Rynek nieruchomości nieustannie reaguje na zmiany ekonomiczne zastane nie tylko na rodzimym rynku, ale będące odbiciem sytuacji panującej na rynkach globalnych. Niebanalną rolę w gospodarce lokalnej odgrywa również sytuacja fiskalna i prawna danego państwa. 

Jak w 2023 roku kształtują się losy polskiego rynku nieruchomości?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak zmieniły się przepisy podatkowe i regulacyjne dotyczące nieruchomości,
• jakie programy mieszkaniowe zaproponował ustawodawca,
• jaka czeka nas przyszłość na rynku nieruchomości w kontekście zmian regulacyjnych.

Spis treści

1. Zmiany w podatkach
   1. Zmiany w podatku od nieruchomości
   2. Likwidacja podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania
   3. Podatek od hurtowego zakupu mieszkań
2. Przepisy prawne i regulacje dotyczące rynku mieszkaniowego
   1. Zmiany warunków technicznych budynków mieszkalnych
   2. Grzywna za brak świadectwa energetycznego
   3. Dyrektywa EPBD
   4. Budowa domów w kooperatywie
3. Programy rządowe wspierające zakup nieruchomości
   1. Kredyt bez wkładu na nowych zasadach
   2. Program Pierwsze Mieszkanie
4. Przyszłość rynku mieszkaniowego w kontekście zmian regulacyjnych
   1. Oczekiwane trendy na rynku
   2. Rola rządu w kształtowaniu rynku mieszkaniowego
   3. Potencjalne szanse dla inwestorów

1. Zmiany w podatkach

W 2023 roku maksymalne stawki podatku od nieruchomości wzrosły o 11,8%, co jest wynikiem inflacji i braków w budżetach. Rząd planuje zniesienie podatku PCC dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Jednocześnie, inwestorzy posiadający więcej niż sześć mieszkań będą musieli płacić podwyższony podatek tego typu.

1.1. Zmiany w podatku od nieruchomości

(Opracowano na podstawie obwieszczenie Ministra Finansów z 28 lipca 2022 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2023, https://dziennikustaw.gov.pl/M2022000073101.pdf, dostęp: 25.04.2023)

1.2. Likwidacja podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania

31 marca 2023 Minister Rozwoju i Technologii Waldemar Buda, podczas konferencji prasowej ogłosił korzystne rozwiązanie dla nabywców swojego pierwszego mieszkania. 

Nowe przepisy, które jeszcze nie wiadomo kiedy wejdą w życie, mają ściągać obowiązek opłacenia podatku o czynności cywilno-prawnych (PCC) z osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Przypomnijmy, że kwota wynosi równowartość 2% wartości rynkowej mieszkania lub domu będącego przedmiotem transakcji. W takim przypadku, przy zakupie mieszkania o wartości 450 000 zł, dodatkowy koszt podatku to 9000 zł. 

Jak rządzący tłumaczy swoją decyzję?

Ze strony MRiT możemy się dowiedzieć, że kupno pierwszego mieszkania jest dużym obciążeniem dla rodzinnego budżetu (zwłaszcza przez pryzmat obecnych kosztów kredytu), stąd każda ulga finansowa jest bardzo ważna.

1.3. Podatek od hurtowego zakupu mieszkań

Jednocześnie rząd kontynuuje swoją krucjatę pot hasłem #StopPatoteweloperka, więc podatek PCC nie ominie inwestorów, którzy dysponują więcej niż 6-cioma mieszkaniami. 

Celem ustawy i starego podatku w nowej wysokości 6-ściu procent jest ograniczenie hurtowego skupowania mieszkań, bez względu na to, czy kupującym jest osoba prywatna, czy instytucja i przez to poprawę dostępności mieszkań dla osób kupujących mieszkania na własne potrzeby kwaterunkowe. 

