Największe rynki mieszkaniowe w Polsce – analiza 2021r.

27/04/2022r.

Z końcem 2021 roku, za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić średnio ponad 10 tyś już w 3 największych miastach w Polsce: Warszawa, Kraków Wrocław. Najszybciej drożały miasta w Krakowie. Najmniej zapłacili nabywcy nieruchomości mieszkaniowych w Łodzi. Co nie jest zaskoczeniem, najchętniej kupowane były mieszkania średniej wielkości.

Mimo pandemii 2021 r. był kolejnym, w którym ceny mieszkań dynamicznie rosły. Z raportów aplikacji Investoro.pl wynika, że na sześciu największych rynkach tylko w Łodzi (6,7 proc.) i Poznaniu (8,1 proc.) lokale zdrożały w tym czasie o mniej niż 10 proc. W przypadku Wrocławia, Warszawy, Gdańska i Krakowa dynamika była jeszcze większa i wahała się od 21,5 do 28,2 proc.

Najpopularniejsze mieszkania

Dane aplikacji Investoro.pl wskazują, że w ub. r. inwestorzy wybierali najczęściej lokale o powierzchni 35-50 mkw. W Łodzi obrót takimi mieszkaniami stanowił prawie połowę (46 proc.) rynku nieruchomości. Również w Poznaniu ich udział w całości zawartych umów był znaczący (ponad 43 proc.). W pozostałych metropoliach mieszkania średniej wielkości odpowiadały za co najmniej 1/3 transakcji.

Wyjątkiem od tej reguły okazał się Wrocław. W najważniejszym ośrodku Dolnego Śląska największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości mające 50-70 mkw. (36 proc. transakcji). Jednak popularnością wyprzedziły one lokale średnie nieznacznie. Te drugie stanowiły niespełna 35 proc. podpisanych umów sprzedaży.

Z raportów wygenerowanych w aplikacji Investoro.pl wynika, że statystycznie największe mieszkania kupowali nabywcy w Warszawie i Wrocławiu. Tam średnia powierzchnia zbywanego lokalu wyniosła 56 mkw. Najmniejszymi nieruchomościami handlowano w Łodzi, gdzie przeciętna powierzchnia sprzedawanego mieszkania wyniosła 49 mkw.

Warszawskie dychotomie cenowe

W 2021 r. najdroższym miastem pozostała Warszawa. Tam za metr kwadratowy nabywcy musieli płacić przeciętnie 10.389 zł. Szczyt przypadł w grudniu, gdy mediana zwiększyła się do 12.032 zł.

W połowie stołecznych dzielnic mediana ceny przekroczyła 10 tys. zł za mkw. Z tego w czterech (Wilanów, Ochota, Żoliborz, Śródmieście) wynosiła co najmniej 12 tys. zł.

Najpopularniejszymi lokalizacjami były Wola i Mokotów. Na pierwszą przypadło 15 proc. transakcji, na drugi – 14 proc. Najwyższą cenę (mediana: 15.784 zł z mkw.) kupujący płacili za lokale położone w Śródmieściu, a najniższą – na Białołęce (7772 zł).

Oprócz tej ostatniej stosunkowo łatwo można było znaleźć lokale z ceną poniżej 8,5 tys. zł za mkw. również na Rembertowie, Ursusie, Wawrze i Wesołej.

W Krakowie też pękło 10 tys. zł za mkw.

Drugie miejsce pod względem wysokości cen przypadło Krakowowi. Stawka za mkw. wyniosła tam 8803 zł. mkw. Przy czym szczyt przypadł we wrześniu, gdy mediana osiągnęła poziom 10.083 zł.

W Grodzie Kraka najczęściej wybieranymi lokalizacjami okazały się Podgórze (37 proc. transakcji) oraz Krowodrza (27 proc.). Najwięcej (10.156 zł za mkw.) płacono za lokale w Śródmieściu, najmniej (7902 zł) – w Nowej Hucie.

W Gdańsku przeciętna cena osiągnęła poziom 8688 zł za mkw. Jednak pod koniec roku było to już 9935 zł.

Wrocław także pięciocyfrowy

Teoretycznie tańsze niż w Małopolsce i na Pomorzu mieszkania można było kupić we Wrocławiu. Mediana ceny mkw. w 2021 wyniosła tam 7908 zł. Jednak w IV kwartale przebiła pułap 10 tys. zł.

W mieście 100 mostów aktywność kupujących skupiła się na dwóch dzielnicach: Fabrycznej oraz Krzykach. Ta pierwsza odpowiadała za 30 proc. zawartych umów, drugie – za 28 proc.

Statystycznie najwięcej płacono za lokale ze Śródmieścia, gdzie mediana osiągnęła poziom 9499 zł za mkw. Na przeciwległym biegunie cenowym uplasowały się mieszkania na Psim Polu, za które nabywcy płacili przeciętnie 7450 zł. W tej drugiej dzielnicy średnia powierzchnia sprzedawanych nieruchomości była też największa w całym mieście, gdyż wyniosła 57 mkw.

Centrum nie zawsze najdroższe

Z analitycznego punktu widzenia do interesujących zjawisk doszło w Poznaniu. Dlaczego? Najwięcej transakcji (przeszło 44 proc.) zawarto bowiem w dzielnicy Stare Miasto obejmującym centrum.

Jednak statystycznie najdroższe okazały się mieszkania na Nowym Mieście, gdzie dominuje tzw. wielka płyta. Mediana ceny mkw. wyniosła tam 7727 zł. Najtańsze (7013 zł) były Jeżyce, na terenie których znajdują się kamienice. Mediana dla całej stolicy Wielkopolski to 7218 zł.

(Względnie) tanio w Łodzi

Najtańszą aglomeracją pozostała Łódź. W ub. r. za mkw. lokalu mieszkalnego nabywcy płacili tam 6006 zł. Jednak w miarę zbliżania się końca roku stawki rosły. W listopadzie mediana sięgnęła 6600 zł.

Najpopularniejszą dzielnicą okazało się Polesie, na które przypadła ponad 1/4 obrotów łódzkimi nieruchomościami mieszkaniowymi. Aczkolwiek niewiele mniej transakcji zawarto na Bałutach i Górnej. Na obie jednostki przypadło po 22 proc. umów sprzedaży.

Najwyższe ceny zanotowano na Widzewie (mediana: 6490 zł za mkw.). Najtaniej (5800 zł) było w dzielnicy Łódź-Górna.

Podsumowując, ceny nieruchomości w Polsce stale rosną – oczywiście w tempie indywidualnym nie tylko dla danego miasta, ale wręcz do dzielnicy. Stąd tak istotna jest dziś pogłębiona, stała analiza skorelowana z aktualnymi danymi.

Daniel Siwiec – inwestor rynku nieruchomości