Program Pierwsze Mieszkanie, a w jego ramach instrument Bezpieczny Kredyt 2 proc. z założenia ma pomóc młodym ludziom w kupnie swojego pierwszego mieszkania. Tutaj nie ma już limitów na powierzchnie nieruchomości, które były czynnikiem budzącym wątpliwość wśród ekspertów. Zostały wyeliminowane wszystkie problemy, jakimi charakteryzowały się poprzednie programy. Czy to wystarczy?

Czy nowy pomysł rządu to niebezpieczny instrument, który przyczyni się do znaczących zmian na rynku nieruchomości mieszkaniowych? 

Jak wygląda sytuacja na rynku kredytów hipotecznych? –  Krótki przegląd rynku ostatnich lat

Kilka ostatnich lat na rynku kredytów, przebiegało pod znakiem szybkiego wzrostu. Co prawda wyjątkiem były pierwsze miesiące po wybuchu pandemii, jednak w 2021 roku wartości nowo udzielanych kredytów były historycznie wysokie. 

Szybki wzrost kredytów hipotecznych napędzany był przyjaznym środowiskiem, tj. niskimi stopami procentowymi, silnym wzrostem gospodarczym i utrzymującym się na wysokim poziomie popytem na mieszkania. 

W 2022 roku nastąpił cykl podwyżek stóp procentowych, po którym kredyty wyraźnie zwolniły. Ten efekt wzrostu był potęgowany przez stanowisko UKNF, które zalecało przyjmowanie pięcioprocentowego buforu na wzrost stóp procentowych przy badaniu oceny zdolności kredytowej. Do marca 2022 roku, było to jedynie 2,5 procent.

Zmniejszenie popytu na kredyty było również wynikiem destabilizacji gospodarczej spowodowanej agresją Rosji skierowaną w stronę Ukrainy. Efektem był drastyczny spadek udzielanych kredytów. Przykładowo, porównując listopad 2022 roku do listopada 2021, widzimy wyraźny spadek w sprzedaży kredytów aż o 70 proc.

Na polskim rynku zdecydowanie dominują kredyty o zmiennym oprocentowaniu i w związku z tym wzrost stóp procentowych przekłada się na warunki nowo udzielanych kredytów, lecz nie tylko. Taka sytuacja ma również wpływ na sytuację kredytobiorców już spłacających swoje zobowiązania, ponieważ rata kredytu (w porównaniu z rokiem 2021) wzrosła dwukrotnie, co w oczywisty sposób wpływa na finanse osobiste kredytobiorców.

Szczególny problem ze spłatą zobowiązania mogą mieć osoby, które zaciągnęły kredyt niedawno, w okresie niskich stóp procentowych, ponieważ to właśnie dla nich wzrost raty w stosunku do momentu udzielenia kredytu jest najwyższy. Innym problemem jest fakt, że wzrost płac w tym okresie postępował znacznie wolniej, niż w przypadku innych kredytobiorców. 

Wraz ze wzrostem rat, zaczął rosnąć niepokój kredytobiorców. W związku z tym ustawodawca wprowadził wakacje kredytowe, dzięki którym kredytobiorca dostał przyzwolenie na opuszczenie 8 kolejnych rat do końca 2023 roku. Na taką ulgę zdecydowała się ponad połowa kredytobiorców, a wyniki banków zostały obciążone na kwotę ponad 13 mld zł.

Sytuacja na rynku kredytów w 2023 roku

Dane za I kwartał 2023 pokazują, że banki udzieliły łącznie 21,97 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości ok. 7,42 mld. W porównaniu z ostatnim kwartałem 2022 roku oznacza to wzrost w ilości o 16 proc i wysokości o 21 procent. Widzimy więc pewne odbicie na rynku hipotecznym kwartał do kwartału. 

Jako główną przyczynę tego stanu rzeczy, uznaje się spadek stopy WIBOR, a w następstwie koszt kredytów wobec górki z listopada 2022 roku. Nastąpił również wzrost zdolności kredytowej Polaków, ze względu na poluzowanie wymogów wcześniej wspomnianego buforu bezpieczeństwa, który wrócił do poziomu 2,5 proc .

Na tę chwilę, koszty udzielenia kredytu pozostają wysokie (według prognoz stopy procentowe do końca roku pozostaną na poziomie 6,75 proc), a podaż mieszkań plasuje się na dość niskim poziomie. Kolejnym problemem jest bardzo słabo rozwinięty rynek najmu. Dlatego alternatywy dla młodych Polaków, chcących posiadać własny kąt są dwie: drogi (choć już nie tak bardzo, jak w 2022 roku) kredyt albo skorzystanie z bezpiecznego kredytu 2 proc. 