Podatkiem będzie obłożone 6. i kolejne mieszkanie należące do jednego inwestora w danym bloku mieszkalnym. Z kolei inny zapis w projekcie mówi o tym, że ograniczenia będą dotyczyły osób, które mają już pięć mieszkań lub 315 m2 powierzchni mieszkalnej. Ustawodawca bierze również pod uwagę możliwość ograniczenia w nabyciu mieszkań jednorazowo ponad określony limit.

Co ciekawe, projekt ustawy nie obejmuje nabywania domów jednorodzinnych, które będzie można kupować bez ograniczeń.

2. Przepisy prawne i regulacje dotyczące rynku mieszkaniowego

Minister Buda przedstawił nowe wytyczne mające na celu ukrócenie nieuczciwych praktyk na rynku nieruchomości mieszkaniowych, takie jak wprowadzenie minimalnej powierzchni lokalu użytkowego, zwiększenie odległości między budynkami i zmiany dotyczące budowy balkonów. 

Od 28 kwietnia 2023 r. obowiązuje zmieniona ustawa wprowadzająca wymóg sporządzania charakterystyki energetycznej dla domów i mieszkań, z karą pieniężną za brak świadectwa energetycznego. 

Wprowadzono również możliwość budowy domów w kooperatywie jako alternatywę dla umów z deweloperami, co może obniżyć koszty zakupu nieruchomości.

2.1. Zmiany warunków technicznych budynków mieszkalnych

Kolejnym manifestem w walce z patodeweloperką jest powstanie wytycznych mających na celu ukrócenie dotychczasowych, nieuczciwych praktyk na rynku nieruchomości mieszkaniowych. 

Minister Buda, przy okazji wspomnianej już konferencji prasowej poinformował opinię publiczną m.in. o rozwiązaniu, jakim ma być narzucenie deweloperom minimalnej powierzchni lokalu użytkowego. Ma to być 25 m2, z zastrzeżeniem, że nowe ograniczenia mają nie dotyczyć lokali na parterze lub pierwszym piętrze, które są dostępne z zewnątrz. 

Inną propozycją jest zwiększenie odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiadujących działkach. Odległość ta ma się zmienić z 4 m do granicy działki (czyli minimum 8 metrów między budynkami) do minimum 5 metrów do granicy działki (co daje 10 metrów między budynkami). 

Kolejna zmiana dotyczy budowy balkonów. Nowa ustawa wprowadzi minimalną wysokość i szerokość przegrody. Będą one również musiały przepuszczać odpowiednią ilość światła.

2.2. Grzywna za brak świadectwa energetycznego

28 kwietnia 2023 roku wchodzi w życie zmieniona ustawa dotycząca charakterystyki energetycznej budynków oraz prawa budowlanego. Nowelizacja wprowadza wymóg sporządzania charakterystyki energetycznej dla domów i mieszkań. 

W ramach polityki mającej na celu podniesienie efektywności energetycznej budynków mieszkalnych wszelkie domy jednorodzinne, wielorodzinne oraz mieszkania powinny posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej. Pozwoli to precyzyjnie określić ich poziom energetyczny oraz zapotrzebowanie na energię, a także oszacować koszty utrzymania takiego obiektu, z uwzględnieniem wydatków na ogrzewanie i chłodzenie.

Brak świadectwa oznacza karę pieniężną dla inwestorów zgłaszających zakończenie budowy lub nowe domy do użytkowania, jak również sprzedających lub wynajmujących mieszkania. Wysokość grzywny została określona na do 5 000 zł. 

Oczywiście, ustawodawca przewidział pewne wyjątki w stosowaniu nowego prawa. Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego nie obowiązuje:

• właścicieli domów o powierzchni do 70 m2, wybudowanych dla zaspokojenia własnych potrzeb (tzw. domy bez pozwolenia),
• obiektów zabytkowych, 
• kościołów, 
• domów tymczasowych (zajmowanych nie dłużej niż 4 miesiące w roku),
• właścicieli budynków gospodarstw rolnych, których współczynnik EP wskazujący na roczne teoretyczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie przekracza 50 kWh/ (m²·rok).

