Pamiętasz prognozy z początku roku? Miały być spadki, krachy i pęknięcie bańki. W grudniu 2025 rzeczywistość wygląda znacznie stabilniej. Zamiast zapowiadanej zapaści, rynek zafundował nam rok weryfikacji, który dla profesjonalnego inwestora okazał się czasem pełnym okazji. Ceny nie runęły, a fundamenty popytowe pozostały mocne.

To był rok, w którym rynek premiował doświadczenie i szybkość działania. “Klient gotówkowy” wciąż ma mocne karty, ale gra wymagała precyzji. Podaż w największych miastach pozostaje ograniczona, a deweloperzy, zamiast walczyć o klienta obniżkami, postawili na optymalizację marż. Dla flippera oznaczało to stabilne środowisko pracy – bez gwałtownych wstrząsów, ale z koniecznością dokładnego liczenia każdego projektu. Kto potrafił dostosować strategię do zmieniających się warunków, zamknie ten rok z satysfakcjonującym wynikiem.

W tym raporcie odkładamy na bok medialne nagłówki. Prześwietlimy rok 2025 okiem praktyka. Zobaczysz, jak zmienił się profil kupującego, które segmenty rynku oparły się stagnacji i co tak naprawdę działo się za zamkniętymi drzwiami biur notarialnych. 

Sytuacja popytowa – co kupują Polacy?

W 2025 roku polski kupujący stał się bardziej analityczny, ale wciąż aktywny. Płynność na rynku jest wysoka, o ile produkt jest dopasowany do potrzeb klienta końcowego. Rok 2025 był lekcją elastyczności – kto miał dobry produkt w dobrej cenie, ten sprzedawał na pniu.

Rynkowa rzeczywistość w liczbach

Średni czas sprzedaży na szerokim rynku statystycznie się wydłużył (dane z połowy roku pokazywały średnią ok. 104 dni), ale te liczby mogą być mylące dla flippera, który operuje na “chodliwym” towarze. W rzeczywistości rynek podzielił się na dwa biegi:

• Pierwszy bieg (szybki): kawalerki i ustawne dwa pokoje (do 50 m²). Tutaj rotacja jest wciąż bardzo dynamiczna. Dobrze przygotowane lokale w tym segmencie znajdują nabywcę w 1 do 3 miesięcy, a wiele transakcji zamyka się jeszcze szybciej, zanim oferta trafi do szerokiej dystrybucji.
• Drugi bieg (wolniejszy): duże metraże powyżej 80 m². Te lokale wymagają dłuższego czasu ekspozycji (średnio ponad 7 miesięcy w Warszawie), co dla inwestora oznacza konieczność uwzględnienia wyższych kosztów pieniądza w czasie, ale często pozwala na wynegocjowanie znacznie lepszej ceny zakupu.

Preferencje kupujących – 35-50 m² to wciąż lider

Najbardziej pożądanymi pozostają metraże od 35 do 50 m². Średnio około 40% zapytań w polskich miastach dotyczy właśnie tego segmentu. Dlaczego? Bo na tyle pozwala zdolność kredytowa i demografia. Statystyka jest nieubłagana – małe mieszkania znajdują nabywcę znacznie szybciej niż duże apartamenty.

Co ciekawe, inwestorzy musieli w tym roku wykazać się dużą elastycznością. W zależności od lokalnej specyfiki klienci szukali zarówno mieszkań “pod klucz” (by ominąć drogie i trudne remonty), jak i lokali do własnej aranżacji, jeśli cena była atrakcyjna. Kluczowa stała się lokalizacja liczona w czasie dojazdu. Bliskość węzłów komunikacyjnych (metro, tramwaj, SKM) to dziś najsilniejszy atut sprzedażowy, pozwalający bronić marży przy wyjściu z inwestycji.

Sytuacja podażowa w 2025 roku

Liczby nie kłamią, ale trzeba umieć je czytać w kontekście inwestycyjnym. Na pierwszy rzut oka rynek ofertowy może wydawać się płytszy, ale dla aktywnego flippera towar zawsze jest dostępny – kwestia tylko, gdzie się go szuka.

Dane podażowe – co widać na portalach, a co poza nimi?

Statystyki z lipca 2025 r. są jednoznaczne: liczba unikalnych ofert na portalach spadła (o 2,9% r/r dla mieszkań i 4,3% dla domów). Czy to oznacza brak towaru? Dla laika – tak. Dla flippera – to sygnał, że rynek off-market ma się świetnie. Wiele atrakcyjnych mieszkań jest przejmowanych przez inwestorów jeszcze zanim trafią na serwisy ogłoszeniowe. Spadek oficjalnej podaży świadczy o tym, że “dobre strzały” znikają błyskawicznie. Mniejsza liczba ofert na portalach to dla nas dobra wiadomość – oznacza mniejszą konkurencję przy sprzedaży gotowego produktu klientowi końcowemu.

