Rok 2023 przyniósł na rynek nieruchomości w Polsce falę zaskakujących zmian i nieoczekiwanych zwrotów akcji. W obliczu dramatycznego spadku populacji, wyzwania demograficznego i rewolucji na rynku kredytowym, pojawiają się pytania o przyszłość branży. Jak zmieniające się realia wpłynęły na ceny, popyt i podaż mieszkań? Czy programy rządowe, takie jak “Bezpieczny Kredyt 2%”, przyniosły oczekiwane efekty? W tym artykule zagłębimy się w dynamikę polskiego rynku nieruchomości, szukając odpowiedzi na pytanie: co przyniesie rok 2024?
Zmiany populacji Polski
Z pozoru nieoczywistym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości są zmiany demograficzne w kraju. Tylko z pozoru, bowiem struktura społeczeństwa ma wpływ na to, co dzieje się na rynku mieszkaniowym.
Szczególnie że w Polsce, czwarty rok z rzędu zapowiada się sześciocyfrowy, ujemny przyrost naturalny. Liczba ludności spadła już do dramatycznego poziomu z 1987 roku, co świadczy o tym, że procesy demograficzne wyglądają u nas bardzo źle.
Według ostatnich danych GUS-u ludność Polski na koniec września 2023 r. spadła do 37 mln 667 tys. Natomiast w ciągu ostatnich 12 miesięcy zmniejszyła się o około 130 tys. Na korzyść naszego kraju nie działa również bilans urodzeń i zgonów. W okresie styczeń-wrzesień urodziło się blisko 210 tys dzieci, czyli aż o 25 tys. mniej niż rok temu. W tym samym czasie zmarło 303 tys. obywateli, co oznacza mocno ujemny przyrost naturalny.
Choć teraz z popytem na nieruchomości problemu raczej nie mamy (dzięki, chociażby rządowemu programowi, jakim był Bezpieczny Kredyt 2%), to spadek populacji w Polsce może ograniczać długoterminowy popyt na nieruchomości, prowadząc do nadwyżki mieszkań i spadku cen.
Krótkoterminowo, może to jednak zwiększyć zainteresowanie inwestycjami w mieszkania do wynajęcia, zwłaszcza w obszarach, gdzie spadająca liczba ludności jest zrównoważona przez migrację wewnętrzną lub zagraniczną.
Negatywne trendy demograficzne mogą jednak wywierać presję na sektor nieruchomości, wymuszając dostosowanie i poszukiwanie nowych rozwiązań, takich jak przekształcanie nieruchomości lub rozwój mieszkań dostosowanych do potrzeb mniejszych gospodarstw domowych. W najbliższej przyszłości możemy się liczyć z większym zapotrzebowaniem na domy dla seniorów, lub popularne np. w Szwecji całe prywatne osiedla dla tej grupy demograficznej.
Sytuacja kredytowa w Polsce i wpływ Bezpiecznego Kredytu 2 proc. na rynek — podsumowanie 2023 roku
Powiedzieć, ze sytuacja kredytowa w Polsce była dynamiczna, to jak nic nie powiedzieć. Z pewnością pozytywną informacją dla tysięcy Polaków było to, że w 2023 roku kredyty były dla nich bardziej dostępne niż w 2022 roku.
W 2023 roku polski rynek kredytów mieszkaniowych odnotował dynamiczny wzrost. Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 173,6% w porównaniu do poprzedniego roku, a ich łączna wartość skoczyła o 232,7%. Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 410,4 tys. zł, co oznacza wzrost o 21,9%.
Program “Bezpieczny Kredyt 2%” znacząco przyczynił się do tego trendu, stanowiąc 51% wszystkich udzielonych kredytów (ich liczba równa była 9316) tylko we wrześniu. Kwota, jaka została udzielona przez banki we wrześniu to 3 774 mld (52% łącznej kwoty udzielonych kredytów).
Tak wysokie wyniki spowodowane były rosnącymi cenami mieszkań również wśród osób, które nie były beneficjentami rządowego programu. Od lipca złożono 67814 wniosków kredytowych, które zaowocowały już 30 429 umowami. Średnia kwota kredytu to 397,3 tys. zł.
Niebagatelny wpływ na rynek kredytowy miały również wakacje kredytowe. W 2023 roku banki zaraportowały 1 144 mln rachunków objętymi wakacjami kredytowym o wartości 283 mld.
