Znika podatek PCC na zakup pierwszego mieszkania. A co z ‘hurtowym’ zakupem mieszkań?

Jeszcze w lipcu rynek obiegła informacja o pomyśle rządu na zlikwidowanie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), w przypadku zakupu pierwszej nieruchomości na rynku wtórnym. Ten przejaw dobrej woli motywowany jest chęcią zdjęcia z kupujących dodatkowych kosztów w postaci 2 procent wartości mieszkania. Ustawa ma wejść w życie z końcem sierpnia 2023 roku.

Czym jest podatek PCC i jakie były dotychczasowe zasady?

Podatek od czynności cywilnoprawnych w kontekście sprzedaży nieruchomości jest opodatkowaniem, które dotyczy transakcji sprzedaży nieruchomości. Stawka podatku wynosi 2% wartości nieruchomości lub praw do niej. Uiszczenie podatku jest obowiązkiem strony kupującej nieruchomość. Opłatę należy uiścić w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży. Istnieją pewne zwolnienia z podatku PCC, ale w kontekście sprzedaży nieruchomości są one stosunkowo rzadkie.

Do momentu rozpoczęcia obowiązywania nowelizacji, każde mieszkanie na rynku wtórnym było obłożone tym podatkiem. Bez względu na to, ile nieruchomości posiadał kupujący, za każde zakupione na rynku wtórnym opłacał PCC. W styczniu 2024 roku, ten stan rzeczy ma się zmienić. W jaki sposób? O tym opowiem w dalszej części artykułu.

Jakie zmiany w PCC nas czekają?

Zgodnie z nową regulacją, sprzedaż nieruchomości mieszkalnych, takich jak lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność, domy jednorodzinne oraz prawa do lokali w spółdzielniach, będą zwolnione z PCC. Ważne jest, aby kupujący nie posiadał wcześniej żadnych z tych praw lub udziałów.

Jak wyjaśnia Krajowa Informacja Skarbowa, nowe przepisy nie wprowadzają dodatkowych obowiązków dla kupującego. W praktyce to notariusz odpowiada za pobór PCC podczas transakcji sprzedaży nieruchomości. Jego obowiązkiem jest prawidłowe ustalenie podatku i, w odpowiednich przypadkach, zastosowanie zwolnienia.

Jednak tutaj pojawia się pewien problem — jak sprawdzić, czy kupowane mieszkanie jest tym pierwszym? Przecież notariusz nie będzie weryfikował ksiąg wieczystych z kilkudziesięciu lat. Prawdopodobnie, aby otrzymać zwolnienie z opłacenia podatku, kupujący będzie zobowiązany do złożenia oświadczenia, że nie ma i nie miał nieruchomości. A co się stanie w przypadku złożenia nieprawdziwego oświadczenia? Będzie to już sprawa dla urzędu skarbowego. 

Nie tylko kupujący ‘pierwsze’ mieszkanie skorzystają ze zwolnienia z podatku?

Istnieją oczywiście pewne wyjątki. Ulga dotyczy również tych kupujących, którzy w dniu transakcji (lub przed nią) dysponują połową (50% udziału) nieruchomości otrzymanej w spadku. 

Przykładowo, jeśli kupujący sześć lat wcześniej, w ramach spadku otrzyma 50% nieruchomości do podziału z innym członkiem rodziny, to w przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym, nie będzie musiał uiszczać podatku PCC. 

Podatek PCC – kto i w jakich sytuacjach go opłaca?

Tak jak już wspomniałem, podatek PCC opłacany jest przez kupującego, jednak nie bezpośrednio. Takich wpłat dokonuje notariusz. To on oblicza, pobiera i odprowadza podatek do urzędu skarbowego, a jeżeli taka opłata nie jest zasadna, określa podstawę prawną zwolnienia. W ramach pełnienia swoich obowiązków odbiera on od stron umowy oświadczenia, które zamieszcza w akcie notarialnym. 

Ta procedura nie ulegnie zmianie, a w związku ze zwolnieniem z PCC od zakupu pierwszego mieszkania notariusz będzie odbierał odpowiednie oświadczenie, którego prawdziwość zweryfikują odpowiednie urzędy. 

Większy podatek, więcej mieszkań

To oczywiście niejedyna zmiana w pobieraniu podatku. Tym razem jednak nie mam dobrych wiadomości dla właścicieli większej liczby mieszkań. 

Od 1 stycznia 2024 roku, inwestorzy, którzy kupują mieszkania hurtowo (6 i więcej w jednej inwestycji) będą musieli liczyć się z uiszczeniem wyższego podatku wynoszącego 6%. Obowiązek ten dotyczy mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym (od dewelopera), mimo iż taki zakup na cele inwestycyjne obciążony jest już podatkiem VAT. Niezależnie, kupujący będzie musiał uiścić również PCC (czyli, wygląda na to, że taka transakcja będzie podwójnie opodatkowana). 

Dlaczego? To wszystko w ramach walki rządu z ‘patodeweloperką’ i hurtowym skupowaniem mieszkań przez fundusze zagraniczne. Według rządzących to właśnie jest przyczyna wysokich cen mieszkań, sprawiając, że Polaków na nie nie stać, a nie rosnąca luka podażowa i wysoki (jeszcze) koszt kredytów. 

Niestety, ten pocisk skierowany na inwestorów zagranicznych trafi mocniej w rodzimych inwestorów, którzy nie znajdą sposobu na ominięcie opodatkowania. Odłamkiem dostaną też samorządy, których dochodem jest właśnie podatek PCC. Zwolnienie z podatku sprawi, że gminy będą musiały załatać czymś, i tak już dziurawe, budżety. 

Zniesienie podatku PCC – jakiej wysokości oszczędność generuje?

Szacuje się, że koszty transakcyjne (m.in. notariusz, pośrednik, bank, fiskus), związane z zakupem pierwszego mieszkania spadną o około 1/4. 

Przykładowo, w miastach wojewódzkich zakup kawalerki może wygenerować oszczędność rzędu 5 tysięcy, natomiast w większych takich jak Gdańsk, Kraków czy Warszawa, kwota podatku sięgałaby nawet 12 tys. zł. Niemniej, zarówno 5 tys. jak i 12 tys. to odczuwalna ulga dla kupującego. Są to środki, które może przeznaczyć na inny cel np. na remont. 

Podsumowanie

Wprowadzenie nowelizacji w zakresie podatku PCC to kolejny krok rządu w kierunku wsparcia Polaków w zakupie pierwszego mieszkania. Z jednej strony, zniesienie podatku dla osób kupujących pierwsze mieszkanie przyniesie znaczące oszczędności, które w wielu przypadkach mogą stanowić istotną część budżetu przeznaczonego na zakup nieruchomości. Z drugiej strony, wprowadzenie wyższego opodatkowania dla “hurtowych” zakupów mieszkań to próba hamowania spekulacyjnych działań na rynku nieruchomości, choć nie jest pewne, czy nie przyniesie to więcej szkód niż korzyści.

Wprowadzenie tych zmian to z pewnością wyzwanie dla notariuszy, którzy będą musieli dostosować się do nowych regulacji oraz dla samorządów, które będą musiały poszukać nowych źródeł dochodów. Czas pokaże, czy te zmiany przyniosą oczekiwane korzyści dla rynku nieruchomości i czy będą one trwałe. Jedno jest pewne — zakup mieszkania stanie się prostszy i tańszy dla wielu Polaków, co z pewnością jest pozytywną wiadomością.