Jeszcze ciekawiej wygląda drastyczny spadek podaży działek budowlanych (-20,1%). Ziemia w miastach staje się towarem deficytowym, co jest fundamentem pod utrzymanie cen mieszkań w dłuższym terminie.

Nowa podaż – deweloperzy zaciągnęli hamulec (ale nie ręczny) 

Sektor deweloperski w 2025 roku grał w grę pod tytułem „optymalizacja”. Nie było panicznej ucieczki, ale wyraźne zdjęcie nogi z gazu. W pierwszych trzech kwartałach oddano do użytku ok. 145 tys. mieszkań. To wciąż dużo, ale to „echo” decyzji podjętych w latach 2022-2023.

Znacznie ważniejsza dla nas jest przyszłość. Liczba rozpoczętych budów spadła o blisko 9% (do ok. 166 tys.), a tąpnięcie w pozwoleniach na budowę w samym II kwartale wyniosło aż 21% r/r. To jasny sygnał: podaż nowych mieszkań w 2027 roku będzie drastycznie niższa. Dziś deweloperzy budują „poduszkę bezpieczeństwa”, a nie nadwyżki.

Dlaczego to dobra wiadomość dla flippera? Po pierwsze, mniejsza konkurencja ze strony rynku pierwotnego naturalnie przekieruje popyt na rynek wtórny. Po drugie, problemy deweloperów są głębsze niż tylko strategia marżowa. Poważnym wyzwaniem stały się nowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Wiele gruntów, które miały być „pewniakami” pod wielkie osiedla, zostało zablokowanych przez nowe regulacje. Deweloper, który planował budowę setek mieszkań, w wielu przypadkach dostał zgodę na ułamek tej powierzchni. To systemowe ograniczenie nowej podaży gra na korzyść inwestorów posiadających gotowe lokale w istniejącej tkance miejskiej.

A co z budownictwem społecznym? Mimo szumnych zapowiedzi wciąż stanowi margines – ok. 2,5-3% nowej podaży. Rynek wciąż stoi na nogach komercyjnych, a brak rządowej konkurencji to dla nas kolejna dobra wiadomość.

Czynniki polityczne — co zrobił rząd w 2025 roku

Rząd co prawda przestał pompować balon dopłatami, ale decyzja z 5 czerwca istotnie wpłynęła na nastroje rynkowe. Zamiast kolejnego programu stymulacyjnego, otrzymaliśmy jasny sygnał: rynek musi radzić sobie sam.

Tego dnia wicepremier Władysław Kosiniak-Kamysz ogłosił rezygnację z programu „Pierwsze Klucze”. Projekt ten, celowany w rynek wtórny i zakup pierwszego mieszkania z „drugiej ręki”, został ostatecznie skreślony. Środki, które miały trafić do kieszeni sprzedających jako dopłaty do kredytów ich klientów, zostały przekierowane do samorządów na rozwój budownictwa społecznego.

Dla rynku wtórnego to był kubeł zimnej wody. Właściciele starszych mieszkań, którzy wstrzymywali się ze sprzedażą, licząc na powtórkę efektu „Bezpiecznego Kredytu”, musieli zrewidować plany. Rynek wtórny stracił perspektywę zewnętrznego stymulatora i wrócił do gry rynkowej, w której o klienta walczy się atrakcyjną ofertą, a nie dostępnością dopłat. To wymusiło zdrową korektę i większą elastyczność negocjacyjną sprzedających.

Równolegle działo się na zapleczu gruntowym, gdzie po cichu wprowadzono rozwiązania, o które branża zabiegała od dawna. Tzw. ustawa podażowa to istotna zmiana systemowa, choć jej owoce zbierzemy dopiero za kilka lat. Zniesienie ograniczeń w przekształcaniu użytkowania wieczystego oraz uwolnienie gruntów rolnych w granicach miast to realne zwiększenie potencjału inwestycyjnego. Deweloperzy otrzymali też ułatwienie w postaci moratorium na opłaty planistyczne. W perspektywie roku 2027 może to oznaczać większą podaż w nowych lokalizacjach, ale na tu i teraz działa to głównie stabilizująco na rynek gruntów.