Podaż nowych mieszkań na rynku nieruchomości — stan na koniec 2023 roku
Na rynku nieruchomości oprócz czynników popytowych takich jak zmiany populacji czy wydolność rynku kredytowego wspieranego rządowym kredytem ważna jest również strona podażowa. Jak zatem wyglądała podaż nowych mieszkań w 2023 roku?
W 2024 roku do użytkowania wejdą inwestycje, których realizacja rozpoczęła się głównie w 2022 roku. Wówczas liczba rozpoczętych budów wyniosła 200 tys. Jednocześnie był to spadek o 27 proc względem 2021 roku oraz najgorszy wynik od 2017 roku. Z kolei końcówka 2023 roku przyniosła wzrost rozpoczętych procesów budowlanych, jednak ten fakt nie determinuje oddania ich do użytku w bieżącym już roku.
W 2023 roku wydano także mniej pozwoleń na budowę. W rekordowym 2021 roku liczba takich pozwoleń wynosiła 310 tys., a w 2023 było to jedynie 240 tys.
Głównymi przeszkodami w dostarczaniu nowej podaży są długie procesy administracyjne, problemy z przekształcaniem gruntów, a także brak ich dostępności w pobliżu większych aglomeracji.
Popyt i ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2022 i 2023 roku
Metraże lokali w podziale na regiony
W analizie porównawczej sprzedaży mieszkań w różnych miastach Polski w latach 2022 i 2023 zaobserwowano znaczące różnice w preferencjach dotyczących metraży, które cieszyły się największym zainteresowaniem wśród kupujących.
W 2022 roku, średnia powierzchnia mieszkań sprzedanych w Warszawie wynosiła 56 m², we Wrocławiu 54 m², w Łodzi 48 m², w Gdańsku 52 m², w Poznaniu 54 m², natomiast w Katowicach 52 m².
Wśród tych miast, Warszawa wyróżniała się największą liczbą transakcji, z 26 443 sprzedanymi mieszkaniami, podczas gdy Katowice odnotowały najmniejszą liczbę sprzedaży, wynoszącą 3 071 mieszkań.
W roku 2023 obraz rynku delikatnie uległ zmianie. Średnia powierzchnia mieszkań sprzedanych w Warszawie zmniejszyła się do 54 m². Inne miasta zakończyły rok 2023 z wynikami: Wrocław 55 m², Łódź 48 m², Gdańsk 53 m², Poznań 53 m² oraz Katowicach 53 m².
Analiza wskazuje, że w obu latach najpopularniejsze metraże mieszkań oscylowały wokół 50-55 m², co sugeruje, że mieszkania o takim rozmiarze cieszą się największym zainteresowaniem wśród kupujących. Warszawa, będąca liderem w 2022 roku, zanotowała spadek liczby transakcji w 2023, co może świadczyć o zmieniających się preferencjach kupujących lub innych czynnikach rynkowych w stolicy. Z kolei Katowice, mimo mniejszej liczby transakcji, utrzymały stabilną pozycję na rynku.
Podsumowując, analiza rynku nieruchomości w Polsce w latach 2022 i 2023 ujawnia różnice w preferencjach kupujących pod względem metrażu mieszkań oraz liczby transakcji w różnych miastach. W obu badanych latach mieszkania o metrażu około 50-55 m² cieszyły się największym zainteresowaniem na rynku nieruchomości. Wrocław i Warszawa były na czele pod względem liczby transakcji. Z kolei Katowice, mimo że odnotowały najmniejszą liczbę sprzedaży w obu latach, wykazały konsekwentne zainteresowanie na rynku. Ta analiza podkreśla różnorodność i dynamikę polskiego rynku nieruchomości, ukazując, jak zmieniające się warunki ekonomiczne, demograficzne oraz preferencje kupujących wpływają na popularność poszczególnych segmentów rynku.
Analiza cen ofertowych i transakcyjnych w 2023 roku
Warszawa
Rynek pierwotny mieszkań w Warszawie charakteryzował się znacznym rozdźwiękiem między cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi. Średnia cena ofertowa za metr kwadratowy osiągnęła wartość 15 014 PLN, podczas gdy średnia cena transakcyjna zamknęła się kwotą 11 866 PLN/m². To oznacza, że ceny, po których nieruchomości rzeczywiście były sprzedawane, były o średnio 20,97% niższe od początkowych oczekiwań sprzedających.