2.3. Dyrektywa EPBD

Kolejną innowacją, tym razem zaprojektowaną przez unijnego prawodawcę jest dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). Jej długofalowy cel zakłada uczynienie wszystkich budynków zeroemisyjnymi, co ma wesprzeć środowisko naturalne. 

Aby ten cel został osiągnięty, właściciele nieruchomości zobowiązani będą do przeprowadzenia remontów, jeśli ich nieruchomość nie spełnia nowych wymogów dotyczących wydajności energetycznej. Co więcej, takie obiekty, nie będą mogły zostać sprzedane. Oczywiście, proces musi zostać przeprowadzony stopniowo. I tak ustalone zostały wstępne terminy dotyczące renowacji:

Do tej pory w Polsce nie istniał podział na klasy energetyczne budynków. Ma się to zmienić wraz z wejściem w życie (i po implantacji do polskiego ustawodawstwa) nowej dyrektywy. Zakłada ona bowiem wprowadzenie ujednolicenia systemu klas energetycznych. 

System ten bazuje na literowych oznaczeniach od A do G. W ten sposób klasyfikuje obiekty, biorąc pod uwagę wskaźniki dotyczące całkowitego zużycia energii niezbędnej do właściwego funkcjonowania budynku. Na przykład, kategoria A oznacza obiekty o zerowej emisji, podczas gdy klasa G reprezentuje budynki o najniższej efektywności energetycznej.

2.4. Budowa domów w kooperatywie

Od 1 marca 2023 dla osób, które niechętnie wiążą się umowami z deweloperami, ustawodawca proponuje inne rozwiązanie, jakim jest budowa domów w kooperatywie. 

Na mocy tejże ustawy obywatele mogą zrzeszać się w celu budowy obiektu wielorodzinnego lub kilku domów na własne potrzeby. Jest to korzystne rozwiązanie również pod względem możliwości otrzymania preferencyjnych warunków zakupu działki budowlanej od gminy. 

Zrzeszenie obywateli (minimum 3 osoby), nazywane kooperatywą, na mocy najnowszego prawa mogą rozpocząć proces budowlany i postawić na zakupionej działce minimum 3 budynki, które zaspokoją własne potrzeby uczestników kooperatywy (lub zabezpieczenia potomstwa). Ustawa zabrania czerpania zysku z tak wybudowanego domu. 

Wybudowane w ten sposób lokale mogą być nawet o około 30 procent tańsze niż w przypadku jego zakupu od dewelopera.  

Stowarzyzenie powołuje się na mocy umowy kooperatywy mieszkaniowej lub umowy spółki cywilnej. Tak powołany organ uzyskuje osobowość prawną i może starać się np. o kredyt budowlany. Może również uzyskać kredyt w ramach programu ‘’Mieszkanie bez wkładu własnego’’.

3. Programy rządowe wspierające zakup nieruchomości

Nowy program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” wprowadza modyfikacje, aby pomóc rodzinom bez wystarczającego wkładu własnego w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego. Tymczasem program „Pierwsze Mieszkanie” oferuje dwa instrumenty: „Bezpieczny Kredyt 2%”, umożliwiający zakup pierwszego lokum, oraz „Konto Mieszkaniowe, wspierające osoby oszczędzające na zakup mieszkania.

3.1. Kredyt bez wkładu własnego na nowych zasadach

A raczej ‘’Rodzinny kredyt mieszkaniowy’’ bo od marca taką nazwę przyjęła dobrze nam znana koncepcja. Jednak to nie jedyna modyfikacja. 

Po wprowadzeniu nowych zasad program będzie dostępny dla tych kredytobiorców, którzy nie zgromadzili wymaganej przez banki sumy potrzebnej do otrzymania kredytu na warunkach rynkowych, lub mają wkład własny nieprzekraczający 200 tys. zł, a także niestanowiący więcej niż 20% wartości wydatków na realizację inwestycji. 

