Najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie, lekkie wyhamowanie podaży i czasowe spowolnienie popytu na mieszkania na skutek rosnących nadziei na nowy rządowy program i wzrost cen mieszkań — tak wyglądał krajobraz polskiego rynku nieruchomości w pierwszym półroczu 2024 r. Jak ten stan wpłynie na przyszłe prognozy? Kiedy ceny nieruchomości w końcu spadną?

Sytuacja gospodarcza w Polsce, a wpływ na cenę mieszkań — krótki przegląd I i II kwartału 2024 roku

Oprocentowanie kredytów hipotecznych

Jeszcze do niedawna Polska znajdowała się na drugim miejscu pod względem oprocentowania kredytów hipotecznych — wyprzedzali nas jedynie Węgrzy. Sytuacja zmieniła się w 2024 roku. Wówczas węgierski rząd, od kwietnia do stycznia, przeprowadził serię obniżek stóp procentowych i dzięki temu Węgry spadły na drugie miejsce w unijnym rankingu.

Dodatkowo decyzja polskiego rządu o nieobniżaniu stóp, prawdopodobnie aż do 2025 roku, sprawiła, że wylądowaliśmy na pierwszym miejscu niechlubnego zestawienia, z kwietniowym wynikiem 7,72% i możliwe, że jeszcze długo pozostaniemy liderem. Za nami znajduje się Rumunia z wynikiem 7,56%, Łotwa – 6,13%, Estonia – 5,97%, Litwa – 5,90% i wspomniane Węgry 5,80%. Z kolei z najmniejszymi kosztami kredytów muszą ”mierzyć się” Francja – 1,70%, Niemcy – 1,98%, Belgia – 2,15% i Słowacja 2,22%. Średnia unijna wynosi 4,44%.

Chcę podkreślić, że tak niskie wyniki państw zachodu spowodowane są z pewnością przez jeden (choć nie jedyny) czynnik sprzyjający — obecnością tych krajów w strefie euro. Być może znaczenie ma też duży udział kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem ustalonym jeszcze w czasach niskiego kosztu pieniądza. 

Z jednej strony, wyższe stopy procentowe oznaczają wyższe miesięczne raty kredytów, co bezpośrednio wpływa na zdolność kredytową Polaków. Wiele osób, które przy niższych stopach mogłyby pozwolić sobie na zakup mieszkania, teraz może zostać zmuszonych do odłożenia swoich planów lub zdecydowania się na mniejszą nieruchomość. Z drugiej strony, wysokie oprocentowanie może spowodować spadek popytu na rynku mieszkaniowym, co teoretycznie mogłoby doprowadzić do obniżki cen. Jednakże inne czynniki, takie jak koszty budowy czy popyt inwestycyjny, mogą utrzymywać ceny na stabilnym, a nawet rosnącym poziomie.

Utrzymujące się wysokie stopy kredytowe mogą zmodyfikować trend inwestycyjny i dostępność mieszkań. Ograniczona zdolność do uzyskania kredytu może także skutkować mniejszą liczbą transakcji i zmianą dynamiki na rynku. W konsekwencji polski rynek mieszkaniowy może być mniej atrakcyjny zarówno dla krajowych, jak i zagranicznych inwestorów, co wpłynie na ogólną kondycję gospodarczą kraju w sektorze nieruchomości.

Podaż i sprzedaż nowych mieszkań

Pierwszy kwartał 2024 roku obfitował w niemal 17 000 nowych mieszkań wprowadzonych do oferty w sześciu największych miastach — jest to tylko niewiele mniej niż w ostatnim kwartale 2023 roku. Jednak, jeśli porównany dane rok do roku, zobaczmy, że wzrost ten wyniósł aż 146%. 

W międzyczasie wydarzyły się jednak co najmniej dwie rzeczy, które tą galopującą podaż wyhamowały: spadł popyt, również na skutek wysokiego oprocentowania kredytów oraz opóźnienia ustawy o warunkach technicznych, które pomogło deweloperom w spokojniejszym podejściu do nowych inwestycji. 