W porównaniu do roku 2022 średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w 2023 wzrosła o 11,4%, a cena transakcyjna wzrosła o 6,5%.
Na warszawskim rynku wtórnym mieszkań w 2023 roku, średnia cena ofertowa za metr kwadratowy wyniosła 15 590 PLN, co kontrastuje z niższą średnią ceną transakcyjną, która osiągnęła poziom 13 907 PLN/m². To oznacza, że ceny transakcyjne były o 10,8% niższe niż ceny ofertowe.
Jeśli chodzi o porównanie rynku wtórnego w 2022 i 2023 roku, to zauważalny jest wzrost ceny ofertowej o 8,2%. Cena transakcyjna w 2023 roku w stosunku do tej z 2022 roku również wzrosła, o blisko 7,5%.
Wrocław
W 2023 roku na wrocławskim rynku pierwotnym podobnie jak w przypadku Warszawy zaobserwowano wyraźną różnicę między cenami wyjściowymi a finalnymi cenami transakcyjnymi. Średnia ofertowa cena za metr kwadratowy wyniosła 12 030 PLN, co odbiegało od średniej ceny transakcyjnej, która zamknęła się kwotą 10 068 PLN/m². Oznacza to, że ceny transakcyjne były o średnio 16,3% niższe od cen ofertowych, co może świadczyć o przestrzeni do negocjacji cen w procesie zakupu mieszkań na rynku pierwotnym, a także o dynamice rynku nieruchomości, gdzie ostateczna cena sprzedaży często różni się od początkowych oczekiwań sprzedających.
W 2023 roku zanotowaliśmy wzrost ceny ofertowej o 12,5% względem 2022 roku, oraz kolejny wzrost o 10,7%.
Na rynku wtórnym mieszkań we Wrocławiu, średnia cena ofertowa za metr kwadratowy wynosiła 11 643 PLN. W porównaniu, średnia cena transakcyjna spadła do 10 617 PLN/m². To oznacza obniżkę o 8,8% pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a cenami transakcyjnymi.
Natomiast jeśli chodzi o zmianę procentową względem roku 2022 to w 2023 zanotowaliśmy wzrost o 9,5% w cenie ofertowej oraz wzrost o 7,6 w średniej cenie transakcyjnej
Katowice
Średnia cena ofertowa za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w Katowicach wynosiła 11,621 PLN, natomiast średnia cena transakcyjna była niższa i osiągnęła wartość 8 419 PLN/m². Oznacza to, że kupujący płacili średnio o 27,6% mniej niż wynikało to z cen ofertowych.
Rok 2023 w stosunku do poprzedniego, w zakresie cen ofertowych zakończył się wzrostem o 26,7%. W zakresie cen transakcyjnych w 2023 zanotowaliśmy spadek w wysokości 0,42%.
Natomiast średnia cena ofertowa za metr kwadratowy na rynku wtórnym wynosiła 9,213 PLN, podczas gdy średnia cena transakcyjna była niższa i osiągnęła poziom 7 176 PLN/m². To oznacza, że ceny transakcyjne były średnio o 22,1% niższe niż ceny ofertowe.
Ceny ofertowe w 2023 roku wzrosły o prawie 18% w stosunku do tych obserwowanych w 2022 roku. Ceny transakcyjne także wzrosły, jednak był to wzrost na poziomie 4,6%.
Łódź
Natomiast jeśli spojrzymy na rynek pierwotny w Łodzi zobaczymy, że średnia cena ofertowa za metr kwadratowy wyniosła 9 154 PLN. Tymczasem, patrząc na dane transakcyjne, średnia cena zakupu wynosiła 7 997 PLN/m². Stanowi to obniżkę o 12,6% w stosunku do ceny wyjściowej podawanej przez sprzedających, co może sygnalizować zdrową negocjację cenową na rynku nieruchomości w Łodzi.
W 2023 średnia cena ofertowa na łódzkim rynku nieruchomości wzrosła o 12,6% względem roku 2022. Podobnie było z ceną transakcyjną, która wzrosła o 12,5%.
Na rynku wtórnym mieszkań w Łodzi w 2023 roku średnia cena ofertowa za metr kwadratowy wynosiła 9 376 PLN, podczas gdy średnia cena transakcyjna była niższa, osiągając poziom 6 791 PLN/m². Oznacza to, że ceny transakcyjne były o średnio 27,6% niższe od cen ofertowych
Rok 2023 roku przyniósł wzrost w cenach ofertowych o 29% względem 2022 roku. Choć w cenach transakcyjnych też obserwowany był wzrost, nie był on tak znaczący, bowiem wynosił jedynie 1,9%.
