Za nami rok pełen wyzwań dla rynku mieszkaniowego – zmieniające się preferencje kupujących, rosnące ceny, wahania popytu oraz nowe strategie deweloperów. Istotny wpływ na dynamikę tego sektora miały czynniki, takie jak demografia, polityka kredytowa i szeroko pojęte zmiany makroekonomiczne.
Czy 2024 rok spełnił prognozy ekspertów? Jakie tendencje zdominowały rynek? I co najważniejsze – czy w 2025 roku czekają nas przełomy, stagnacja, czy kolejne wzrosty cen? W niniejszym podsumowaniu przeanalizujemy najważniejsze wydarzenia minionego roku i zastanowimy się, co może przynieść przyszłość.
Podsumowanie roku 2024 – co wydarzyło się na rynku nieruchomości?
Ubiegły rok był czasem intensywnych zmian na rynku nieruchomości. Widzieliśmy, jak kurczący się popyt kredytowy wpłynął na sprzedaż, jak zmieniały się preferencje nabywców oraz jak deweloperzy dostosowywali swoje strategie do nowych realiów.
Czy mijający rok przyniósł więcej wyzwań, czy szans dla inwestorów i kupujących? Jakie segmenty rynku zyskały na znaczeniu, a które zmagały się z trudnościami? Pora podsumować najważniejsze wydarzenia, które ukształtowały rynek mieszkaniowy w 2024 roku.
Demografia
W podsumowaniu zeszłego roku omawiałem problem, jakim są zmiany demograficzne w naszym kraju. Wskazywałem wówczas, że według danych pozyskanych od GUS-u ludność Polski we wrześniu 2023 spadła do 37 mln 667 tys. Nie pomagał również ujemny przyrost naturalny.
Mogłoby się zdawać, że gorzej nie będzie — niestety dane podane przez wyżej wymienioną instytucję, nie wskazują poprawy. Na koniec 2024 roku liczba ludności Polski spadła do 37 mln 490 tys. osób, natomiast liczba urodzeń była najniższa od zakończenia II wojny światowej. Oznacza to, że liczba naszych rodaków zmniejszyła się o 177 tys. osób.
Co to oznacza dla rynku nieruchomości?
Zmieniająca się struktura społeczeństwa, związana z ujemnym przyrostem naturalnym, wymusza na inwestorach i deweloperach przemyślenie swoich strategii dostarczania nieruchomości na rynek. Już od dłuższego czasu na rodzimym rynku dostępne są rozwiązania typu PRS czy prywatne akademiki i coraz głośniej mówi się o potrzebie powstawania tzw. srebrnego budownictwa. Chodzi tu oczywiście o prywatne domy spokojnej starości — obecnie ten rynek liczy ponad 800 placówek, w których dostępnych jest ponad 31 tys. łóżek. Natomiast publicznych ośrodków jest niemal 860 z 60 tys. łóżek. Jednocześnie, rozwija się oferta mieszkań serwisowych, bliższych klasycznemu PRS-owi.
Choć srebrne nieruchomości rozwijają się, nie można powiedzieć, że ten rozwój jest dynamiczny. Istnieje bowiem wiele obaw po stronie inwestorów wiążących się m.in. z brakiem punktu odniesienia co do wycen, czy mniejszą dynamiką i niszowością tego rynku. Istotnym problemem pozostaje również konkurencja z najmem instytucjonalnym i walką o najlepsze grunty.
Z drugiej strony, rynek pierwotny i wtórny również ulegną wpływowi demografii. Może się okazać, że potrzebne będą coraz mniejsze mieszkania — zmniejszająca się liczba młodych osób oraz coraz powszechniejsza obawa przed zakładaniem rodziny niejako wymusza zmniejszenie metrażu kupowanych lokali.
Zmiany demograficzne wpływają również na rynek najmu – choć spada liczba nabywców, w dużych miastach migracja wewnętrzna i zagraniczna może częściowo zrekompensować ten spadek, utrzymując popyt na wynajem.