Przykładowo w Poznaniu podaż nowych mieszkań spadła o 46%, w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 45%, w Trójmieście – o 41%, a w Warszawie – o 28%. Były też miasta, które doświadczyły wzrostów. Wśród nich znalazł się Wrocław – 41% oraz Łódź – 17%. Warto zaznaczyć, że mimo wszystko, w porównaniu rok do roku bilans jest dodatni. 

Pierwsza połowa 2024 roku upłynęła też pod znakiem spadku w sprzedaży mieszkań. Z danych wynika, że w drugim kwartale w siedmiu największych metropoliach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii) deweloperzy sprzedali ok. 12,5 tys. mieszkań. Jest to wynik o 19% niższy niż w pierwszym kwartale br. Jeśli zaś chodzi o wynik całego półrocza, to deweloperzy sprzedali 18 tys lokali, ustanawiając wynik o 10% gorszy niż w pierwszej połowie 2023 roku. 

Dalsze losy programu Kredyt #naStart

O tym programie głośno jest niemal od początku 2024, kiedy to zakończył się system dopłat w ramach Bezpiecznego Kredytu 2%. Nowy program miał być zastępstwem za BK2%, jednak z biegiem czasu okazało się, że prawdopodobnie będzie on ”nieco” skromniejszą pomocą dla kredytobiorców.

Po wielu miesiącach rządowych dywagacji opublikowano w końcu projekt, który prawdopodobnie tuż po wakacjach ma trafić pod obrady Sejmu, a później Senatu. 

Nowa wersja projektu zakłada m.in. zmienione limity dochodowe dla kredytobiorców. Zostały one obniżone do następujących poziomów:

• 2-osobowe gospodarstwo domowe – 11 tys. zł (wcześniej 13 tys. zł)
• 3-osobowe gospodarstwo domowe – 14,5 tys. zł (wcześniej 16 tys. zł)
• 4-osobowe gospodarstwo domowe – 18 tys. zł (wcześniej 19,5 tys. zł). 

Jednocześnie został zdjęty limit dla 5-osobowego gospodarstwa (wcześniej 23 tys. zł). Utrzymano natomiast maksymalne podstawy do naliczania dopłat do kredytów na poziomach:

• 200 tys. zł dla 1-osobowego gospodarstwa domowego (stopa procentowa do obliczenia wysokości dopłat do rat kredytu wyniesie 1,5%)
• 400 tys. zł dla 2-osobowego gospodarstwa domowego (bez dzieci stopa procentowa do obliczenia wysokości dopłat do rat kredytu wyniesie 1,5 proc., z jednym dzieckiem stopa procentowa do obliczenia wysokości dopłat do rat kredytu wyniesie 1 proc.),
• 450 tys. zł dla 3-osobowego gospodarstwa domowego (z jednym dzieckiem stopa procentowa w wys. 1 proc., z dwojgiem dzieci stopa procentowa w wys. 0,5 proc.),
• 500 tys. zł dla 4-osobowego gospodarstwa domowego (z dwojgiem dzieci stopa procentowa w wys. 0,5 proc., z trojgiem dzieci stopa procentowa w wys. 0 proc.),
• 600 tys. zł dla 5-osobowego gospodarstwa domowego (stopa procentowa w wysokości 0 proc.).

Jak nowy projekt wpłynie na rynek mieszkaniowy? Ciężko przewidzieć. Część rynku mówi o podwyżkach cen, podobnie jak miało to miejsce w przypadku BK2%, a inna nie spodziewa się aż tak dużego wpływu na ceny nieruchomości. Ta druga strona może mieć rację, zwłaszcza że nowy projekt dotyczy zdecydowanie mniejszej grupy beneficjentów i jego losy są niepewne, co sprawia, że część kredytobiorców wstrzymuje się z decyzją o kupnie mieszkania. To wstrzymanie popytu powoduje hamowanie podaży i w efekcie może dojść do spadku cen mieszkań, choć nie jest to przesądzone. 

