Negocjacje cen mieszkań to sztuka, która w poszczególnych miastach przynosi różne rezultaty. W jednym miejscu kupujący mogą liczyć na obniżki sięgające nawet 16%, w innym – różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi 9%.
Gdzie zatem warto postawić na twarde rozmowy, a gdzie pole negocjacji jest ograniczone? Sprawdziliśmy cztery kluczowe rynki w II kwartale 2024 roku i wyniki są zaskakujące.
Dobry rynek na negocjacje?
Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych w II kwartale 2024 roku zmagał się z interesującymi kontrastami. Z jednej strony deweloperzy zwiększyli swoją aktywność inwestycyjną, wyraźnie podnosząc podaż mieszkań. Wydano pozwolenia na budowę aż 74,3 tys. nowych lokali, co oznacza wzrost o 7,6% w porównaniu z poprzednim kwartałem i imponujące 23,8% rok do roku. Rozpoczęto także budowę 62,3 tys. mieszkań – to kolejny wzrost o 3,7% kwartalnie i 32,5% w skali roku.
Z drugiej strony, popyt na mieszkania wyhamował. Liczba sprzedanych kontraktów deweloperskich wyniosła zaledwie 9,8 tys., co oznacza wyraźny spadek w porównaniu z poprzednimi okresami. Większość transakcji – aż 59% – była finansowana ze środków własnych, co stanowi wzrost w stosunku do 45% w poprzednim kwartale. Dla porównania rok wcześniej aż 81% zakupów dokonywano za gotówkę, co pokazuje, jak zmieniają się mechanizmy finansowania na rynku. Spadek popytu jest częściowo efektem wygaśnięcia programu „Bezpieczny Kredyt 2%” i rosnących kosztów kredytów hipotecznych, które ograniczają możliwości finansowe wielu kupujących.
Mimo spadku popytu, ceny mieszkań nadal rosną – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Największe wzrosty zanotowano w Gdyni i Poznaniu, gdzie ceny transakcyjne za metr kwadratowy rosły zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Podobne tendencje widoczne były na rynku wtórnym, zwłaszcza w Gdyni i Wrocławiu. Co więcej, ceny korygowane indeksem hedonicznym – uwzględniającym zmiany standardu i lokalizacji mieszkań – wzrosły we wszystkich grupach miast, co świadczy o tym, że podobne mieszkania sprzedawano drożej niż w poprzednich miesiącach.
Na rynek wpływają także zmiany w zakresie kredytów mieszkaniowych. W II kwartale 2024 roku banki i SKOK-i udzieliły 46 tys. kredytów na łączną kwotę 19,2 mld zł. To wynik niższy niż w poprzednich okresach, co pokazuje, że drożejące kredyty oraz malejąca atrakcyjność finansowania długoterminowego dodatkowo ograniczają aktywność kupujących.
II kwartał 2024 roku to czas dynamicznego wzrostu podaży mieszkań i jednoczesnego spadku popytu, przy ciągłym wzroście cen na rynku. Te zmienne kształtują specyficzne warunki negocjacyjne, które – jak pokaże nasza analiza – różnią się znacząco w zależności od miasta i metrażu mieszkania.
Największe mieszkania w Warszawie odporne na negocjacje
Średnia cena ofertowa w Warszawie wynosiła 976 237 zł, natomiast cena transakcyjna była o około 9% niższa i wyniosła 887 762 zł. Spora różnica pokazuje, że negocjacje odgrywają istotną rolę, szczególnie w wybranych segmentach mieszkań.
Największe możliwości negocjacji dotyczyły małych lokali o powierzchni 15-35 m². Średnia cena ofertowa w tej kategorii wynosiła 595 121 zł, podczas gdy cena transakcyjna spadła do 499 301 zł. Oznacza to, że kupujący mogli uzyskać obniżkę sięgającą nawet 16%. To wyraźny znak, że małe mieszkania – popularne wśród inwestorów i młodszych kupujących – stały się obszarem szczególnej konkurencji, co zmusza sprzedawców do ustępstw.
Zupełnie inna sytuacja miała miejsce w przypadku największych mieszkań, czyli tych o powierzchni powyżej 100 m². Średnia cena ofertowa w tym segmencie wynosiła 2 483 535 zł, lecz ceny transakcyjne osiągały nawet 2 763 897 zł, co oznacza wzrost o ponad 11%. Wyniki wskazujące na wyższe ceny transakcyjne mogą wynikać zarówno z zainteresowania segmentem premium (choć niekoniecznie tak duże metraże mogą wskazywać wyłącznie na ten segment rynku), jak i specyficzną dynamiką podaży w tej kategorii. Może być to też efekt niskiej podaży takich mieszkań w stosunku do popytu w określonych lokalizacjach, co winduje ceny, nawet jeśli nie wszystkie nieruchomości należą do klasy premium.
