Rynek wynajmu nieruchomości przechodzi prawdziwie dynamiczny okres. Zaczynając od sytuacji pandemicznej, która często zmuszała wynajmujących do czasowego obniżania cen najmu ze względu na liczne lockdowny i rezygnacje najemców z najmu mieszkania, przez wojnę na Ukrainie powodującą przyjęcie pod dachy uchodźców (często była to pomoc nieodpłatna), aż po czasem, irracjonalne wzrosty cen, kiedy wysokie koszty kredytów uniemożliwiały zakup własnego mieszkania, przez co najem stał się dla wielu jedyną opcją. 

Teraz, w obliczu stabilizacji na rynku kredytów hipotecznych oraz wejścia w życie instrumentu rządowego, jakim jest bezpieczny kredyt 2 proc., wynajmujący obawiają się spadku popytu na najem. Czy słusznie? Sprawdzam. 

Mieszkanie na wynajem — dla kogo?

Jak już wspomniałem, program rządowy otworzył drzwi prowadzące do posiadania własnej nieruchomości tym, których dotychczas nie stać było na zakup mieszkania. Nie mając wyboru, duża grupa zmuszona była je wynajmować. Ciężko jednak określić jak duża grupa odpłynie z rynku najmu z powodu programu, bo na tę chwilę nie wiemy, ilu dotychczasowych najemców ma szansę się zakwalifikować. Oczywiście wśród chętnych na udział w programie pozostają też potencjalni kredytobiorcy, którzy do tej pory mieszkali w domach rodzinnych (jednocześnie nie posiadając żadnych praw do nieruchomości). 

Jednak mogę pokusić się o pewną symulację. Szacunkowo, w Polsce wynajmowanych jest ok. 1 – 1,5 mln mieszkań. Przy założeniu, że z taniego kredytu skorzystają wyłącznie najemcy, i to wszyscy w tym samym czasie, oznaczałoby to odpływ z rynku najmu maksymalnie 10 proc. najemców. Trzeba przyznać, że taki scenariusz nie jest szczególnie realny. Z kredytu nie skorzystają jedynie najemcy, a ogół społeczeństwa, a dodatkowo dzięki limitom rocznym programu odpływy będą rozłożone w czasie.  

Mogę więc uspokoić właścicieli mieszkań: rewolucji nie będzie, jednak może okazać się, że walka o najemcę będzie nieco bardziej wymagająca niż do tej pory (nie tylko na skutek BK2%, ale również aktywnej działalności sektora PRS oraz stabilizacji na rynku kredytów). 

O czym należy pamiętać, kupując mieszkanie na wynajem?

W obliczu powyższych wniosków, aby wyróżnić się na tak konkurencyjnym rynku i z powodzeniem stworzyć dochodowy najem trzeba przede wszystkim podjąć parę ważnych decyzji.

Typ najmu

Pierwszą z nich jest zdecydowanie o typie oferowanego najmu: czy będzie to wynajem krótkoterminowy, czy długoterminowy.

Najem krótkoterminowy może okazać się bardziej zyskownym wyborem, jednak bardziej uciążliwym. Mieszkanie poddane wynajmowi dobowemu wymaga częstej obecności właściciela. W końcu należy je sprzątać czy remontować. Oczywiście, można wynająć do tego specjalistyczną firmę, ale wiąże się to z dodatkowymi opłatami. 

Najem turystyczny (krótkoterminowy) uzależniony jest również od trendów rynkowych, z kolei najem długoterminowy może okazać się bardziej stabilnym, a co za tym idzie mocno przewidywalnym źródłem dochodu. Taki najem nie wymaga ciągłego doglądania, jednak czynsze są zdecydowanie niższe niż przy najmie krótkoterminowym. 

Grupa docelowa i lokalizacja 

Kolejna decyzja dotyczy grupy, dla której ma być przeznaczone mieszkanie na wynajem. Szczególnie istotne jest to w kwestii lokalizacji. 

