Przewodnik po trzech obniżkach RPP w 2025

Rada Polityki Pieniężnej zakończyła właśnie serię trzech obniżek stóp procentowych – w maju, lipcu i wrześniu 2025 roku stopa referencyjna spadła do 4,75 procent. Dla fliperów i inwestorów to kluczowy moment: tańszy kredyt oznacza większą dźwignię finansową, ale czy rzeczywiście nadszedł czas na agresywne wejścia na rynek? Twoje koszty finansowania spadną, ale nie od razu – wszystko zależy od okresu aktualizacji oprocentowania, a ceny mieszkań mogą zareagować zupełnie inaczej niż oczekujesz. 

W tym artykule sprawdzę, ile realnie zaoszczędzisz na finansowaniu kolejnych projektów, kiedy poczujesz różnicę w przepływach gotówkowych i czy obniżki stworzą okazje do tanich zakupów – bo jak zwykle prawda o rentowności inwestycji kryje się w szczegółach, o których deweloperzy i pośrednicy wolą nie wspominać.

Decyzje RPP 2025: co, kiedy, dlaczego?

Rada Polityki Pieniężnej przeprowadziła w 2025 roku serię trzech obniżek stóp procentowych. W maju przyszła pierwsza obniżka o 0,5 punktu procentowego – z 5,75% do 5,25%, następnie w lipcu i wrześniu nadeszły bardziej powściągliwe cięcia, bo jedynie po 0,25 punktu każde, co doprowadziło stopę referencyjną do obecnego poziomu –  4,75%.

Komunikacja RPP jest jasna – mówią o tym, że ‘’biorąc pod uwagę kształtowanie się inflacji, w ocenie Rady uzasadnione stało się dostosowanie poziomu stóp procentowych NBP’’, ale świadomie unikają deklaracji o długoterminowym cyklu obniżek. Rada musi balansować między wsparciem wzrostu gospodarczego a kontrolą inflacji.

Krótki słowniczek:

• stopa referencyjna – główna stopa NBP, od której banki liczą oprocentowanie kredytów i lokat
• Stopa lombardowa – koszt pożyczania pieniędzy przez banki od NBP (dziś 5,25%)  
• Stopa depozytowa – ile NBP płaci bankom za przechowywanie ich nadwyżek (dziś 4,25%)

Dla inwestora najważniejsza jest stawka WIBOR – to ona bezpośrednio wpływa na koszt kredytu hipotecznego, a WIBOR jest kształtowany przez stopę referencyjną NBP.

Kiedy poczujesz spadek raty? Mechanizm opóźnień

Obniżka stopy NBP to dopiero początek łańcucha, który kończy się w Twoich przepływach gotówkowych. Mechanizm działa tak: stopa referencyjna wpływa na wskaźniki rynkowe – WIBOR 3M, 6M lub 12M – a te z kolei bezpośrednio kształtują oprocentowanie Twoich kredytów inwestycyjnych. Problem w tym, że między decyzją RPP a poprawą cash flow jest opóźnienie, które może kosztować Cię tysiące złotych miesięcznie przy większym portfelu nieruchomości.

W polskich kredytach inwestycyjnych dominują dwa modele. Jeśli finansujesz swoje projekty kredytami z kwartalną aktualizacją oprocentowania (WIBOR 3M) – a tak robi większość banków – poczujesz korzyść w kolejnym cyklu po aktualizacji. Banki z półroczną aktualizacją oznaczają maksymalnie jeden cykl oczekiwania, czyli do sześciu miesięcy. Przy kilku finansowanych nieruchomościach to różnica w kosztach obsługi długu, która może sięgać kilku tysięcy złotych miesięcznie.

Kredyty o stałym oprocentowaniu to martwy kapitał w spadającym cyklu stóp – żadnych korzyści do momentu refinansowania. Ale jeśli planujesz kolejne akwizycje, nowe oferty bankowe będą już uwzględniać niższe koszty finansowania, co poprawia rentowność przyszłych projektów.