Kredyt hipoteczny
Według danych Biura Informacji Kredytowej wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w grudniu 2024 roku spadła o 45,4 proc. w porównaniu do grudnia 2023. Różnicę widać też między listopadem a grudniem 2024 i wynosiła ona o 3,4% mniej wniosków.
Jeżeli chcielibyśmy wyrazić te dane wartościami bezwzględnymi, to okazuje się, że na koniec ubiegłego roku o kredyt wnioskowało łącznie 26,03 tys. osób w porównaniu do 46,21 tys. konsumentów rok wcześniej.
W obliczu utrzymujących się wysokich stóp procentowych coraz mniej osób posiada zdolność kredytową, by sfinansować zakup mieszkania. Prezes NBP jednoznacznie stwierdził, że w bieżącym roku nie przewiduje się obniżek stóp, co dodatkowo ogranicza możliwości finansowania inwestycji mieszkaniowych.
W praktyce oznacza to, że decyzje o zaciąganiu kredytów stają się jeszcze bardziej wyważone – potencjalni nabywcy, z jednej strony zniechęceni wysokim kosztem kredytu, z drugiej zaś zmuszeni do zmiany swoich planów zakupowych, wybierają alternatywne rozwiązania. W rezultacie spadek liczby zapytań o kredyty mieszkaniowe jest nie tylko efektem rosnącej ostrożności, ale także bezpośrednim odzwierciedleniem, trudniejszej niż w poprzednich latach, sytuacji na rynku finansowym.
Źródło: Biuro informacji Kredytowej, https://media.bik.pl/informacje-prasowe/845929/o-45-4-r-r-spadla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-grudniu-2024-r, 06.02.2025.
Nowa podaż
Do badania podaży w 2024 roku posłużą dane z Głównego Urzędu Statystycznego. Informacje podane przez ten organ wskazują, że w ubiegłym roku deweloperzy rozpoczęli budowę 152,2 tys. mieszkań, co stanowi o ok. 33 proc. więcej niż w 2023 roku, ale również w 2022 roku, choć to wynik niższy niż w rekordowym 2021 roku. Jednak od blisko 4 lat, rośnie różnica między liczbą pozwoleń a rozpoczynanymi budowami — czyli deweloperzy budują więcej na papierze aniżeli w rzeczywistości.
Mimo tego, mieszkań na rynku jest więcej. W ubiegłym roku deweloperzy (na siedmiu głównych rynkach) wprowadzili do sprzedaży 53,3 tys. mieszkań, co jest blisko o 30 proc. lepszym wynikiem niż rok wcześniej i o 22 proc. więcej niż dwa lata temu. Jest to wysoki poziom, wynikający m.in. ze zwiększonego popytu na skutek działania programu BK2% (reakcja deweloperów jest w oczywisty sposób opóźniona ze względu na procesy inwestycyjne).
Niemniej, z powodu braku kolejnego mechanizmu pomocy państwa oraz wysokich stóp procentowych, w 2024 roku zainteresowanie mieszkaniami spadło, co spowodowało wzrost oferty. Na koniec ubiegłego roku w największych miastach dostępnych było 55,8 tys. mieszkań deweloperskich. Co ciekawe, w 2023 roku oferta obejmowała znacznie mniej mieszkań — ponad 35 tys.
Zmiany cenowe i dynamika popytu w 2024 roku
Do zbadania dynamiki cen w 2024 roku posłużą nam dane pozyskane z Investoro, które pozwolą przeanalizować trendy rynkowe, identyfikować kluczowe zmiany oraz prognozować przyszłe kierunki rozwoju rynku nieruchomości.
Metraże lokali w podziale na regiony
W 2024 roku średnia powierzchnia mieszkań sprzedanych w Warszawie wynosiła najczęściej 55 m². Takie dane sugerują, że warszawiacy wybierali większe mieszkania niż rok wcześniej — średnia roku 2023 to 54 m². Warszawa wyróżnia się też największą liczbą transakcji – 18 117, choć jest to wynik niższy niż w 2023. Wówczas liczba transakcji wynosiła 26 433.