Gdańsk
Na rynku pierwotnym w Gdańsku, średnia cena ofertowa za metr kwadratowy wynosiła 11 103 PLN, co jest wyższe w porównaniu do średniej ceny transakcyjnej, która osiągnęła poziom 10 600 PLN/m². Ta różnica wskazuje na spadek o 4,5% między oczekiwaniami sprzedających a cenami, po których nieruchomości były rzeczywiście sprzedawane.
W Gdańsku stosunek cen między rokiem 2022 a 2023 również uległ zmianie. Ceny ofertowe w 2023 roku spadły o 2,3%, natomiast ceny transakcyjne wzrosły o 11,8%.
Na rynku wtórnym mieszkań w Gdańsku w 2023 roku, średnia cena ofertowa za metr kwadratowy wynosiła 14 260 PLN. W porównaniu, średnia cena transakcyjna wyniosła 12 033 PLN/m². To oznacza, że ceny transakcyjne były o 15,6% niższe niż ceny ofertowe.
Rynek wtórny w 2023 w zakresie cen ofertowych osiągnął wzrost o 13,6 względem roku poprzedniego. Ceny transakcyjne wzrosły o 5,9%.
Poznań
W 2023 roku na rynku pierwotnym w Poznaniu średnia cena ofertowa za metr kwadratowy wynosiła 10 704 PLN. Tymczasem, średnia cena transakcyjna wyniosła 8 999 PLN/m². Oznacza to, że ceny transakcyjne były o 15,9% niższe od cen ofertowych.
Średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym w 2023 wzrosły o 15,3% względem roku 2022. Ceny transakcyjne również wzrosły, ale o 10,3%.
Na poznańskim rynku wtórnym w 2023 roku średnia cena ofertowa za metr kwadratowy wynosiła 11 444 PLN. W porównaniu do tego, średnia cena transakcyjna osiągnęła poziom 9 294 PLN/m². Oznacza to spadek o 18,8% między cenami wyjściowymi a cenami, po których mieszkania faktycznie były sprzedawane.
2023 rok upłynął pod znakiem wzrostu cen ofertowych o 22,4% względem 2022 roku oraz wzrostem cen transakcyjnych o 9,3%.
Jak będzie wyglądał rynek w 2024 roku? – prognoza
Patrząc na powyższe dane widzimy, że niska podaż nie jest w stanie zaspokoić niebywałego popytu, za który opowiada w większości BK2%, jak to już parokrotnie zostało wspomniane. Lecz nie tylko rządowy program stymulował popyt w 2023 roku. Wpływ miało też zwiększenie realnych wynagrodzeń w II połowie roku, spadku stóp procentowych oraz zmniejszenia buforu ostrożnościowego z początku 2023 r. Te wszystkie czynniki doprowadziły do ożywienia rynku kredytowego po słabym 2022 roku.
Podaż, która nie dogania tego napompowanego popytu, wydaje się dalej bez szans na spektakularne wzrosty. A to dlatego, że nastroje na rynku budowlanym nie należą do najlepszych. Być może, firmy będą budować więcej, lecz nie należy spodziewać się dużego ożywienia. Problemem będą tutaj rosnące koszty zatrudnienia i kosztów materiałów.
Pod względem demografii, rynek może położyć większy nacisk na podejmowanie inwestycji w domy senioralne lub prywatne osiedla dla seniorów na wzór skandynawski.
Nie mamy również pewności jak potoczą się losy nowego programu mieszkaniowego, zastępującego Bezpieczny Kredyt 2%. Według ekspertów i na podstawie wstępnych założeń programu kryteria dochodowe oraz te dotyczące sytuacji rodzinnej mogą spowodować, że program będzie miał jeszcze bardziej drastyczny wpływ na wzrost cen mieszkań niż BK2%. Dodatkowo nowy program wejdzie na rynek w momencie, w którym jest on ”wyczyszczony” z mieszkań. Wypuszczenie kolejnego instrumentu stymulującego popyt jest ryzykiem, który spowoduje jeszcze większy skok cen. Lecz tego dowiemy się prawdopodobnie dopiero w momencie, w którym program będzie już na rynku.