Co wydarzyło się po pierwszej obniżce (maj)?

Banki zareagowały z typową dla siebie ostrożnością. Pojawiły się pierwsze obniżki oprocentowania – zarówno dla kredytów stałych w nowych ofertach, jak i zmiennych po kolejnych aktualizacjach. 

Popyt kredytowy eksplodował. Według BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, w maju 2025 roku wartość zapytań wzrosła o 46,4% w porównaniu do maja 2024 roku, a liczba wnioskodawców o 43,1% rok do roku i 8,4% miesięcznie względem kwietnia. W czerwcu trend się utrzymał – wartość zapytań wzrosła o 47,1% rocznie, choć liczba osób spadła o 3,0% miesięcznie przy rekordowej średniej kwocie 477,01 tys. zł. Inwestorzy ruszyli po nowe finansowanie i zaczęli refinansować istniejące zobowiązania, szczególnie migrując ze starych, drogich stałych stóp na nowe oferty.

Jeśli masz zmienne oprocentowanie na finansowaniu obrotowym, policz kiedy przypada aktualizacja i pod to zaplanuj harmonogram wyjścia z projektu – mniejszy koszt carry po aktualizacji może poprawić rentowność. Przy nowych zakupach rozważ krótkie stałe stopy, ale porównuj całkowity koszt z cross-sellingiem – często zmienna z niższą marżą wygrywa przy horyzoncie 3-9 miesięcy typowym dla flipów.

Jeśli siedzisz na wysokiej stałej stopie sprzed 12-18 miesięcy, sprawdź koszty wcześniejszej spłaty i nowe oferty refinansowe. W portfelu kilku aktywów efekt na przepływach może być znaczący.

Co wydarzyło się po drugiej obniżce (lipiec)?

Druga obniżka w lipcu potwierdziła to, co każdy doświadczony flipper już wiedział – RPP weszła w tryb systematycznego luzowania polityki pieniężnej. WIBOR kontynuował spadek, a co ważniejsze, banki zaczęły konkurować agresywniej o klientów z portfelami nieruchomości, przewidując jesienną falę refinansowań i nowych projektów.

Oferty stałe w końcu zaczęły wyglądać sensownie. Różnica między oprocentowaniem stałym a zmiennym skurczyła się do zaledwie 0,58 punktu procentowego – najniższa różnica od 12 miesięcy. To oznacza, że przy typowym horyzoncie flipa 6-12 miesięcy stałe przestało być automatycznie droższe – możesz wybrać przewidywalność kosztów bez płacenia ogromnej premii za ryzyko dalszych spadków stóp.

Na rynku nieruchomości efekt był spektakularny. Sprzedaż nowych mieszkań wzrosła o około 30% (w porównaniu miesiąc do miesiąca), a segment popularny – mieszkania 40-70 mkw w dobrych lokalizacjach – odżył wyraźnie. Zdolność kredytowa wzrosła konkretnie – single zyskali 13,3 tys. zł, pary bezdzietne 2 tys. zł, a rodziny z dzieckiem 4 tys. zł, co przekłada się na większą pulę potencjalnych klientów dla Twoich projektów.

A popyt kredytowy? Wartość zapytań wzrosła o 45,2% rok do roku, a liczba wniosków o 33,7%.

Jeśli masz projekty w trakcie realizacji, przyspiesz finalizację – popyt już rośnie wraz z kolejnymi obniżkami. Przy nowych zakupach rozważ krótkie stałe stopy na 12-24 miesiące, szczególnie jeśli planujesz większy remont – przy różnicy tylko 0,58 pkt stabilny koszt finansowania ułatwia kalkulację całkowitej rentowności projektu.

Obserwuj segmenty wyższe – tam reakcja na tańszy kredyt przychodzi z opóźnieniem, ale może być silniejsza.