W Gdańsku, Poznaniu i Katowicach zainteresowanie klientów wzbudzały lokale o powierzchni 53 m². W stosunku do 2023 roku, w Gdańsku i Katowicach zanotowano wzrost o 1 metr kwadratowy, natomiast w Poznaniu spadek o 1 metr kwadratowy.
W 2023 roku w Łodzi królowały mieszkania o powierzchni 48 m², natomiast rok później jest to już 49 m². We Wrocławiu nie ma zmiany i tam najbardziej pożądany metraż wynosi 54 m².
Analizując dane, można zauważyć bardzo subtelny, ale konsekwentny trend wzrostu preferowanego metrażu mieszkań w większości dużych miast. Może to wynikać z rosnących oczekiwań kupujących względem komfortu lub potrzeby lepszego dostosowania przestrzeni do pracy zdalnej i codziennego życia.
Jednocześnie spadek liczby transakcji w Warszawie sugeruje ostrożniejsze podejście klientów. W Poznaniu jako jedynym z analizowanych miast, średnia powierzchnia nabywanych lokali zmniejszyła się, co może wskazywać na rosnącą rolę dostępności cenowej w decyzjach zakupowych.
Wnioski są jasne – rynek mieszkaniowy nie stoi w miejscu, a zmiany w preferencjach nabywców mogą być sygnałem nowych trendów w projektowaniu i ofercie deweloperów.
Analiza cen transakcyjnych w 2024 roku
Warszawa
Rynek pierwotny w stolicy wygenerował średnią cenę transakcyjną za metr kwadratowy w wysokości 14 214 zł brutto. Dla porównania średnia cena za m w 2023 roku wynosiła 11 866 zł brutto. Dowodzi to wzrostu o prawie 20 proc.
Ciekawa sytuacja dotyczy rynku wtórnego — mianowicie tutaj cena za metr kwadratowy wyniosła więcej niż na rynku pierwotnym i było to 16 516 zł brutto. Rok 2023 zakończył się ceną 13 907 zł brutto, co znów wykazuje wzrost, lecz tym razem o niemal 19 proc.
Ceny mieszkań w stolicy dynamicznie rosną, a wzrosty na rynku pierwotnym i wtórnym są zbliżone, oscylując wokół 18-20%. Szczególnie interesujące jest odwrócenie trendu – na rynku wtórnym ceny przewyższyły poziom z rynku pierwotnego, co może świadczyć o większym popycie na lokale gotowe do zamieszkania.
Wrocław
We Wrocławiu, podobnie jak w Warszawie, średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wyniosła ponad 10 tys., a dokładnie 11 791 zł brutto. W 2023 roku poziom ceny zatrzymał się na 10 060 zł. Oznacza to, że cena na koniec 2024 roku była średnio o 17 proc. wyższa.
Na rynku wtórnym we Wrocławiu w 2024 roku średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy wyniosła 12 577 zł brutto, co oznacza wzrost o 18% względem 2023 roku, gdy cena wynosiła 10 617 zł.
Tendencja wzrostowa w stolicy Dolnego Śląska widoczna jest zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przy czym ceny używanych mieszkań nadal utrzymują się na wyższym poziomie. Może to świadczyć o większym zainteresowaniu lokalami gotowymi do zamieszkania lub o ograniczonej podaży nowych inwestycji w atrakcyjnych lokalizacjach. Wzrost ten wpisuje się w ogólnopolski trend, gdzie rynek wtórny w wielu miastach dorównuje lub nawet przewyższa ceny nieruchomości z rynku pierwotnego.
Katowice
W stolicy Górnego Śląska ceny mieszkań na rynku pierwotnym przekroczyły poziom 10 tys. zł za metr kwadratowy, osiągając średnio 10 464 zł brutto. W porównaniu do 2023 roku, kiedy cena wynosiła 8 419 zł, oznacza to wzrost o 24%. Tak dynamiczny skok może wynikać z rosnącego zainteresowania nowymi inwestycjami w regionie, który coraz częściej przyciąga zarówno inwestorów, jak i osoby szukające mieszkań na własny użytek.