Przykładowo, jeśli inwestor wybierze grupę profesjonalistów, którzy pomieszkują lub nawet przeprowadzają się do miasta, w którym pełnią obowiązki służbowe, ich racjonalnym wyborem będzie wynajęcie mieszkania w pobliżu dzielnic biznesowych. Z drugiej strony, jeżeli odbiorcą mieszkania ma być rodzina z małymi dziećmi, najprawdopodobniej ich rozważania skupią się mocniej na terenach poza miastem, w pobliżu zielonych miejsc przyjaznych dla małych dzieci, oraz podstawowej infrastruktury (przedszkola, szkoły, przychodnie). Z kolei dla studentów decydująca będzie bliskość uczelni lub rozrywkowego centrum miasta. Jeśli chodzi o najem turystyczny, bliskość do centrum lub atrakcji danej miejscowości również może zdecydować o większym zysku z najmu. 

Kluczowe czynniki wyboru mieszkania na wynajem

Oprócz zasadniczych spraw tj. formy najmu oraz grupy docelowej, istotne znaczenie, w tym wpływ na przyszłe zyski z wynajmu nieruchomości, ma rodzaj budynku, w którym zlokalizowane jest mieszkanie oraz jego wyposażenie. Przyjrzę się tym tematom bliżej. 

Rodzaj budynku

Bez względu na to, jaką grupę wybierzesz, oczekiwania wszystkich typów najemców w kwestii budynku są bliźniaczo podobne. Nie chodzi tu zwykle o to, czy budynek jest nowy, a o udogodnienia, na jakie mogą liczyć najemcy. Przykładowo pewnym standardem stały się windy. Kolejnym udogodnieniem, mającym znaczenie dla najemców jest parking. Te dwa aspekty mają szczególnie duże znaczenie dla rodzin z dziećmi. Najemcy krótkoterminowi są bardziej wyrozumiali w tych kwestiach, zwłaszcza gdy cena jest atrakcyjna. 

Wyposażenie i standard nieruchomości

Czynniki wymienione w powyższym nagłówku mogą być bezpośrednim determinantem ceny najmu i są bardzo ważne dla przyszłych najemców. Jeśli chodzi o najem turystyczny, wyposażenie powinno być pełne — w innym przypadku może nie być chętnie wybieranym lokalem. 

Natomiast jeśli chodzi o najemców długoterminowych, właściciel nie ma już takiego obowiązku, ze względu na fakt, że najemcy mogą wyrazić chęć wprowadzenia się z własnymi meblami. Ważne jest jednak, aby kuchnia i łazienka zostały wyposażone przez właściciela. 

Cena najmu mieszkań

W czerwcu 2023 r. ceny wynajmu mieszkań w Warszawie, Krakowie i Łodzi przedstawiały się następująco:

• Warszawa:
• Mieszkania o powierzchni 0-40 mkw.: 2886 zł/m-c, wzrost o 0,6% w stosunku do poprzedniego miesiąca.
• 40-59 mkw.: 3697 zł/m-c, wzrost o 0,2%.
• 60-89 mkw.: 5735 zł/m-c, wzrost o 2,0%.
• 90+ mkw.: 10 961 zł/m-c, wzrost o 0,4%.
• Kraków:
• Mieszkania o powierzchni 0-40 mkw.: 2396 zł/m-c, wzrost o 1,4%.
• 40-59 mkw.: 2983 zł/m-c, wzrost o 1,5%.
• 60-89 mkw.: 3989 zł/m-c, wzrost o 0,2%.
• 90+ mkw.: 5877 zł/m-c, spadek o 1,5%.
• Łódź:
• Mieszkania o powierzchni 0-40 mkw.: 1776 zł/m-c, wzrost o 0,2%.
• 40-59 mkw.: 2210 zł/m-c, wzrost o 0,1%.
• 60-89 mkw.: 2987 zł/m-c, spadek o 0,6%.
• 90+ mkw.: 4014 zł/m-c, spadek o 9,1%.

Dane te pokazują, że w Warszawie i Krakowie ceny wynajmu mieszkań na ogół rosły, podczas gdy w Łodzi zanotowano mieszane tendencje, z niektórymi kategoriami mieszkań odnotowującymi spadki cen. (Źródło: Otodom Analytics).

