Czy ceny mieszkań spadną? – analiza cen mieszkań od początku 2023 roku

Rynkiem nieruchomości kieruje pewna dynamika regulowana nie tylko popytem i podażą, ale i wspomagana przez coraz częściej pojawiające się kwestie prawne. Nie bez znaczenia pozostają również sytuacje nieprzewidziane, które jakiś czas temu pojawiły się w gospodarce pod postacią tzw. czarnych łabędzi. Jakie czynniki i w jaki sposób wpływają na kształt cen mieszkań w 2023 roku? 

O tym, w dzisiejszym artykule. 

Kluczowe wydarzenia roku 2022

W 2022 roku na rynku nieruchomości działo się sporo. Zeszłoroczne wydarzenia dalej mają wpływ na to, co dzieje się w tym roku. W ramach uzyskania kontekstu dla cen mieszkań niezbędne jest przywołanie kluczowych zdarzeń i próbę określenia ich wpływu. 

Spowolnienie na rynku mieszkaniowym, czyli 80% mniej transakcji 

Dane dostarczone przez centrum analiz PKO Banku Polskiego, pokazują, że w II kwartale 2022 roku w większości stolic wojewódzkich na rynku pierwotnym nastąpiło spowolnienie realnego wzrostu cen mieszkań (rok do roku). Rynek wtórny, zwykle reagujący z pewnym opóźnieniem, charakteryzował się wzrostem r/r. Jednak jeśli zestawimy rekordowe wzrosty w 2021 roku z I kwartałem 2022 zobaczymy, że liczba transakcji w drugim omawianym okresie spadła w niektórych miastach nawet o 80% r/r. 

Tak duży spadek miał znaczenie dla większych inwestorów, a mniejszy w przypadku klientów indywidualnych. W długiej perspektywie zaowocowało to tym, że deweloperzy złożyli o wiele mniej pozwoleń na budowę. Taki stan rzeczy obserwujemy nadal w 2023 roku, patrząc na statystyki GUS-u z kwietnia. Licząc od początku roku, nowych pozwoleń wydano łącznie 72 tys. czyli o 1/3 mniej niż w analogicznym okresie 2022 roku. Zatem bardzo możliwe, że z powodu luki podażowej ceny mieszkań utrzymają się na dosyć wysokim poziomie. 

Wysokie stopy procentowe i problemy kredytobiorców ze zdolnością

Wzrost stóp procentowych spowodował wzrost rat kredytu ponad dwukrotnie i wzmocnił chęć kredytobiorców do jak najszybszego spłacania kredytu. Jednocześnie rząd zorganizował ‘wakacje kredytowe’ dla osób zmagających się z ciężką sytuacją w związku z wysoką ratą. Inflacja, bez względu na kolejne podwyżki stóp procentowych, biła kolejne rekordy.

Inflacja sprawiła, że nieruchomości staniały (bez zmian w cenie ofertowej)

Według odczytów ICMi (Indeksu Cen Mieszkań — z uwzględnieniem inflacji) z ostatnich 9 miesięcy 2022 roku, realny spadek cen mieszkań wyniósł 9,1%, a stawki zbliżyły się do poziomu notowanego w końcówce 2019 i 2008 roku.

Wzrost cen mediów

Szacuje się, że koszt energii wzrósł (od 2021 roku) o min. 20% w dużych miastach, przez co utrzymanie nieruchomości stało się droższe. Niektóre źródła podają, że w małych miejscowościach, korzystających z miejskich ciepłowni te koszty wzrosły nawet o 150-200%. 

Analiza cen mieszkań w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Wrocławiu i Gdańsku od początku roku 2023

Nie ma wątpliwości, że sytuacja obserwowana w roku 2022 miała i nadal ma wpływ na to, co dzieje się na rynku nieruchomości dziś. Czy ma również odbicie w cenach transakcyjnych na rynku mieszkaniowym? Sprawdźmy.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań do 35 m2

Druga połowa 2022 roku to czas, o którym można powiedzieć, że bym momentem zaciągnięcia hamulca w kontekście wzrostu cen transakcyjnych. Dane za pierwszy kwartał 2023 roku, wskazują, że średnie kwoty kupna mieszkania w niektórych z analizowanych miast rosły od 0,15 do nawet 26 proc. Przeanalizujmy podaną niżej tabelę:

Źródło: opracowanie na podstawie danych z raportu investoro.pl

Największą zmianę wśród średnich cen transakcyjnych w porównaniu ostatniego kwartału 2022 roku do pierwszego kwartału 2023 widzimy w Warszawie. Różnica ta jest imponująca i wynosi aż 26,63 proc. Innym znaczącym wzrostem charakteryzował się Poznań. Tutaj zaobserwowaliśmy wzrost średniej ceny o ponad 12 proc. Natomiast najsłabszym regionem był Wrocław, nie przekraczając nawet 1-procentowego wzrostu kwartał do kwartału. 