Co daje trzecia obniżka (wrzesień) — czego i kiedy oczekiwać?

Trzecia obniżka we wrześniu to dopełnienie całego cyklu – stopa referencyjna na poziomie 4,75% oznacza, że łączny spadek od maja wyniósł pełny punkt procentowy. Dla fliperów to moment, kiedy efekt staje się realnie odczuwalny w przepływach gotówkowych, ale tylko jeśli wiesz, kiedy dokładnie Twoja rata spadnie.

Po wrześniowej decyzji RPP WIBOR 3M i 6M zareagowały natychmiast – to właśnie po tej obniżce odnotowano największy spadek wskaźników. WIBOR 3M spadł do 4,73%, a WIBOR 6M do 4,61%. Ale realny spadek Twojej raty nastąpi dopiero przy najbliższej aktualizacji oprocentowania w umowie kredytowej. Jeśli masz aktualizację kwartalną i ostatnia była w lipcu, na efekt poczekasz do października. Przy półrocznej aktualizacji i ostatniej w czerwcu – efekt zobaczysz dopiero w grudniu.

Wpływ na rynek nieruchomości i strategie dla fliperów (2025–2026)

Spadające stopy zmieniają całą grę na rynku nieruchomości, a dla fliperów oznaczają zarówno nowe możliwości, jak i pułapki. Popyt wraca z impetem – kupujący mają wyższą zdolność kredytową, co przekłada się na większą pulę potencjalnych nabywców Twoich projektów. Segment mieszkań dla pierwszych nabywców odżywa najszybciej, za nim podąża rynek inwestycyjny, a segment premium będzie reagować z opóźnieniem.

Problem tkwi po stronie podaży. Opóźnienia w pozwoleniach i rosnące koszty wykonawstwa o 5-10% oznaczają, że nowa podaż nie nadąży za popytem, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach. To stwarza presję wzrostową na ceny, ale asymetrycznie – rynek wtórny reaguje szybciej niż pierwotny, a różnice między miastami będą się pogłębiać.

Plusy spadających stóp

• Tańszy kredyt hipoteczny na finansowanie zakupu poprawia rentowność projektów (WIBOR spadł z 6,5% do 4,74%)
• Większy popyt wyjściowy – wartość zapytań kredytowych wzrosła o 45-52% rok do roku
• Banki łagodzą kryteria kredytowe, co zwiększa pulę potencjalnych kupujących

Ryzyka, na które musisz uważać

• Presja kosztowa ekip remontowych – wszyscy nagle mają robotę, ceny robocizny rosną
• Rosnąca konkurencja innych fliperów wchodzących na rynek
• Wydłużający się czas ekspozycji

Strategia na rozgrzany rynek

Skoncentruj się na projektach z wartością dodaną – zmiany układu, modernizacja instalacji, podniesienie standardu mieszkania. To wymaga większych nakładów i dłuższego czasu realizacji, ale tworzy rzeczywistą wartość dla nabywcy. W obecnym środowisku tylko projekty z dużym rabatem zakupowym i większą marżą mają sens ekonomiczny.

Zasady kalkulacji w nowym środowisku

• Maksymalna cena zakupu = przewidywana cena sprzedaży minus koszty remontu minus koszty finansowania minus marża minus 15% bufor bezpieczeństwa
• Jeśli rozważasz wynajem – rentowność z najmu musi być wyższa niż koszt kredytu, inaczej projekt nie ma sensu
• Zwiększ standardowe bufory: 20% na czas i budżet, planuj 4-6 miesięcy na sprzedaż zamiast optymistycznych 2-3

Proces due diligence bez zmian: stan prawny, techniczny, sytuacja wspólnoty, ale dodaj analizę lokalnej konkurencji – może się okazać, że sąsiad robi to samo co Ty.