Średnie różnice w przypadku mieszkań średniej wielkości były bardziej stonowane. W segmencie mieszkań o powierzchni 35-50 m² ceny ofertowe wynosiły 720 736 zł, natomiast transakcyjne 688 846 zł, co daje różnicę około 4,4%. W większych lokalach, o powierzchni 50-70 m², średnia cena ofertowa wynosiła 934 237 zł, a transakcyjna 891 998 zł – różnica na poziomie 4,5%.
Pewna elastyczność cenowa była widoczna w segmencie mieszkań o powierzchni 70-100 m². Średnia cena ofertowa w tym przedziale wynosiła 1 333 302 zł, natomiast cena transakcyjna spadała do 1 288 693 zł, co oznacza różnicę na poziomie 7,8%.
Warszawa pokazuje, że negocjacje wciąż są kluczowe dla osiągnięcia korzystniejszych cen, choć efekty zależą od wielkości mieszkania. W segmencie najmniejszych mieszkań kupujący wygrywają najwięcej, natomiast rynek większych mieszkań zdaje się rządzić własnymi zasadami, na którym cena ofertowa jest jedynie punktem wyjścia do dalszego wzrostu.
Poznań – stabilizacja z nutą podwyżek
Poznański rynek nieruchomości w II kwartale 2024 roku wyróżniał się stabilnością oraz umiarkowaną elastycznością cenową. Średnia cena ofertowa mieszkań wynosiła 642 128 zł, natomiast cena transakcyjna była o około 12% niższa i wynosiła 565 528 zł. Poznań, choć pozostaje przewidywalnym rynkiem, daje kupującym możliwość negocjacji, zwłaszcza w wybranych segmentach.
Największe różnice między ceną ofertową a transakcyjną odnotowano w przypadku największych mieszkań, powyżej 100 m². Ta pierwsza wynosiła 1 485 273 zł, natomiast druga spadła aż do 1 162 431 zł, co oznacza różnicę wynoszącą 22%. Taki wynik może wynikać z ograniczonego popytu na największe lokale w Poznaniu, co zmusza sprzedających do znaczących ustępstw.
W segmencie najmniejszych mieszkań (15-35 m²) różnica wynosiła 16%, co również czyni go jednym z bardziej elastycznych cenowo. Średnia cena ofertowa kawalerek i małych mieszkań wynosiła 398 348 zł, natomiast cena transakcyjna spadała do 336 070 zł. Ta tendencja potwierdza, że najmniejsze lokale w Poznaniu – podobnie jak w innych miastach – przyciągają inwestorów, przez co większa konkurencja między sprzedawcami może wymuszać obniżki cen.
Dla mieszkań średniej wielkości (35-70 m²) różnice były bardziej umiarkowane. W przypadku lokali o powierzchni 35-50 m² ceny spadały z 530 004 zł (ofertowe) do 464 390 zł (transakcyjne), co daje około 12% różnicy. Dla mieszkań o powierzchni 50-70 m² różnica wyniosła jedynie 8%, a ceny zmniejszyły się z 668 509 zł do 611 965 zł. Lokale o powierzchni 70-100 m² zanotowały średnio 10% różnicy między ceną ofertową (935 159 zł) a transakcyjną (838 342 zł).
Poznań pozostaje stabilnym i przewidywalnym rynkiem, który jednak w skrajnych segmentach – najmniejszych i największych mieszkań – oferuje znaczące pole do negocjacji. Duże różnice w cenach transakcyjnych mogą wynikać z ograniczonego popytu na największe mieszkania, jak również z rosnącej konkurencji w przypadku kawalerek i małych lokali.
Katowice – miasto największych rabatów
Największe różnice spośród analizowanych miast między cenami ofertowymi a transakcyjnymi zanotowano w Katowicach. Średnia cena ofertowa mieszkań wynosiła 556 402 zł, natomiast cena transakcyjna była niższa o około 16%, osiągając poziom 463 993 zł.
Największe możliwości negocjacji dotyczyły mieszkań o powierzchni powyżej 100 m². W tym segmencie średnia cena ofertowa wynosiła 1 153 636 zł, natomiast transakcyjna spadła do 936 309 zł, co oznacza różnicę wynoszącą aż 19%.