Nieznaczny wzrost dotyczy Łodzi i jest to nadal najtańszy rynek, gdzie cena za m2 nie przekracza 9 000 zł. 

W Krakowie oraz Gdańsku  odnotowaliśmy spadek cen w I kwartale 2023 roku i były to spadki kolejno o – 4,10 proc oraz – 2,48 proc. 

Średnie ceny transakcyjne mieszkań 36 – 60 m2

Wśród mieszkań o większym metrażu można dostrzec większą dynamikę spadków cen, co obrazuje poniższa tabela. 

Źródło: opracowanie na podstawie danych z raportu investoro.pl

Jedynym miastem, w jakim możliwe było zaobserwowanie wzrostu średnich cen, kwartał do kwartału była Warszawa, z wynikiem + 8 proc. Natomiast we wszystkich innych analizowanych miastach, zanotowaliśmy spadki. Największy z nich w wysokości – 4,23 proc. dotyczył Krakowa. Zaraz po nim był Gdańsk z wynikiem – 1,75, Poznań (-1,26) oraz Łódź (-1,09). We Wrocławiu możemy mówić o pewnej stabilności cen, bo w jego przypadku spadek był naprawdę niewielki i wynosił – 0,07 proc.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań 61 – 80 m2

Spójrzmy na poniższą tabelę, zawierającą dane na temat średnich transakcyjnych cen mieszkań o powierzchni 61 – 80 m2.

Źródło: opracowanie na podstawie danych z raportu investoro.pl

W przypadku większych mieszkań widzimy dwa wzrosty: Warszawa z wynikiem + 9,81 proc. oraz Gdańsk ze wzrostem 4,44 proc. W niektórych przypadkach widzimy znaczne spadki średnich cen transakcyjnych. Największy z nich dotyczy Krakowa, który pierwszy kwartał 2023 roku zakończył z ponad 8-procentowym (- 8,87 proc.) spadkiem w porównaniu z ostatnim kwartałem 2022.  Na drugim miejscu znajduje się Poznań z wynikiem – 7,45 proc. Później Łódź z sześcioprocentowym spadkiem i Wrocław z najmniejszymi wahaniami wynoszącymi zaledwie – 1,89 proc.

Podsumowanie

Biorąc pod uwagę całość analizy, widzimy, że rynkowi mieszkaniowemu w Polsce w 2023 roku dalej towarzyszy duża dynamika, z pewnymi oznakami stabilizacji. Pamiętając o kluczowych wydarzeniach 2022 roku, takich jak duże spowolnienie na rynku mieszkaniowym, wzrost stóp procentowych, problemy kredytobiorców ze zdolnością kredytową, czy wzrost cen mediów, a także uwzględniając bieżącą analizę cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach Polski, widzimy, że na rynku (nie licząc Warszawy, gdzie notujemy wysoki wzrost cen) widać pierwsze oznaki spadku cen.

Z analizy wynika, że największą tendencją wzrostową charakteryzował się rynek małych mieszkań do 35 m2. Są to najczęściej wybieranie lokale pod działalność inwestycyjną. Największe spadki dotyczą lokali o powierzchni 61-80 m2, natomiast nieco mniejsze mieszkania doświadczają niewielkich spadków cen względem ostatniego kwartału 2022 roku. Ceny jednak wciąż pozostają na relatywnie wysokim poziomie i na tym etapie, ciężko określić czy te niewielkie spadki będą się pogłębiać, czy jest to jednak chwilowy stan rzeczy.

Ceny nieruchomości są w dużej mierze uzależnione od ogólnych warunków ekonomicznych, stóp procentowych i polityki kredytowej banków. Istotne jest również to, że ograniczenia w budownictwie, wynikające z niższej liczby pozwoleń na budowę wydanych w 2022 roku, mogą prowadzić do luki podażowej, co z kolei może utrzymywać ceny mieszkań na wysokim poziomie.

Ostatecznie, przewidzenie dokładnej daty spadku cen mieszkań i tego ile będą ostatecznie wynosić, jest zadaniem niezwykle trudnym, wręcz niemożliwym, biorąc pod uwagę liczne zmienne i nieprzewidywalne zdarzenia, które mogą wpłynąć na rynek nieruchomości. 

Zachęcamy jednak do śledzenia sytuacji i regularnej analizy rynku, aby dokonywać świadomych i przemyślanych decyzji inwestycyjnych. W obliczu zmieniającej się sytuacji ekonomicznej niezbędne jest bieżące monitorowanie trendów i czynników wpływających na ceny nieruchomości.