Ważne zmiany zaszły też w podatkach. Nowa definicja budynku w podatku od nieruchomości zakończyła wieloletni chaos interpretacyjny. Jasne rozgraniczenie budowli od budynku to konkret, który doceniają inwestorzy instytucjonalni. Dodatkowo możliwość korekty deklaracji pozwoliła wielu firmom uporządkować rozliczenia bez ryzyka kar.

Na marginesie głównych reform pojawiły się mniejsze, ale odczuwalne regulacje. Ustawa o jawności cen wymusiła transparentność ofertową, eliminując ogłoszenia bez podanej kwoty, co usprawniło proces wstępnej selekcji dla kupujących. Z kolei nowy dodatek mieszkaniowy dla służb mundurowych (900-1800 zł) stał się stabilnym filarem popytu na rynku najmu w miastach garnizonowych.

Czynniki ekonomiczne – Makroekonomia

Rok 2025 gospodarczo okazał się dla Polaków rokiem „miękkiego lądowania”. Po latach turbulencji, inflacyjnych szczytów i niepewności, wreszcie stanęliśmy na twardym gruncie.

Wskaźniki gospodarcze – stabilizacja, nie euforia 

Polska gospodarka w 2025 roku złapała drugi oddech. Wzrost PKB na poziomie 3,7% r/r to wynik, który stawia nas w europejskiej czołówce i daje solidne paliwo do wzrostu wynagrodzeń. Co ważniejsze, zmora ostatnich lat – inflacja – została skutecznie zduszona do poziomu 2,8%, czyli niemal idealnie w cel inflacyjny NBP.

To pozwoliło Radzie Polityki Pieniężnej na luzowanie pasa. Stopa referencyjna zjechała do poziomu 4%. To wciąż nie jest tanio w porównaniu do ery zerowych stóp, ale psychologicznie to przepaść względem niedawnych 6,75%. Kredyt przestał być towarem luksusowym, a stał się po prostu drogim narzędziem. Rynek pracy? Pozostaje rynkiem pracownika z bezrobociem na poziomie 5,6% (październik), co daje Polakom poczucie bezpieczeństwa niezbędne do zaciągania zobowiązań na 30 lat.

Sektor bankowy – odwilż w scoringach 

Banki, widząc stabilizację stóp i rosnące płace, przestały patrzeć na klientów jak na potencjalnych bankrutów. Rok 2025 przyniósł prawdziwą odwilż w polityce kredytowej. Wskaźnik WIBOR spadł, a marże bankowe – pod presją konkurencji – zaczęły topnieć. Walka o klienta wróciła na dobre.

Zdolność kredytowa przeciętnej rodziny Kowalskich wzrosła. To, co jeszcze w 2024 roku było poza zasięgiem (np. 3 pokoje w dużym mieście), teraz znów pojawiło się na radarze, choć często wymaga dłuższego okresu kredytowania lub wyższego wkładu własnego. Banki chętniej finansują zakupy, ale wciąż rygorystycznie podchodzą do wyceny nieruchomości, skutecznie chłodząc zapędy sprzedających do zawyżania cen ofertowych.

Sytuacja gospodarcza – konsument wraca do gry 

Kluczowym silnikiem napędowym okazały się wynagrodzenia. Realny wzrost płac (wyraźnie powyżej inflacji) odbudował optymizm konsumencki. Ludzie przestali chomikować gotówkę na „czarną godzinę” i wrócili do realizacji planów życiowych. Widzimy też powrót inwestorów zagranicznych, którzy po uspokojeniu sytuacji geopolitycznej znów patrzą na Polskę jako na bezpieczną przystań.

Podsumowując: fundamenty makroekonomiczne w 2025 roku przestały być hamulcem dla rynku nieruchomości. Stały się jego neutralnym tłem. Pieniądz jest dostępny i stabilny, a gospodarka rośnie. Problemem nie jest już „czy mnie stać na kredyt”, ale „czy ta cena za metr jest tego warta”.

Czynniki demograficzne i społeczne

Demografia w 2025 roku stała się bezlitosnym architektem popytu, który wywraca stolik deweloperom i samorządowcom. Polska się kurczy, ale sposób, w jaki żyjemy, generuje większy głód mieszkań niż kiedykolwiek wcześniej.

Struktura ludności – paradoks samotności 

Mamy do czynienia z fascynującym zjawiskiem: Polaków jest mniej (liczba ludności spadła poniżej 37,5 mln), ale potrzebujemy więcej mieszkań. Jak to możliwe? Singularyzacja. Już co czwarte gospodarstwo w Polsce prowadzone jest w pojedynkę. Tam, gdzie kiedyś mieszkała czteroosobowa rodzina, dziś potrzebujemy dwóch, a czasem trzech oddzielnych mieszkań dla singli i rozwodników. GUS prognozuje, że ten trend tylko przyspieszy.