W przypadku kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej wkład własny nie może przekraczać 30 proc. Jeśli wkład własny kredytobiorcy wynosi mniej niż 20 proc., to gwarancją BGK może być objęta także niewystarczająca część wkładu. Dodatkowo ustawodawca zwiększył współczynnik wykorzystywany do obliczania maksymalnej ceny za metr kwadratowy, która uprawnia do skorzystania z programu.

Przypomnijmy, że przed nowelizacją warunki uzyskania dofinansowania były bardziej restrykcyjne. O dopłatę mogli ubiegać się kredytobiorcy, którzy dysponowali wkładem własnym na poziomie między 10 a 20 proc., jednocześnie nie przekraczając 100 tys. złotych. 

Dofinansowanie na nowych warunkach jest istotną pomocą dla rodzin, które nie dysponują wkładem własnym, jednak nadal muszą wykazać zdolność do spłacania kredytów. Kredyt udzielany jest na min. 15 lat, wyłącznie w polskiej walucie. 

Inicjatywa dedykowana jest singlom, rodzicom wychowującym co najmniej jedno dziecko, parom oraz rodzinom wielopokoleniowym. Nie istnieją ograniczenia wiekowe, jednak ważne jest to, aby osoby te nie były właścicielami lub współwłaścicielami żadnej, innej nieruchomości. Jednak sytuacja zmienia się, jeżeli jest to rodzina z co najmniej dwójką dzieci. 

Regulacje precyzyjnie definiują, wielkość posiadanej nieruchomości. Zależy to od liczby dzieci w rodzinie: dwójka dzieci – nie więcej niż 50 m², trójka dzieci – nie więcej niż 75 m², czwórka dzieci – nie więcej niż 90 m², pięcioro dzieci i więcej – brak limitu. W sytuacji narodzin drugiego lub kolejnego dziecka przysługuje wsparcie w formie spłaty rodzicielskiej w wysokości 20 tys. zł za drugie dziecko oraz 60 tys. zł za trzecie i każde następne.

3.2 Program Pierwsze Mieszkanie

Kolejny program mieszkaniowy, którego projekt ujrzał światło dzienne 14 marca 2023. W jego ramach już od 3 lipca 2023 roku, dostępne będą dwa instrumenty: Bezpieczny Kredyt 2%, czyli system dopłat do kredytu na zakup pierwszego lokum, natomiast drugim jest Konto Mieszkaniowe. Zadaniem tego drugiego instrumentu jest pomoc oszczędzającym na zakup pierwszego mieszkania. 

Każde z rozwiązań ma inną grupę docelową. Bezpieczny Kredyt jest dla osób, które gotowe są już kupić mieszkania, a Konto Mieszkaniowe będzie stanowiło wsparcie dla osób, które planują taki zakup w perspektywie kilku następnych lat. 

Bezpieczny Kredyt 2%

Kredyt będzie dostępny dla osób do 45. roku życia, które nie posiadają i nie posiadały mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu bądź domu. W przypadku par małżeńskich lub rodziców mających co najmniej jedno wspólne dziecko przynajmniej jedno z nich musi spełnić wymóg wiekowy.

Przez 10 lat budżet państwa będzie pokrywał różnicę pomiędzy stałą stopą procentową a oprocentowaniem kredytu zgodnie z 2 proc. stopy procentowej. Stała stopa będzie ustalana na podstawie średniego oprocentowania kredytów ze stałą stopą w bankach udzielających kredytów (aktualne w dniu przyznania kredytu i po upływie 5 lat).

Maksymalna kwota kredytu wynosi 500 tys. zł, natomiast dla małżeństw lub rodziców z co najmniej jednym dzieckiem – 600 tys. zł. Kredyt można uzyskać na lokale z rynku pierwotnego oraz wtórnego. Osoba nabywająca pierwsze mieszkanie będzie miała swobodę wyboru odnośnie do standardu i lokalizacji, ponieważ nie będzie obowiązywał limit ceny za 1 m².

