Jeśli rok 2025 był czasem rynkowego „sprawdzam”, to w roku 2026 przyjdzie nam zmierzyć się ze skutkami tego testu. Wchodzimy w nowy sezon z bagażem konkretnych decyzji z ostatnich miesięcy, przede wszystkim wstrzymaniem nowych inwestycji deweloperskich oraz „paraliżem” na rynku gruntów wywołanym przez zmiany w planach zagospodarowania przestrzennego.
Dla profesjonalnego inwestora oznacza to systemową zmianę układu sił i ogromną szansę. Uwaga kupujących naturalnie przesunie się na rynek wtórny, który w 2026 roku stanie się głównym rezerwuarem mieszkań dostępnych „tu i teraz”. Wygra ten, kto będzie miał gotowy towar na półce w momencie, w którym inni dopiero będą walczyć o grunty pod budowę.
Sytuacja podażowa – nadpodaż dziś, luka jutro
Wchodząc w rok 2026, musimy zmierzyć się z rynkowym paradoksem. Z jednej strony słyszymy o spadku liczby nowych budów, z drugiej – portale pękają w szwach od niesprzedanych mieszkań deweloperskich. Jak czytać ten sygnał?
Magazyny pełne, ale taśma produkcyjna stoi
Na rynku pierwotnym mamy do czynienia z wyraźną nadpodażą ofertową. W ofercie deweloperów wisi ponad 62 tysiące nowych mieszkań – to zapas, który przy obecnym tempie sprzedaży wystarczyłby na wiele miesięcy. To efekt uboczny boomu inwestycyjnego z lat 2022-2023, który teraz zderzył się z rynkiem pozbawionym dopłat. Dla flipera oznacza to jedno: rok 2026 prawdopodobnie upłynie pod znakiem „wojny cenowej” na rynku pierwotnym. Deweloperzy, musząc upłynnić gotowe lokale, będą walczyć o klienta promocjami. Konkurowanie z nimi na peryferiach (tzw. osiedlach łanowych) standardowym flipem może okazać się MOCNO nieefektywne.
Gdzie jest więc ta słynna „luka”?
Luki nie ma w magazynie, ale w planach. Podczas gdy działy sprzedaży walczą z nadpodażą, działy inwestycyjne zaciągnęły hamulec. Spadek liczby rozpoczętych budów o 9% i tąpnięcie w pozwoleniach na budowę o 21% (dane z połowy 2025) oznaczają, że dopływ nowego towaru w perspektywie kolejnych kwartałów drastycznie wyschnie. Mamy więc klasyczny „zator”: dużo gotowego towaru w słabszych lokalizacjach (nadpodaż) i brak nowych projektów w topowych miejscach (przyszła luka).
Prognoza popytu – ożywienie na rynku czy stabilizacja?
W 2026 roku struktura popytu będzie ewoluować w stronę stabilizacji. Zamiast zakupowego amoku, zobaczymy rynek, na którym kluczową rolę odgrywa precyzyjna kalkulacja kosztów alternatywnych.
Struktura nabywców – koniec przypadkowości
Prognozuję utrzymanie dominacji dwóch grup: inwestorów gotówkowych oraz klientów kredytowych z wysokim wkładem własnym. To najzdrowsza struktura rynku od lat. Popyt nie jest już pompowany „sterydami” rządowych programów, a opiera się na twardej ekonomii. Taki klient jest trudniejszy w negocjacjach, bo nie działa pod presją czasu, ale za to jest znacznie bardziej przewidywalny i rzadziej odpada na etapie weryfikacji bankowej. Dla flipera oznacza to mniejsze ryzyko „wysypania się” transakcji na ostatniej prostej.
Wpływ stóp procentowych – powrót zdolności
Po okresie zaciskania pasa, rok 2026 przyniesie odbudowę siły nabywczej. Kluczowym impulsem będą prognozowane obniżki stóp procentowych. Rynek spodziewa się zejścia stopy referencyjnej poniżej obecnych 4% (celując w przedział 3,25–3,95% na koniec roku). Tańszy pieniądz oznacza skokowy wzrost zdolności kredytowej i aktywację popytu „uśpionego” w 2025 roku. Klienci, którzy wcześniej balansowali na granicy zdolności, wrócą na rynek z większym budżetem, celując w segment popularny, który jest naturalnym środowiskiem dla większości flipów.
Premia za „gotowe”
Najsilniejszym trendem popytowym 2026 roku będzie awersja do remontów. Ma ona twarde uzasadnienie w liczbach: rosnące koszty robocizny i brak fachowców. Dla nabywcy rachunek jest prosty – kupując stan deweloperski, musi wyłożyć gotówkę na drożejące wykończenie i inwestować dodatkowy czas. Kupując gotowego flipa, wchodzi do mieszkania od razu, a całość finansuje jednym, taniejącym kredytem. Dlatego popyt systemowo przesuwa się w stronę mieszkań wykończonych „pod klucz”. Jeśli chodzi o metraż, demografia jest nieubłagana – nacisk na lokale 35-50 m² (małe dwa pokoje) będzie się nasilał. To produkt, który w 2026 roku będzie znikał z rynku najszybciej, stanowiąc bezpieczną przystań zarówno dla singli, jak i inwestorów chroniących kapitał.