Migracje wewnętrzne działają jak odkurzacz. „Wielka piątka” (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań) bezlitośnie wysysa młodych z reszty kraju. To tam koncentruje się presja. Co ciekawe, mimo spadku fali uchodźczej z Ukrainy, rynek najmu wcale nie zamarzł. Wręcz przeciwnie – wrzesień 2025 przyniósł wzrost popytu na najem o 40% r/r. Dlaczego? Bo luka czynszowa wypycha ludzi z rynku własności, a młode “Pokolenie Z” wchodzi w dorosłość, szukając dachu nad głową w dużych ośrodkach akademickich i biznesowych. Walka o tanie lokum na wynajem trwa w najlepsze.

Preferencje mieszkaniowe – dyktat funkcjonalności 

Nowa demografia dyktuje nowe standardy. Model “rodzina 2+2” przestał być domyślnym klientem. Dziś króluje klient 1+0 lub 2+0. To dlatego mieszkania dwupokojowe są towarem deficytowym, a wielkie apartamenty czekają na konesera miesiącami.

Zmienia się też definicja lokalizacji. Młodzi aspirują do życia w “mieście 15-minutowym”, w którym auto jest zbędne. Choć polskie miasta to wciąż realnie “miasta 30-minutowe”, to właśnie te lokalizacje, które pozwalają na załatwianie spraw w zasięgu spaceru, zyskują gigantyczną premię cenową. Jeśli dojazd do biura zajmuje godzinę, to dla współczesnego 25-latka taka oferta jest niewidzialna.

Problemy społeczne – pokolenie luki 

Ciemną stroną tego medalu jest pęczniejąca luka czynszowa. Dotyczy ona już blisko 25% społeczeństwa. To ludzie zbyt bogaci na mieszkanie komunalne, ale zbyt biedni na kredyt hipoteczny przy obecnych cenach. W 2025 roku problem ten stał się palący. Klasa średnia jest systematycznie wypychana na peryferia (suburbanizacja), bo centra miast stały się ekskluzywnym klubem dla inwestorów i najbogatszych. Ubóstwo mieszkaniowe przestało kojarzyć się z brakiem łazienki, a zaczęło dotyczyć młodych profesjonalistów gnieżdżących się na zbyt małym metrażu, bez szans na własne “M”.

Ceny transakcyjne – gdzie jest sufit? (Analiza rok do roku)

Jeśli wierzysz w nagłówki o spadkach cen, to czas spojrzeć prawdzie w oczy. Twarde dane z aktów notarialnych nie kłamią: rok 2025 przyniósł wzrosty prawie wszędzie, choć dynamika jest nierówna. Rynek wtórny okazał się zaskakująco odporny na brak dopłat, a pierwotny w niektórych miastach wyraźnie przyspieszył, goniąc inflację kosztów budowy. Poniżej analiza sytuacji w największych polskich ośrodkach.

Warszawa – Stolica trzyma fason

Zacznijmy od stolicy, która wciąż gra w swojej własnej lidze cenowej, choć dynamika wzrostów wyraźnie tu wyhamowała. W Warszawie rynek wtórny uderzył w sufit zdolności kredytowej. Średnia cena transakcyjna wzrosła tu zaledwie symbolicznie – z 16 743 zł w 2024 roku do 16 860 zł w roku bieżącym. To minimalna korekta o niespełna 0,5%, co jest dowodem na to, że brak programu „Pierwsze Klucze” zamroził zapędy sprzedających i wymusił bolesny realizm. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja u warszawskich deweloperów. Tutaj średnia cena podskoczyła o 5%, z poziomu 14 300 zł do ponad 15 000 zł za metr. Ograniczając nową podaż, deweloperzy skutecznie obronili marże, a anomalia cenowa, w której nowe mieszkania są średnio o blisko 2000 zł tańsze od używanych, wciąż się utrzymuje, choć powoli zaczyna się zacierać.

Źródło: Dane Investoro.pl

Kraków – lider wzrostów

Prawdziwym liderem wzrostów w 2025 roku okazał się jednak Kraków. Miasto Kraka nie bierze jeńców, wyprzedzając dynamiką nawet stolicę. Rynek wtórny pod Wawelem umocnił się o solidne 3%, osiągając średnią cenę 15 270 zł za metr (w 2024 roku było to 14 824 zł). Jeszcze mocniej, bo aż o 12,6%, wystrzeliły ceny u deweloperów, szybując z 12 943 zł do 14 572 zł. Ograniczona dostępność gruntów i niesłabnąca presja inwestycyjna sprawiły, że kto zwlekał z zakupem nowego mieszkania w Krakowie, stracił w ciągu roku ponad 1600 zł na każdym metrze kwadratowym.

