektu, ale nie jedyna, na którą powinieneś patrzeć. Projekt z ROI 20% realizowany przez trzy miesiące jest lepszy niż projekt z ROI 25% realizowany przez rok – bo w tym samym czasie możesz zrobić cztery krótkie projekty i zarobić więcej. Dlatego doświadczeni flipperzy patrzą też na annualizowany ROI (zwrot przeliczony na rok) i cash-on-cash return (zwrot z faktycznie zainwestowanej gotówki, jeśli część projektu finansujesz kredytem). ROI poniżej 15% w flipowaniu to zazwyczaj projekt nieopłacalny – ryzyko i nakład pracy nie są warte tak niskiego zwrotu. Dobry projekt flipperski powinien dawać ROI 20-30% lub więcej, w zależności od rynku i skali inwestycji. Pamiętaj też, że ROI liczy się od całkowitych kosztów, nie tylko od ceny zakupu – wielu początkujących robi błąd kalkulując zwrot tylko od ceny mieszkania, ignorując koszty remontu, podatki i prowizje.

Rynek pierwotny vs wtórny

Rynek pierwotny to nowe mieszkania sprzedawane bezpośrednio przez deweloperów, zazwyczaj w trakcie budowy lub krótko po jej zakończeniu. Rynek wtórny to mieszkania używane, sprzedawane przez dotychczasowych właścicieli – mogą mieć kilka lub kilkadziesiąt lat, być w różnym stanie technicznym, z różną historią i dokumentacją. Podstawowa różnica podatkowa: na rynku pierwotnym kupujący płaci VAT (zazwyczaj 8% dla mieszkań do 150 m²), na wtórnym – PCC (standardowo 2%, ale 6% przy zakupie szóstego i kolejnych lokali w jednej nieruchomości gruntowej).

Dla flippera rynek wtórny to naturalny teren działania, bo tam znajdują się okazje do kupienia mieszkań poniżej wartości rynkowej, wymagających remontu. Rynek pierwotny rzadko oferuje okazje dla flipperów – deweloperzy sprzedają po cenach rynkowych lub wyższych, a mieszkania są nowe, więc nie ma co remontować. Wyjątkiem mogą być mieszkania w stanie deweloperskim kupowane w atrakcyjnej cenie, które po wykończeniu można sprzedać z zyskiem – ale to wymaga dużego kapitału i dobrej znajomości lokalnego rynku. Większość flipperów koncentruje się na wtórnym rynku, na którym można znaleźć mieszkania w dobrych lokalizacjach wymagające kosmetycznego lub średniego remontu, kupić je z dyskontem od zmotywowanych sprzedających i po odświeżeniu sprzedać po cenie zbliżonej do nowych mieszkań w okolicy. 

Pojęcia na literę: S

Staging

Profesjonalna aranżacja mieszkania przed sprzedażą, polegająca na ustawieniu mebli, dodatków i dekoracji w sposób maksymalizujący atrakcyjność wizualną nieruchomości. Celem jest pomoc potencjalnym kupującym w wyobrażeniu sobie życia w danym mieszkaniu, pokazanie funkcjonalności przestrzeni i stworzenie emocjonalnego połączenia z nieruchomością.

Dla flippera staging to inwestycja, która zwraca się wielokrotnie – mieszkanie po stagingu sprzedaje się szybciej i często za wyższą cenę niż puste mieszkanie z gołymi ścianami. Kluczowe jest pokazanie potencjału każdego pomieszczenia: mała sypialnia wygląda na większą z odpowiednio dobranym łóżkiem, salon zyskuje na przytulności z kanapą i stolikiem kawowym, kuchnia z kilkoma dodatkami (świeże owoce, rośliny, czyste naczynia) wygląda jak z katalogu. Nawet podstawowy staging – czyste okna, świeże kwiaty, neutralny zapach, dobre oświetlenie robi ogromną różnicę. Pamiętaj: ludzie kupują emocjami, a puste mieszkanie nie budzi emocji. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Forma prawna władania mieszkaniem w spółdzielni mieszkaniowej, która daje właścicielowi prawo do wyłącznego korzystania z lokalu i możliwość jego sprzedaży, dziedziczenia czy obciążenia hipoteką. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest wpisane do księgi wieczystej, co daje bezpieczeństwo prawne porównywalne z pełną własnością. Różnica polega na tym, że właścicielem nieruchomości (budynku i gruntu) pozostaje spółdzielnia, a Ty masz prawo do konkretnego lokalu.