W stosunku do innych miast statystyki wyglądają podobnie. Oznacza to, że najmniej opłacalne mogą być mieszkania największe — zresztą historycznie wiemy, że jest to reguła. Największym powodzeniem wśród wynajmujących cieszą się mieszkania małe i średnie. Może to oznaczać, że mniejsze mieszkania mają szansę na znacznie łatwiejsze wynajęcie. Dodatkowo próg wejścia na ten rynek jest z reguły niższy. Wobec tego można wysnuć wniosek, że jednym z lepszych wyborów będzie zakup inwestycyjny małej, dobrze zlokalizowanej kawalerki (przy czym należy pamiętać, że pojęcie ‘dobrze zlokalizowana’ dla każdej z grup najemców może oznaczać coś innego). 

Nieprzypadkowo zresztą, rynek jest pełen ofert inwestycyjnych – małych, a nawet mikrokawalerek, które nie zainteresowałyby raczej kupujących na własne potrzeby. Te drugie są stosunkowo tanie, co zasadniczo zwiększa rentowność całej inwestycji. Dodatkowo niski próg wejścia daje możliwość inwestycji osobom o mniejszych zasobach (czy to gotówkowych, czy kredytowych)

Jak wygląda sytuacja na rynku najmu, pod względem ilości mieszkań dostępnych na rynku?

W marcu 2022 roku liczba oferowanych mieszkań na wynajem gwałtownie spadła — wyraźnie za skutek wydarzeń mających miejsce za naszą wschodnią granicą. Od tej pory, liczba ofert na rynku (korzystając z danych zarówno OLX, jak i Otodom), rośnie (z większymi lub mniejszymi wahaniami, ale widać oznaki stabilności). 

Z danych na dzień 18 sierpnia 2023 wynika, że w tym momencie na rynku (cała Polska), dostępnych jest 34 464 (OLX) i 21 641 (Otodom) mieszkań do wynajęcia. Jednak tym wynikom daleko jeszcze do maksymalnego obłożenia rynku z 16 września 2020, kiedy to na rynku było dostępnych aż 55 563 mieszkania. Natomiast, jeśli chodzi o domy, jest ich kolejno 2076 oraz 2804. 

Podsumowanie

Inwestycja w nieruchomości na wynajem nadal pozostaje atrakcyjną opcją dla inwestorów, zwłaszcza w kontekście obecnej sytuacji na rynku finansowym. O ile rynek akcji czy obligacji może oferować wyższe stopy zwrotu, o tyle nieruchomości oferują większą stabilność i przewidywalność dochodów. Dla wielu inwestorów, zwłaszcza tych, którzy poszukują długoterminowych i mniej ryzykownych inwestycji, nieruchomości na wynajem mogą stanowić kluczowy element zrównoważonego portfela inwestycyjnego.

Mimo że rynek wynajmu w Polsce przechodzi dynamiczne zmiany, nie należy spodziewać się rewolucji. Wprowadzenie programu rządowego „bezpieczny kredyt 2 proc.” może wpłynąć na pewien spadek popytu na najem, ale nie w skali, która zdestabilizuje rynek. Natomiast taki stan rzeczy, może zaostrzyć walkę o najemcę. Właściciele mieszkań, którzy zrozumieją potrzeby rynku i dostosują swoją ofertę, nadal będą mogli cieszyć się stabilnymi zyskami.

A stabilny zysk zaczyna się już w momencie decyzji: na temat typu najmu czy grupy docelowej. Wybór odpowiedniego rodzaju budynku, standardu i wyposażenia nieruchomości oraz analiza cen na lokalnym rynku — to wszystko może znacząco wpłynąć na rentowność inwestycji. W świetle analiz jedno jest niemal pewne — mniejsze mieszkania, zwłaszcza dobrze zlokalizowane, wydają się najbardziej opłacalnym wyborem, zwłaszcza dla inwestorów z mniejszymi zasobami.

W obliczu tych wniosków, rynek wynajmu mieszkań w Polsce nadal prezentuje się jako interesująca i opłacalna sfera inwestycji. Zrozumienie specyfiki rynku, świadome podejmowanie decyzji i elastyczność w dostosowywaniu się do zmieniających się warunków mogą prowadzić do sukcesu na tym dynamicznie rozwijającym się rynku.