Źródło: Dane Investoro.pl

Wrocław – stabilny wzrost mimo dużej podaży

Podobny scenariusz, choć z nieco inną dynamiką, rozegrał się we Wrocławiu. Rynek wtórny w stolicy Dolnego Śląska zachował się niemal identycznie jak w Warszawie – zanotował minimalny wzrost o 0,8%, zatrzymując się na poziomie 12 695 zł (w 2024 roku – 12 585 zł). Kupujący wyraźnie powiedzieli „pas” przy wyższych stawkach za używane lokale. Tymczasem rynek pierwotny zaliczył solidny rajd w górę o blisko 9,6%, osiągając średnią 13 215 zł za metr (2024 rok – 12 049 zł). To ważny moment – wrocławski rynek deweloperski „dociągnął” cenowo do realiów kosztowych i przebił średnie ceny z rynku wtórnego, co jest powrotem do rynkowej normalności.

Źródło: Dane Investoro.pl

Gdańsk – rynek dwóch prędkości

W Gdańsku rynek jest mocno skorelowany z turystyką, więc wzrosty były widoczne na obu frontach. Bliskość morza wciąż trzyma wartość „używek”, które podrożały o 3,4%, przekraczając barierę 14 122 złote za metr (w 2024 roku było to 13 663 zł). Jeszcze mocniej, bo o 11%, poszły w górę ceny mieszkań deweloperskich, które osiągnęły średnią 13 435 zł (2024 roku – 12 098 zł). Gdańsk wyraźnie goni cenowo Kraków, a popyt inwestycyjny na nowe lokale pod wynajem wciąż napędza deweloperów do podnoszenia poprzeczki.

Źródło: Dane Investoro.pl

Poznań – pragmatyzm górą

Ciekawie wygląda sytuacja w Poznaniu, który pozostaje najtańszym z rynków „Wielkiej Piątki”, ale nadrabia zaległości w ekspresowym tempie. O ile rynek wtórny jest tu oazą stabilności ze zmianą na poziomie błędu statystycznego (wzrost z 10 738 zł na 10 777 zł), o tyle rynek pierwotny wystrzelił w kosmos. Wzrost o blisko 15% – z 10 313 zł do 11 846 zł – to największa dynamika w całym zestawieniu. Poznań, startując z niskiej bazy, musiał gwałtownie nadgonić rosnące koszty budowy, kończąc erę taniego budowania.

Źródło: Dane Investoro.pl

Katowice – Śląskie przebudzenie

Zestawienie zamykają Katowice, które mimo mniejszej bazy transakcyjnej pokazują, że transformacja miasta przekłada się na wyceny. Rynek wtórny na Śląsku, wciąż relatywnie tani i przyciągający inwestorów szukających wyższego ROI, urósł o ponad 5%, osiągając 8 645 zł za metr (2024 rok – 8 224). Deweloperzy również nie próżnowali, podnosząc ceny o 8,6% do poziomu 11 274 zł (10 381 zł w 2024 roku).

Źródło: Dane Investoro.pl

Podsumowując ten krajobraz: rok 2025 nie przyniósł krachu, na który wielu liczyło. Przyniósł za to wyraźne „dociążenie” rynku pierwotnego. W niemal każdym mieście dynamika wzrostu cen u deweloperów była znacznie wyższa niż na rynku wtórnym. To efekt rosnących kosztów i ograniczonej podaży, o której wspominaliśmy wcześniej. Rynek wtórny, pozbawiony rządowej stymulacji, wyhamował, ale nie pękł, udowadniając swoją odporność.

Podsumowanie – rok profesjonalistów

Rok 2025 nie był rokiem łatwym dla amatorów, ale był rokiem solidnych wyników dla tych, którzy traktują nieruchomości biznesowo. Rynek dojrzał i stał się bardziej przewidywalny.

Co to oznacza na 2026 rok? Dla inwestora kluczowa pozostaje adaptacja. Rynek jest chłonny, a klient końcowy ma zdolność kredytową, ale wymaga dobrego produktu. Zniknęła konkurencja ze strony przypadkowych graczy, a problemy deweloperów z gruntami w dłuższej perspektywie grają na naszą korzyść. Wchodzimy w rok, w którym wygrają pragmatycy – ci, którzy potrafią liczyć, sprawnie pozyskiwać okazje (również poza rynkiem) i dostarczać wartość. Witaj w roku nowych możliwości.