Czynniki polityczne – stabilizacja reguł gry
Rynek, po roku funkcjonowania bez dopłat, wchodzi w fazę trwałej stabilizacji. Dla profesjonalnego inwestora to wiadomość doskonała – kończy się era spekulacji opartej na politycznych obietnicach, a zaczyna czas gry na twardych, rynkowych zasadach.
Brak dopłat – ostateczne pożegnanie z nadzieją
W 2025 roku wielu sprzedających wciąż trzymało wysokie ceny ofertowe, po cichu licząc na to, że zapowiadane programy jednak wejdą w życie i ożywią popyt. W 2026 roku ta nadzieja ostatecznie wygasa. Rynek zrozumiał, że polityczna kroplówka została odłączona na dobre.
Co to oznacza dla Ciebie przy stole negocjacyjnym? Koniec gry na czas ze strony sprzedających. Właściciele mieszkań do remontu, którzy przez ostatnie 12 miesięcy odrzucali rynkowe oferty, czekając na „lepsze czasy”, zostali przyparci do muru kosztami utrzymania pustostanów. W 2026 roku nie walczysz już z ich wiarą w rządowe pieniądze, ale rozmawiasz z ludźmi zmęczonymi czekaniem. To stwarza idealne warunki do twardych negocjacji. Spread cenowy ma szansę ustabilizować się na nowym, wyższym poziomie, premiującym tych, którzy kładą gotówkę na stół „tu i teraz”.
Zator planistyczny – Twoja polisa ubezpieczeniowa
Choć w mediach huczy o ustawie podażowej i „uwolnieniu gruntów”, Ciebie jako flipera powinna interesować inna kwestia: legislacyjny korek z Planami Ogólnymi. Gminy początkowo miały czas do końca 2025 roku na uchwalenie nowych dokumentów, ale wiele z nich weszło w nowy rok z procedurami w toku (czas został wydłużony do 30.06.2026). Efektem jest tymczasowy paraliż inwestycyjny na wielu atrakcyjnych działkach w centrach miast. Deweloperzy mają pod górkę z uzyskiwaniem nowych warunków zabudowy, co skutecznie blokuje start sprzedaży mieszkań w nowych inwestycjach.
Dla Twojego portfela to świetna wiadomość. Ograniczona podaż nowych gruntów sprawia, że istniejąca tkanka mieszkaniowa zyskuje na wartości. Twój gotowy flip w uregulowanej prawnie lokalizacji staje się towarem deficytowym i bezpieczniejszym aktywem niż obiekt w budowie, który może utknąć w urzędowych trybach. Zator planistyczny to w 2026 roku Twoja naturalna ochrona przed nadpodażą w najlepszych dzielnicach.
Czynniki ekonomiczne – kosztowy sufit i stabilny wzrost
Po roku „miękkiego lądowania”, w 2026 wchodzimy na ścieżkę stabilnego, choć niezbyt spektakularnego wzrostu. Fundamenty makroekonomiczne, które wykrystalizowały się w 2025 roku, teraz będą stanowić bezpieczne tło dla transakcji mieszkaniowych.
PKB i płace – paliwo dla popytu
W 2025 roku PKB Polski zwiększyło się o 3,5%. W 2026 roku ten trend będzie kontynuowany, co będzie miało przełożenie na portfele Polaków. Kluczowym wskaźnikiem dla flipera jest realny wzrost wynagrodzeń, który wciąż wyprzedza inflację (zredukowaną do poziomu ok. 2,8%). Oznacza to, że siła nabywcza klientów systematycznie się odbudowuje. Ludzie zarabiają więcej, a pieniądz traci na wartości wolniej, co zachęca do konwersji oszczędności w aktywa trwałe, takie jak nieruchomości.
Rynek pracy – bezpiecznik transakcji
Bezrobocie, które w 2025 roku ustabilizowało się na poziomie ok. 5,1-5,6%, pozostanie niskie. To kluczowy czynnik psychologiczny. Poczucie bezpieczeństwa zatrudnienia sprawia, że klienci nie boją się zaciągać zobowiązań na 30 lat. Dla inwestora oznacza to, że ryzyko nagłego załamania popytu z przyczyn makroekonomicznych jest w 2026 roku minimalne.