Podobnie znaczące rabaty można było wynegocjować w segmencie kawalerek i małych mieszkań (15-35 m²), gdzie różnica między ceną ofertową (343 211 zł) a transakcyjną (303 350 zł) wynosiła około 12%.
W segmentach mieszkań średniej wielkości (35-70 m²) różnice cenowe były nieco bardziej umiarkowane, wynosząc od 11% do 14%. Przykładowo, mieszkania o powierzchni 50-70 m² sprzedawano średnio za 510 194 zł, mimo że ceny ofertowe oscylowały wokół 569 168 zł (11%). Z kolei cena ofertowa lokali 35-50 m² wynosiła 435 960 zł a transakcyjna 374 140 zł (14%).
W Łodzi stabilnie
Rynek nieruchomości w Łodzi wyróżniał się stabilnością i umiarkowanymi możliwościami negocjacji. Średnia cena ofertowa mieszkań wynosiła 455 722 zł, a średnia cena transakcyjna spadła do 410 020 zł, co oznacza różnicę na poziomie 10%. Choć Łódź oferuje mniejsze pole negocjacyjne niż Katowice czy Poznań, różnice w poszczególnych segmentach rynku są zauważalne.
Największe rabaty udało się wynegocjować w przypadku mieszkań największych, o powierzchni powyżej 100 m². W tej kategorii średnia cena ofertowa wynosiła 1 106 223 zł, podczas gdy cena transakcyjna spadła do 846 068 zł, co oznacza różnicę na poziomie 23,5%. Tak duża elastyczność cenowa może wynikać z ograniczonego popytu na największe mieszkania w Łodzi, które są rzadziej wybierane przez lokalnych kupujących.
W przypadku najmniejszych mieszkań (15-35 m²), różnica cen wynosiła 16,5%. Średnia cena ofertowa kawalerek i małych mieszkań wynosiła 295 422 zł, natomiast cena transakcyjna spadała do 246 563 zł.
Segment mieszkań średniej wielkości (35-70 m²) charakteryzował się umiarkowanymi różnicami. Lokale o powierzchni 35-50 m² były sprzedawane średnio za 349 759 zł w porównaniu do ofertowych 388 316 zł, co daje różnicę wynoszącą 11%. Podobnie dla mieszkań o powierzchni 50-70 m² – ceny transakcyjne wynosiły 476 048 zł, co stanowiło 10% różnicy w stosunku do cen ofertowych – 525 363 zł.
Co wyniki negocjacji mówią o polskim rynku nieruchomości?
Analiza rynku nieruchomości w Warszawie, Katowicach, Poznaniu i Łodzi w II kwartale 2024 roku pokazuje, że negocjacje cenowe wciąż mają kluczowe znaczenie, ale ich efektywność różni się w zależności od miasta i segmentu mieszkań. Największe rabaty uzyskiwano w Katowicach, gdzie różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi sięgała średnio 16%.
Warszawa, z kolei, zaskoczyła swoją dynamiką. Mimo że średnie różnice między cenami wynosiły około 9%, segment mieszkań o powierzchni powyżej 100 m² pokazał odwrotny trend. Tu ceny transakcyjne często przewyższały ofertowe, co świadczy o wyjątkowym zainteresowaniu tego typu nieruchomościami w stolicy. W segmencie małych mieszkań, jak
kawalerki, rabaty były bardziej przewidywalne i sięgały 16%, co czyniło ten segment najbardziej podatnym na negocjacje.
Poznań i Łódź okazały się bardziej przewidywalne, z różnicami cen oscylującymi w granicach 10–12%. W Łodzi największe mieszkania pozwalały na uzyskanie rabatów przekraczających 23%. W Poznaniu podobne tendencje obserwowano zarówno w najmniejszych, jak i największych mieszkaniach — tam pole do negocjacji było największe.
Ogólnie rzecz biorąc, analiza potwierdza, że największe różnice cenowe dotyczą skrajnych segmentów – małych mieszkań, popularnych wśród inwestorów, oraz dużych lokali, które w większości miast charakteryzują się ograniczonym popytem. Stolica pozostaje wyjątkiem, gdzie największe nieruchomości dyktują swoje reguły, a sprzedawcy mogą uzyskać więcej, niż początkowo zakładali.
Polski rynek nieruchomości pokazuje, że negocjacje wciąż są istotnym narzędziem, a ich skuteczność zależy nie tylko od umiejętności, ale także od lokalnych uwarunkowań i specyfiki poszczególnych segmentów mieszkań. W czasach rosnącej podaży i zróżnicowanego popytu analiza rynku oraz odpowiednia strategia negocjacyjna mogą być kluczem do sukcesu każdej transakcji.