Na czym polega Bezpieczny Kredyt 2%?

Bezpieczny Kredyt 2% stanowi jeden z dwóch instrumentów programu Pierwsze Mieszkanie. W jego ramach, na pewnych warunkach, kredytobiorca będzie mógł uzyskać kredyt hipoteczny na preferencyjnych warunkach. 

Program zadziała wówczas, kiedy mieszkanie lub dom zakupione na kredyt będzie tym pierwszym, co oznacza, że wykluczone z programu zostają osoby, które posiadały lub posiadają już własną nieruchomość (lub są jej współwłaścicielami). 

Przez pierwsze 10 lat oprocentowanie będzie wynosiło 2% (plus marża banku). Resztę będzie dopłacało państwo. Kwota dopłaty stanowi różnicę między stałą stopą procentową a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Wysokość tejże stopy będzie ustalana na podstawie średniego oprocentowania kredytów o stałej stopie w bankach, które będą udzielać kredytów. 

Kiedy ruszy program Bezpieczny Kredyt 2%?

Oficjalny start programu zapowiadany jest na 1 lipca 2023 roku, jednak eksperci z rynku nieruchomości już mówią o pewnym ożywieniu popytu. 

Dane od portalu Nieruchomości-online.pl pokazują, że w porównaniu IV kwartału 2022 roku do I kwartału 2023 roku, liczba zapytań dotyczących zakupu mieszkań z rynku wtórnego wzrosła o 34 proc .

Wynika to z prostego faktu: beneficjenci programu rozglądają się za nieruchomościami. Często nawet rezerwują mieszkania u indywidualnych kupujących, a nawet deweloperzy wprowadzają możliwość wcześniejszych rezerwacji do swoich ofert.

Niektórzy kupujący, szczególnie tacy dysponujący gotówką lub mający zdolność kredytową zaczęli wykazywać większą aktywność. Wiąże się to z obawą o wzrost popytu i w efekcie wyższe ceny.

Koniec obowiązywania programu datowany jest na koniec 2027 roku, z możliwością przedłużenia przez rząd. 

Jakie warunki należy spełnić, aby otrzymać Bezpieczny Kredyt 2 procent?

Aby uzyskać dostęp do programu, niezbędne jest spełnienie paru warunków. Są to:

• Odpowiedni wiek

Kredytobiorca nie może mieć więcej niż 45 lat. Jeżeli do kredytu podchodzą małżeństwa lub pary, wspólnie wychowujący co najmniej jedno dziecko, wystarczy, że kryterium wieku spełni jedna osoba. 

• Zdolność kredytowa

Bank musi mieć pewność, że zaciągnięte zobowiązanie zostanie spłacone. Wobec tego wymaga odpowiedniej do wysokości kredytu, zdolności kredytowej.

• Brak praw do innej nieruchomości lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego

Ten punkt został już wcześniej podniesiony, jednak jest na tyle ważny, że warto go rozwinąć. Kredytobiorca, jak i osoby wchodzące w skład tego samego gospodarstwa domowego nie mogą mieć prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, z jednym wyjątkiem. Jest nim sytuacja, w której prawo dotyczy nie więcej niż 50 proc. udziału w nieruchomości, zostało odziedziczone, a kredytobiorca nie zamieszkuje w nieruchomości. Jeżeli w czasie spłacania zobowiązania uzyskanego w ramach Bezpiecznego Kredytu 2 proc. kredytobiorca (lub małżonek), stanie się właścicielem innego mieszkania, dopłaty zostają utracone.

• Brak kredytu hipotecznego

W dniu składania wniosku kredytobiorca nie może być stroną umowy o kredyt hipoteczny, która została zawarta w ciągu ostatnich 36 miesięcy. Wyjątkiem może być sytuacja, w której umowa kredytu została rozwiązana na skutek odstąpienia od umowy deweloperskiej. 

Nieruchomość, która została kupiona przy pomocy wsparcia, nie może zostać wynajęta ani odsprzedana w okresie obowiązywania kredytu, inaczej dopłaty zostaną zatrzymane. 

Co po 10-letnim okres obniżonego oprocentowania?

Tym, co budzi obawy zainteresowanych wzięciem ‘taniego’ kredytu, jest sytuacja, która będzie miała miejsce po upływie 10 lat, czyli czasie obowiązywania dopłat. 