Koszty budowy – podłoga cenowa
Największym wyzwaniem, ale i szansą dla rynku, jest strona kosztowa. W 2026 roku ceny mieszkań nie będą rosły przez spekulację, ale przez mechanizm cost-push, czyli rosnące koszty odtworzenia. Koszyk materiałów budowlanych ustabilizował się na wysokim poziomie, ale presja na wzrost kosztów robocizny nie odpuszcza. Brak fachowców sprawia, że wybudowanie i wykończenie nowego metra kwadratowego jest po prostu coraz droższe. Deweloperzy, nawet w obliczu wojny cenowej, mają twardy sufit kosztów, poniżej którego nie zejdą. To tworzy naturalną „podłogę cenową” dla całego rynku. Twoje wyremontowane mieszkanie z rynku wtórnego będzie zyskiwać na wartości, podążając za wzrostem kosztów u dewelopera, bo odtworzenie go w nowym budownictwie byłoby po prostu droższe.
Czynniki demograficzne – mapa drogowa dla kapitału
Spoglądając na mapę prognoz ludnościowych do 2030 roku, widzimy wyraźny podział Polski na dwie strefy: wyspy wzrostu i morze spadków. Dla inwestora to najważniejsza wskazówka, gdzie lokować kapitał, aby nie utknąć z niesprzedawalnym aktywem.
Urbanizacja i migracje – czerwone morze i zielone wyspy
Większość gmin w Polsce świeci na czerwono, co oznacza prognozowany spadek liczby mieszkańców. Inwestowanie w „Polsce powiatowej” (poza głównymi szlakami) staje się obarczone ryzykiem braku płynności przy wyjściu z inwestycji. Kapitał i ludzie płyną w jednym kierunku: do „Wielkiej Piątki” (największych miast tj. Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania) oraz ich bezpośrednich obwarzanków (suburbanizacja). To te „zielone wyspy” na mapie są jedynymi miejscami, gdzie popyt fundamentalny rośnie. W 2026 roku koncentracja na tych aglomeracjach to kwestia bezpieczeństwa. Jeśli Twój flip znajduje się w strefie wzrostu demograficznego, czas gra na Twoją korzyść. Jeśli jest w strefie wyludniania – walczysz z prądem.
Singularyzacja – fundament popytu na małe metraże
Mimo spadku ogólnej liczby ludności (poniżej 37,5 mln), głód mieszkań nie maleje. Dlaczego? Odpowiedzią jest singularyzacja. Już co czwarte gospodarstwo w Polsce prowadzone jest w pojedynkę, a trend ten przyspiesza w dużych miastach. To zjawisko „rozgęszczania” zasobów mieszkaniowych sprawia, że popyt na mieszkania (lokale dwupokojowe) jest systemowy, a nie koniunkturalny. Tam, gdzie kiedyś w jednym mieszkaniu żyła rodzina wielopokoleniowa, dziś potrzebujemy trzech osobnych lokali dla singli. Dla flippera oznacza to, że segment 35-50 m² jest najbezpieczniejszą polisą ubezpieczeniową – na ten metraż chętny znajdzie się zawsze, niezależnie od cyklu gospodarczego.
Rynek najmu – wentyl bezpieczeństwa
Wysokie ceny transakcyjne sprawiają, że dla dużej grupy klientów (mimo coraz lepszej zdolności kredytowej) zakup własnego M wciąż pozostaje w sferze planów. To utrzymuje wysoki popyt na rynku najmu. Dla Ciebie to strategiczny bezpiecznik. W 2026 roku, inwestując w miastach akademickich i biznesowych, masz alternatywę: jeśli nie sprzedasz flipa z zakładaną marżą od ręki, możesz go zyskownie wynająć, czekając na lepszy moment. Płynny rynek najmu w dużych aglomeracjach daje komfort, którego nie ma w wyludniających się miasteczkach.
Podsumowanie: prognozy na 2026 rok – korekta czy wzrost cen? Co czeka rynek nieruchomości?
Przewiduję, że rok 2026 nie zapisze się w historii jako czas tanich mieszkań, ale jako rok bezwzględnej walki o dostępny produkt. Wchodzimy w okres, w którym „Cash is King”, ale „Product is Queen”. W obliczu zadyszki sektora deweloperskiego i fizycznej luki w nowych wprowadzeniach, ciężar zaspokojenia popytu systemowo przesuwa się na rynek wtórny.
Wygrają ci inwestorzy, którzy zrozumieją, że klient w 2026 roku nie kupuje już tylko „metrów kwadratowych”, ale kupuje „czas i święty spokój”. Gotowe, wyremontowane mieszkanie w dobrej lokalizacji staje się towarem deficytowym, za który rynek jest gotów zapłacić premię.
Dla flipera to jasny sygnał: trzymaj się płynnych aktywów w centrach aglomeracji („zielone strefy”), pilnuj budżetów remontowych i korzystaj z przewagi, jaką daje posiadanie gotowego towaru na półce w momencie, gdy inni dopiero walczą o pozwolenia na budowę.