Ile kosztowały mieszkania w I i II kwartale 2024 roku

Przyjrzyjmy się zatem, jak niepewność na rynku wpłynęła na ceny mieszkań w pierwszym półroczu 2024 roku. Czy na tym etapie możemy już zauważyć jakieś konkretne ruchy deweloperów i sprzedających mieszkania z rynku wtórnego? Sprawdźmy.

Cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym

W okresie od stycznia do czerwca 2024 roku średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie wyniosła 13 853 zł. W 2023 roku średnia cena wyniosła w tym mieście 11 860 zł, co sygnalizuje tegoroczny wzrost o ponad 16%.

W Krakowie średnia cena brutto w 2024 roku wyniosła 12 314 zł (wzrost o 16% r/r), w Gdańsku 11 626 zł (wzrost o 13% r/r), we Wrocławiu 11 051 zł (wzrost o 12 r/r), w Katowicach 9 240 zł (wzrost o 11 r/r) a w Łodzi 7 620 zł (spadek o 3% r/r).

Źródło: Investoro.pl — ceny z 2024 roku.

Cena metra kwadratowego na rynku wtórnym

Średnia cena za metr kwadratowy brutto była najwyższa w Warszawie i wynosiła 16 737 zł (wzrost o 23% r/r). Na drugim miejscu pojawił się Kraków z ceną 14 378 zł (wzrost o 23% r/r), później Gdańsk – 13 264 zł (wzrost o 13% r/r), Wrocław – 12 181 zł (wzrost o 17 r/r), Katowice – 8 001 zł (wzrost o 14 r/r) oraz Łódź 7449 zł (wzrost o 10 r/r).

Źródło: Investoro.pl — ceny z 2024 roku.

Ceny mieszkań i prognozy na kolejny kwartał: podsumowanie

Mimo że wyższe stopy procentowe i wzrost kosztów budowy z teoretycznego punktu widzenia powinny hamować wzrost cen, obserwujemy inny trend. W pierwszym półroczu 2024 roku ceny mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym faktycznie wzrosły. Ten wzrost cen można tłumaczyć kilkoma czynnikami.

Po pierwsze, choć wyższe stopy procentowe zmniejszają zdolność kredytową kupujących, ciągle istnieje popyt inwestycyjny, który nie zawsze jest uzależniony od kredytów hipotecznych. Inwestorzy, często działający za gotówkę, wciąż widzą w nieruchomościach bezpieczne aktywa w obliczu inflacji i niepewności rynkowej. To utrzymuje popyt na stosunkowo wysokim poziomie.

Po drugie, koszty budowy, które obejmują ceny materiałów budowlanych i koszty pracy, są na wyższym poziomie niż w poprzednich latach. Deweloperzy, stając w obliczu wyższych kosztów, często przerzucają te wydatki na kupujących, co skutkuje wyższymi cenami ofertowymi mieszkań.

Trzeci czynnik to wspomniane opóźnienia w regulacjach dotyczących warunków technicznych. Te opóźnienia mogą prowadzić do niepewności wśród deweloperów, którzy, oczekując na finalizację nowych przepisów, mogą zwolnić tempo wprowadzania nowych mieszkań na rynek. Mniejsza podaż przy stabilnym popycie skutkuje wzrostem cen.

Dodatkowo niepewność związana z nowymi programami wsparcia rządowego, takimi jak Kredyt #naStart, może sprawić, że potencjalni nabywcy mieszkań będą wstrzymywać się z decyzjami zakupowymi, co paradoksalnie może prowadzić do wzrostu cen w krótkim okresie, gdy oferta nowych mieszkań nie nadąża za popytem.

Podsumowując, rosnące ceny mieszkań na polskim rynku nieruchomości wynikają z połączenia ciągłego popytu inwestycyjnego, wyższych kosztów produkcji mieszkań, niepewności regulacyjnej oraz ograniczonej podaży nowych mieszkań. Te czynniki, w obliczu zmniejszonej zdolności kredytowej wynikającej z wysokich stóp procentowych, tworzą skomplikowany krajobraz dla rynku mieszkaniowego w Polsce.