Konto Mieszkaniowe

Drugim rozwiązaniem jest specjalne konto oszczędnościowe prowadzone przez banki komercyjne. Osoba, która nie posiadała mieszkania (w tym domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego) będzie mogła je otworzyć. Będzie on również dostępny dla osoby, która mieszka z co najmniej dwójką własnych lub adoptowanych dzieci w jednym niewielkim lokalu (o powierzchni do 50 m² przy dwójce dzieci, 75 m² przy trójce dzieci i 90 m² przy czwórce dzieci, bez ograniczeń powierzchniowych przy pięciu lub większej liczbie dzieci).

Program jest również dostępny dla osoby posiadającej prawo do mieszkania, jednak pod pewnymi warunkami:

• zostało nabyte przez dziedziczenie po rozpoczęciu oszczędzania,
• dotyczy współwłasności nie więcej niż jednego mieszkania lub domu jednorodzinnego o udziale nie większym niż 50%, nabytego w drodze dziedziczenia przed rozpoczęciem oszczędzania,
• odnosi się do mieszkania lub domu jednorodzinnego wyłączonego z użytkowania z powodu katastrofy budowlanej, lub działania żywiołu,
• zostało ustanowione na podstawie roszczenia, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dotyczy spółdzielczego prawa do lokalu).

Okres oszczędzania na koncie wynosi od 3 do 10 lat. Systematyczne wpłaty (przynajmniej 11 wpłat rocznie o ustalonej kwocie) gwarantują dodatkową Premię Mieszkaniową z budżetu państwa. Zebrane środki wraz z premią można przeznaczyć na zakup pierwszego mieszkania, domu lub wkład finansowy w inwestycję, np. w ramach spółdzielni mieszkaniowej. Po zakończeniu oszczędzania, na wykorzystanie środków będzie 5 lat.

4. Przyszłość rynku mieszkaniowego w kontekście zmian regulacyjnych

4.1. Oczekiwane trendy na rynku

Niesłabnącym sygnałem płynącym zarówno z rynku europejskiego, jak i znajdującym swoje odzwierciedlenie w rynku polskim, jest rosnące znaczenie strategii zrównoważonego rozwoju (ESG) w wycenie nieruchomości, acz nie w sposób bezpośredni. Takie nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem inwestorów, więc naturalną koleją rzeczy jest podnoszenie cen, przy jeszcze stosunkowo niedużej podaży. 

Taka sytuacja ma częściej miejsce w przypadku nieruchomości komercyjnych aniżeli mieszkaniowych, ale w perspektywie nadciągających przepisów unijnych (Dyrektywy EPBD), prawdopodobnie się to zmieni. 

4.2. Rola rządu w kształtowaniu rynku mieszkaniowego

Według ustawodawcy, zmiany podatkowe, szczególnie te dotyczące obłożenia inwestorów wyższym podatkiem PCC, mają uzdrowić rynek nieruchomości. 

W rzeczywistości ten konkretny plan nałożenia podatku może uderzyć nie tam, gdzie według ustawodawcy, powinien. Według ekspertów nie ‘uzdrowi’ on rynku nieruchomości i nie zwiększy dostępności mieszkań. A już na pewno nie spowoduje, że ceny mieszkań spadną, a jedynie przyczyni się do zwiększenia wpływów budżetowych. 

Co więcej, niektóre proponowane zapisy (ten dotyczący limitu kupowanych mieszkań), mogą oznaczać niekonstytucyjność (ograniczenie prawa własności obywatela) i niezgodność z prawem UE (obłożenie nieruchomości podwójnym opodatkowaniem — VAT i PCC). 

Jeżeli natomiast mielibyśmy rozpatrywać tę sprawę w ujęciu długofalowym, to nowe przepisy mogą mieć niekorzystny wpływ na rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce. Fundusze bowiem inwestują w powstawanie nowych lokali na wynajem. Jeżeli ustawodawca ograniczy te możliwości, podaż nowych mieszkań jeszcze bardziej się skurczy, a aby poprawić dostępność cenową, należy postępować odwrotnie. Udział funduszów w rynku szacowany jest na ok. 1 procent, więc w tym momencie zagrożenie negatywnymi konsekwencjami związanymi z ich działaniem, po prostu nie istnieją. 