Na rynku wtórnym sytuacja wygląda nieco inaczej – choć ceny również wzrosły, to tempo podwyżek było nieco łagodniejsze. W 2024 roku średnia cena za m² wyniosła 8 242 zł, co oznacza wzrost o 15% w stosunku do poprzedniego roku, gdy ceny zatrzymały się na poziomie 7 176 zł. Nadal pozostaje to jedna z bardziej przystępnych opcji zakupu mieszkania w dużych miastach Polski.
Łódź
Łódzki rynek nieruchomości kontynuuje stopniowy wzrost cen. Na rynku pierwotnym w 2024 roku średnia cena transakcyjna wyniosła 8 689 zł brutto, co oznacza wzrost o 9% względem 2023 roku, gdy metr kwadratowy kosztował średnio 7 997 zł. Choć wzrost ten nie jest tak spektakularny, jak w Katowicach, wciąż pokazuje wyraźny trend wzrostowy.
Ciekawiej wygląda sytuacja na rynku wtórnym. W 2024 roku średnia cena sięgnęła 8 040 zł, podczas gdy w 2023 roku wynosiła 6 791 zł. To oznacza skok o 18%, co może sugerować rosnącą atrakcyjność starszych nieruchomości, być może ze względu na ich dostępność oraz niższe ceny w porównaniu do rynku pierwotnego.
Gdańsk
W nadmorskim Gdańsku ceny nieruchomości pozostają na wysokim poziomie, a ich wzrost w 2024 roku był zauważalny. Nowe mieszkania sprzedawano średnio za 12 049 zł brutto za m², co oznacza wzrost o 14% w porównaniu do 2023 roku, gdy średnia cena wynosiła 10 600 zł. Duży popyt na nieruchomości w tym mieście wynika zarówno z zainteresowania inwestorów, jak i z atrakcyjności lokalizacji dla osób szukających mieszkań na własny użytek.
Na rynku wtórnym również odnotowano podwyżki – cena za metr kwadratowy wzrosła z 12 033 zł w 2023 roku do 13 651 zł w 2024 roku. To skok o 13% co pokazuje, że nawet starsze nieruchomości w Gdańsku nie tracą na wartości i cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem.
Poznań
Poznań również doświadczył wzrostu cen nieruchomości, choć dynamika podwyżek była nieco niższa niż w innych dużych miastach. Na rynku pierwotnym średnia cena za m² w 2024 roku wyniosła 10 084 zł, co oznacza wzrost o 12% względem 2023 roku, kiedy cena wynosiła 8 999 zł.
Rynek wtórny również odnotował podwyżki. W 2024 roku cena za metr kwadratowy wynosiła 10 829 zł, czyli niemal 17% więcej niż w poprzednim roku, gdy było to 9 294 zł. Poznań coraz bardziej zbliża się do poziomu cenowego Gdańska czy Wrocławia, co może świadczyć o rosnącym prestiżu miasta oraz jego atrakcyjności inwestycyjnej.
Co przyniesie 2025 rok i czy prognozy na 2024 się sprawdziły?
Pod koniec 2023 roku wielu ekspertów przewidywało, że rynek nieruchomości w 2024 roku stanie przed wyzwaniami związanymi z ograniczoną podażą mieszkań, wysokimi cenami oraz zmianami demograficznymi. Z perspektywy czasu możemy już ocenić, które z tych przewidywań znalazły potwierdzenie w rzeczywistości.
Rynek nieruchomości w 2024 roku – co się sprawdziło?
Wzrost cen mieszkań, szczególnie w największych miastach, był jedną z najbardziej trafnych prognoz. Średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy wzrosła zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a w niektórych przypadkach, jak w Warszawie czy Gdańsku, rynek wtórny stał się nawet droższy od pierwotnego. Oznacza to, że nieruchomości gotowe do zamieszkania cieszyły się dużym zainteresowaniem.