Przede wszystkim, to jak wysoka będzie rata po ustaniu jej subsydiowania, zostanie ustalona na podstawie pierwotnego okresu finansowania — im krótszy, tym większa część kapitału zostanie szybciej spłacona przez kredytobiorcę. Drugim czynnikiem będzie aktualny wówczas poziom stóp procentowych. 

Bank dokonujący oceny zdolności kredytowej w dniu udzielenia kredytu, będzie musiał wziąć pod uwagę cały okres spłaty kredytu, więc ryzyko zbyt dużego wzrostu raty jest mocno ograniczone. 

Dodatkowo ustawodawca przewidział mechanizmy, które mogą wspomóc kredytobiorcę w nieprzewidzianych sytuacjach tj. możliwość wydłużenia okresu spłaty kredytu o 5 lat. Dojdzie do tego w sytuacji, w której rata kredytu po zakończeniu okresu wsparcia, będzie nadmiernie obciążała budżet kredytobiorcy.

Wpływ obniżonego oprocentowania na rynek nieruchomości – prognoza.

Popyt i podaż

Tak jak już wspomnieliśmy wcześniej, po jakimś czasie od ogłoszenia programu popyt zaczął wzrastać. Kupujący dysponujący gotówką lub zdolnością kredytową zaczęli interesować się zakupem nieruchomości w obawie, że ceny nieruchomości niedługo wzrosną. 

Istotnie, jest taka szansa. Podobnie stało się w przypadku programu Mieszkanie dla Młodych. Wówczas ceny deweloperów poszybowały w górę tak, aby dotrzeć do górnych limitów programu (wtedy była to cena za m2). Limitem instrumentu Bezpieczny Kredyt 2 proc. jest kwota kredytu możliwego do wzięcia, czyli 500 tys. dla singla lub 600 tys. dla małżeństwa wychowującego co najmniej jedno dziecko. 

Nie są to czcze przepowiednie. Pośrednicy kredytowi przyznają, że wielu sprzedających wstrzymuje się z wystawianiem mieszkań na sprzedaż, wierząc, że ceny wzrosną razem z dniem wejścia programu w życie. Również deweloperzy wystawiają nowe oferty z wyższymi cenami.

Rynek najmu — potencjalny wpływ

Instrument Bezpieczny Kredyt 2 proc. w sposób oczywisty wpłynie na rynek najmu i zmieni jego dynamikę. 

Szczególnie odczuwalne będzie to w mniejszych miastach i na ich obrzeżach — właśnie tam najem może przyhamować. 

W większych miastach, takich jak Warszawa, wzrost cen wynajmu może być zauważalny. Mają na to wpływ m.in. cudzoziemcy, których zainteresowanie najmem wpływa na cenę. Długoterminowym skutkiem wprowadzenia kredytu 2 proc. na rynek najmu będzie zwiększenie popytu przy jednoczesnym zmniejszeniu podaży.

Z drugiej strony jednak Bezpieczny Kredyt na 2 proc., spowoduje, że potencjalni kredytobiorcy, którzy wynajmowali mieszkanie, mogą, w sprzyjających warunkach, wejść na rynek nieruchomości nabywając własne mieszkanie, więc dostępność lokali na wynajem, potencjalnie, może się zwiększyć. 

Podsumowanie

Program Bezpieczny Kredyt 2 proc., otwiera nowe możliwości przed kredytobiorcami, ale też będzie miał, a nawet już ma, wpływ na cały rynek nieruchomości mieszkaniowych.

Czy można zatem powiedzieć, że jest on niebezpieczny?

Każdy kredyt, niesie za sobą pewne ryzyko- jego zmienność w czasie nie do końca da się przewidzieć. Kredyty są zawierane na długi okres, co zatem idzie po wielu latach rzeczywistość gospodarcza, polityczna może ulec diametralnej zmianie, na co kredytobiorca nie ma żadnego wpływu. Wydarzenia gospodarcze i geopolityczne z ostatnich lat, a także uparcie podnoszone stopy procentów, dobitnie to nam pokazały.

Jednak w dalszym ciągu, dla około 200 tyś nabywców nieruchomości mieszkaniowych to właśnie kredyt hipoteczny jest szansą na własne M.

Nadal otwartym pozostaje pytanie: jak rynek nieruchomości mieszkaniowych zareaguje na wejście w życie programu? Pozostaje nam obserwować.