Dla flippera mieszkania ze spółdzielczym własnościowym prawem to standardowy towar na rynku wtórnym, szczególnie w starszych blokowiskach. Z punktu widzenia transakcji kupna-sprzedaży nie różnią się one zbytnio od mieszkań na pełnej własności – możesz je kupić, wyremontować i sprzedać dokładnie tak samo. Musisz jednak pamiętać o kilku różnicach: przy transakcji potrzebna jest zgoda zarządu spółdzielni (zazwyczaj formalność), płacisz miesięczne opłaty spółdzielcze (nie tylko media, ale też fundusz remontowy i inne składki), a spółdzielnia może podejmować uchwały dotyczące remontu budynku, które obciążą Cię kosztami. Sprawdź przed zakupem, czy spółdzielnia nie planuje drogich remontów i jak wysokie są miesięczne opłaty – to informacje, które będą interesować Twoich przyszłych kupców. 

Pojęcia na literę: T

TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego)

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością działająca na zasadach non-profit, której celem jest budowa i zarządzanie mieszkaniami na wynajem dla osób o niskich i średnich dochodach. TBS-y są zazwyczaj zakładane przez gminy lub we współpracy z gminami, a mieszkania wynajmują po cenach niższych od rynkowych. Najem w TBS-ie jest dostępny dla osób spełniających określone kryteria dochodowe i majątkowe.

Dla flippera TBS to raczej informacja kontekstowa niż bezpośrednie pole do działania. Mieszkania TBS-owskie są wynajmowane, nie sprzedawane na wolnym rynku, więc nie kupisz ich jako projektu do flipowania. Mogą jednak pojawić się na rynku wtórnym, jeśli najemcy skorzystali z opcji wykupu i później zdecydowali się sprzedać – wtedy stają się zwykłymi mieszkaniami na rynku wtórnym. Warto wiedzieć o TBS-ach w kontekście lokalnego rynku mieszkaniowego – jeśli w Twojej okolicy powstaje duże osiedle TBS-owskie, może to wpłynąć na ceny najmu (konkurencja tańszych mieszkań) i popyt na mieszkania na sprzedaż. Z drugiej strony, TBS-y zazwyczaj powstają w lokalizacjach, w których brakuje mieszkań, więc ich pojawienie się może sygnalizować rosnący rynek. Dla typowego flippera TBS to element krajobrazu rynkowego, a nie bezpośrednie źródło projektów.

Podsumowanie

Masz teraz kompletny słownik pojęć, które będą Cię ścigać w każdym projekcie flipperskim. Znajomość tych terminów to różnica między tym, czy oszczędzasz pieniądze, czy tracisz je na błędach, których można było uniknąć. Zapisz ten artykuł w zakładkach i wracaj do niego, kiedy coś wyskczy w rozmowie z notariuszem albo będziesz musiał szybko sprawdzić, co właściwie oznacza ten skrót w umowie.

Rynek nieruchomości ewoluuje, przepisy się zmieniają, więc ten słownik też będzie aktualizowany, żeby nadążać za rzeczywistością. Znajomość pojęć to fundament, który pozwala Ci w ogóle zacząć grę. Prawdziwa wiedza przychodzi dopiero z praktyki – z pierwszego projektu, który nie wyszedł idealnie, z pierwszego remontu, który kosztował więcej, niż zakładałeś, z pierwszej sprzedaży, która nauczyła Cię więcej niż dziesięć artykułów. Na blogu znajdziesz konkretne case studies, analizy projektów i poradniki, które rozwijają tematy tylko zarysowane tutaj. Teraz znasz język. Czas zacząć mówić.