Z drugiej strony, prognozy dotyczące stopniowego osłabienia popytu kredytowego również znalazły odzwierciedlenie w rzeczywistości. Wysokie stopy procentowe i zakończenie programu „Bezpieczny Kredyt 2%” znacząco wpłynęły na spadek liczby wniosków o kredyty hipoteczne. W 2024 roku wniosków było niemal o połowę mniej niż rok wcześniej, co świadczy o ostrożniejszym podejściu nabywców do finansowania nieruchomości.
Pod względem podaży mieszkań rok 2024 przyniósł większą liczbę rozpoczętych inwestycji niż 2023, ale nadal była ona niższa niż w rekordowym 2021 roku. To oznacza, że w dłuższej perspektywie problem niedostatecznej liczby mieszkań na rynku może się utrzymywać, zwłaszcza w największych aglomeracjach.
„Pierwsze klucze” – nowe wyzwania dla rynku
Końcówka 2024 roku przyniosła istotne zmiany w polityce mieszkaniowej rządu. Ogłoszony niedawno program „Pierwsze klucze” ma zastąpić „Kredyt na Start” i wprowadzić mechanizmy wsparcia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Najważniejszą różnicą jest skupienie się wyłącznie na rynku wtórnym – w przeciwieństwie do wcześniejszych programów, nie będzie można wykorzystać dopłat na zakup mieszkań od deweloperów. Obowiązuje również limit zarobków i cen za metr kwadratowy.
Czy ta zmiana wpłynie pozytywnie na rynek? Opinie są podzielone. Z jednej strony, ograniczenie dopłat wyłącznie do rynku wtórnego może zapobiec nadmiernemu wzrostowi cen nowych mieszkań, jak miało to miejsce w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Z drugiej strony, może to prowadzić do wzrostu cen starszych nieruchomości i ograniczyć inwestycje w nowe budownictwo, co w perspektywie kilku lat może pogłębić problem podażowy.
Dodatkowym ograniczeniem nowego programu są kryteria dochodowe i limity wartości nieruchomości. W największych miastach, gdzie ceny nieruchomości znacząco przewyższają ustalone limity (np. w Warszawie średnia cena za m² to ponad 14 tys. zł, a limit programu to 11 tys. zł), wiele mieszkań może nie kwalifikować się do wsparcia. To oznacza, że realna dostępność programu dla mieszkańców największych miast może być mniejsza, niż zakładano.
Co dalej? Prognozy na 2025 rok
Rok 2025 może przynieść dalsze spowolnienie popytu na kredyty hipoteczne, jeśli stopy procentowe faktycznie pozostaną na wysokim poziomie. To oznacza, że dynamika wzrostu cen mieszkań może wyhamować, zwłaszcza jeśli podaż nowych inwestycji zacznie doganiać popyt.
Jednym z kluczowych czynników będzie skuteczność programu „Pierwsze klucze” – jeśli okaże się, że ogranicza on popyt wyłącznie do rynku wtórnego, może to prowadzić do dalszego podziału rynku mieszkaniowego. Z jednej strony starsze nieruchomości mogą drożeć ze względu na zwiększony popyt, z drugiej nowe inwestycje mogą stać się mniej atrakcyjne dla deweloperów, co ograniczy ich liczbę.
Nie bez znaczenia będzie również sytuacja demograficzna. Polska nadal zmaga się z ujemnym przyrostem naturalnym i starzejącym się społeczeństwem, co może wpłynąć na długoterminowe strategie inwestycyjne. Wzrost zainteresowania mniejszymi mieszkaniami oraz segmentem „srebrnej gospodarki” (mieszkania dla seniorów) może stać się jednym z kluczowych trendów na nadchodzące lata.
Podsumowując, rynek nieruchomości w 2025 roku będzie pod wpływem wielu zmiennych – polityki kredytowej, efektów nowego programu mieszkaniowego oraz sytuacji gospodarczej i demograficznej. Kluczowe będzie obserwowanie, jak zmienia się popyt i czy rządowe regulacje faktycznie poprawiają dostępność mieszkań, czy jedynie powodują dalsze zaburzenia na rynku.