Co może zatrzymać lub spowolnić cięcia? (5 czerwonych flag)

Oto pięć scenariuszy, które mogą zatrzymać lub odwrócić obecny cykl obniżek, a każdy z nich ma konkretne implikacje dla Twoich projektów.

Odbicie inflacji bazowej lub cen energii 

Jeśli inflacja przestanie spadać lub zacznie rosnąć, RPP natychmiast wciśnie hamulec. Szczególnie niebezpieczne jest odbicie cen energii – pamiętamy, jak szok energetyczny w 2022 roku doprowadził do agresywnych podwyżek stóp. Dla flipera oznacza to konieczność monitorowania rynku.

Silny wzrost płac i konsumpcji 

Paradoksalnie, zbyt dobra koniunktura może zakończyć cykl obniżek. Jeśli płace zaczną rosnąć szybciej niż produktywność, a konsumpcja eksploduje, RPP może się przestraszyć przegrzania gospodarki. Obserwuj raporty GUS o wynagrodzeniach i sprzedaży detalicznej – to wczesne sygnały ostrzegawcze.

Osłabienie złotego i import inflacji 

Słaby złoty oznacza droższe importy, a to przekłada się na inflację. Jeśli złotówka zacznie się gwałtownie osłabiać względem euro czy dolara, NBP może być zmuszony do obrony waluty poprzez wyższe stopy procentowe.

Zaostrzenie globalnych warunków finansowych 

Jeśli Fed czy EBC zaczną podnosić stopy lub pojawią się turbulencje na globalnych rynkach finansowych, NBP może nie mieć przestrzeni do dalszych obniżek. Polska nie jest wyspą – musimy uwzględniać globalne trendy monetarne.

Presja fiskalna i większy deficyt budżetowy 

Rosnący deficyt budżetu państwa może zmusić NBP do utrzymania wyższych stóp, żeby nie dopuścić do przegrzania gospodarki przez nadmierną stymulację fiskalną. Obserwuj debaty budżetowe i obietnice wyborcze – każdy nowy program społeczny to potencjalne ryzyko dla dalszych obniżek.

Nie planuj projektów zakładając, że stopy będą spadać w nieskończoność. Kalkuluj rentowność przy obecnym poziomie oprocentowania plus bufor 1-2 punkty procentowe na wypadek odwrócenia trendu. Jeśli Twoja marża znika przy stopach o punkt wyżej, projekt nie ma sensu ekonomicznego.

Podsumowanie

Trzy obniżki stóp w 2025 roku to ewolucja – punkt procentowy spadku przekłada się na konkretne oszczędności w kosztach finansowania, ale prawdziwa zmiana tkwi w psychologii rynku. 

Kupujący wrócili z portfelami, banki konkurują o klientów, a popyt kredytowy eksploduje o 45% rok do roku. Dla fliperów oznacza to koniec defensywnej gry i powrót do aktywnych strategii, ale z jedną zasadniczą różnicą – rynek stał się bardziej wymagający.

Nie wystarczy już kosmetyczny remont i szybka odsprzedaż. Rosnące koszty robocizny o około 8% rocznie, wydłużający się czas ekspozycji do 6-12 miesięcy (szczególnie dla działek budowlanych) i rosnąca konkurencja oznaczają, że przetrwają tylko projekty z realną wartością dodaną i solidnymi buforami bezpieczeństwa. Kalkuluj przy obecnych stopach plus 1-2 punkty procentowe na wypadek odwrócenia trendu, zwiększ bufory czasowe i budżetowe do 20%, a przede wszystkim pamiętaj – tańszy kredyt to nie gwarancja zysku, tylko szansa na lepsze marże dla tych, którzy robią to profesjonalnie.

Obecny cykl może trwać jeszcze kilka miesięcy, ale pięć czerwonych flag – od odbicia inflacji po problemy fiskalne – przypomina, że w polityce pieniężnej nic nie trwa wiecznie. 

Wykorzystaj okno możliwości, ale nie zakładaj, że będzie otwarte na zawsze.