Jednak, dopóki projekt ustawy jest dopracowywany, każdy ze wspomnianych scenariuszy może mieć kolejnych tysiąc wariacji. Ustawodawca wspomina, że obserwuje sytuację na rynku i ustawę dostosuje do aktualnej sytuacji. Czekamy więc na decyzję, aby później poinformować naszych czytelników o aktualizacji. Obecnie na rynku nie odnotowuje się zwiększonej decyzyjności klientów inwestycyjnych w związku z w.w projektem ustawy.

Natomiast jeżeli chodzi o pomysł likwidacji podatku PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie, może on okazać się dobrym sposobem na stymulowanie popytu. Eksperci podkreślają, że jeżeli więcej osób wróci na rynek nieruchomości, możemy się spodziewać wzrostu cen . Aczkolwiek jest to daleko idący wniosek i do spełnienia powyższych przepowiedni, musiałyby zostać spełnione dodatkowe warunki (np. wejście programu Pierwsze Mieszkanie, ale o tym później). 

Mimo tego nie można odmówić pomysłowi ustawodawcy tego, że będzie stanowił wyraźną ulgę i wsparcie dla młodych ludzi, którzy do tej pory nie mieli własnego kąta. Z drugiej strony likwidacja podatku, jest również wyrównaniem szans względem kupujących mieszkanie na rynku pierwotnym, na którym podatku nie ma, a wtórnym. 

Trudno powiedzieć, że same programy państwowe mogą przyczynić się do fluktuacji cen na rynku mieszkaniowym oraz samą dostępność mieszkań. 

Historycznie wiemy, że państwowe programy takie jak ‘’Rodzina na swoim’’ czy ‘’Mieszkanie dla Młodych’’ co prawda przyczyniły się do stymulacji popytu na same mieszkania, ale również na kredyty hipoteczne, jednak nie sprawiły one, że nieruchomości trwale staniały. Obserwowaliśmy raczej czasowy wzrost popytu w przypadku programu ‘’Rodzina na Swoim’’. Pod koniec 2010 roku sprzedaż kredytów hipotecznych wzrosła o 20 procent rok do roku. Jest to nieszczególnie miarodajna statystyka, ponieważ program miał ograniczenia cenowe, a więc deweloperom zdarzało się sztucznie obniżać cenę nieruchomości. 

Jeżeli pod uwagę weźmiemy inny program, jakim jest ‘’Mieszkanie dla Młodych’’, to wzrosły ceny najtańszych lokali, a w jego wyniku popyt na mieszkania był większy, szczególnie w mniejszych miastach, bo ich zakup z dopłatą był bardziej dostępny. 

Wsparcie państwa może mieć pozytywny wpływ na rozwój mieszkalnictwa, jednak przy orzekaniu, że to same programy wpłynęły na zwiększenie popytu czy obniżenie cen, musimy wykazać się daleko idącą ostrożnością. Przy całościowej analizie i przewidywaniu trendów należy wziąć pod uwagę również inne czynniki ekonomiczne takie jak stopy procentowe, czy coraz bardziej restrykcyjne oceny zdolności kredytowej, inflację i ryzyko wzrostu bezrobocia. 

4.3. Potencjalne szanse dla inwestorów

Mimo zapowiedzi dodatkowego podatku od hurtowego zakupu mieszkań jest to dobry moment dla funduszy m.in. ze względu na rozwijający się rynek najmu. Po zawirowaniach w obszarze kredytowym najem jawi się jako dobry substytut posiadania mieszkania na własność. Do przyśpieszenia rozwoju sektora PRS przyczynia się także luka podażowa.

Szansę otrzymają również inwestorzy indywidualni, którzy podchodzą do wynajmu w sposób ‘instytucjonalny’, tj. wynajmują swoje nieruchomości na podstawie odpowiednich umów i proponują najemcom wyższy standard obsługi.