Główny Urząd Statystyczny w 2020 roku wypuścił raport, zgodnie z którym w I półroczu powierzchnia nowo oddanych mieszkań w budynkach wielorodzinnych wyniosła 52,5 metry kwadratowe. Oznacza to, że ten wynik był niższy niż rok wcześniej — wtedy wynosiła 53,1 mkw. Od tego czasu minęły jednak cztery, obfitujące w wydarzenia, lata. Z jakiej oferty Polacy muszą wybierać teraz? I co wybierają?

O tym w dzisiejszym artykule. 

Oferta deweloperów w 2024 roku

Z raportów wynika, że deweloperzy w Polsce mają się nadzwyczaj dobrze — według opracowania JLL ich oferta w sześciu największych miastach pod koniec marca 2024 zamknęła się w liczbie 42,4 tys. mieszkań. To wzrost o 17% kwartał do kwartału.

Oczywiście, to tylko średnia, a przyrosty podaży mocno różnią się między miastami. Przykładowo w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu oferta deweloperów uległa zredukowaniu (rok do roku). W Łodzi natomiast podaż nieustannie rośnie. Dobrą koniunkturę potwierdza również wzrost wydawanych pozwoleń na budowę — oznacza to, że w najbliższej przyszłości (2 do 5 lat) nowe inwestycje będą pojawiały się regularnie. 

Jak sytuacja z podażą wyglądała w drugim kwartale 2024? Wówczas (na koniec owego kwartału) deweloperzy wprowadzili 48,4 tys. nowych mieszkań. To kolejny wzrost, tym razem o 14% (k/k). 

Sytuacja demograficzna w Polsce — wpływ na rynek nieruchomości

O tym, że sytuacja demograficzna w Polsce wygląda nieciekawie, wiemy nie od dzisiaj, a dowodów na to dostarczają nam m.in. wyniki ostatniego spisu powszechnego. W 2021 roku w Polsce mieszkało trochę ponad 38 mln ludzi — czyli prawie o pół miliona mniej niż 10 lat wcześniej. Co piąty mieszkaniec naszego kraju ma ponad 65 lat, a prognozy mówią, że w 2040 roku liczba ludności zmniejszy się do 36 mln osób, jednocześnie wzrośnie liczba seniorów. Dodajmy do tego, że już w tym roku mamy ujemny przyrost naturalny (rodzi się mniej osób, niż umiera), choć napływ uchodźców/imigrantów daje pewne nadzieje. 

Tylko Polacy?

W roku bieżącym zanotowano duże zainteresowanie kupnem mieszkań wśród cudzoziemców — największy procent z nich dotyczył obywateli Ukrainy — było to aż 62,9 proc. klientów składających zapytania ofertowe. 

Ta grupa kupiła lokale o łącznym metrażu 400,6 tys. m2, co stanowi prawie połowę (48,15%) zakupów dokonywanych przez obcokrajowców. Niemniej nadal jest to zaledwie ok. 3-5% ogółu transakcji. Jakie mieszkania kupowali? 

Nie dysponujemy szczegółowymi danymi na ten temat, jednak możemy stwierdzić, że ta grupa najczęściej wybiera lokale dwu i trzypokojowe, rzadziej czteropokojowe. 

Co to oznacza dla rynku nieruchomości?

Z powyższej prognozy wynika, że w kolejnych latach, zamiast kawalerek będziemy potrzebowali na rynku więcej mieszkań senioralnych (lub też domów spokojnej starości). A może popyt uzupełnią uchodźcy/imigranci? Już teraz okazuje się, że są całkiem dobrymi klientami sprzedających nieruchomości, ale o tym opowiem w dalszej części artykułu. 

Wracając do ujemnego przyrostu naturalnego — tak samo, jak w przypadku podaży nowych mieszkań, przyrost czy spadek liczby ludności będzie zróżnicowany. Przykładowo, mieszkańców przybędzie Warszawie, ale tempo przyrostu będzie maleć. Natomiast województwa łódzkie i świętokrzyskie nadal będą doświadczać największych spadków. Wobec tego, mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania będzie dotyczyć bardziej tych dwóch ostatnich regionów, aniżeli samej Warszawy. 

Skutki ”zamieszania” na rynku kredytowym 

Po takim nagłówku, na pewno wiesz, że znowu wrócę do naszego osławionego kredytu 2%. Co to ma wspólnego z analizą tego, jakie mieszkania kupują Polacy? Ano taki, że państwowe dopłaty zmodyfikowały trochę obraz rynku. 

Mianowicie chodzi o to, że limity ustanowione na pewnym poziomie (przypominam: 500 tys. dla singla, 600 tys. dla rodzin) niejako sprowokowały popyt na pewien rodzaj mieszkań i to głównie ”z drugiej ręki”. 

Aż 46% wszystkich udzielonych kredytów, w okresie obowiązywania dopłat, posłużyło sfinansowaniu nieruchomości na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym zakupu dokonało 38,4% beneficjentów programu. Zatem, jakie mieszkania sprzedawały się najlepiej?

Okazuje się, że wśród singli największe powodzenie miały mieszkania o metrażach od 48 do 50 (w zależności od miasta), natomiast kredytobiorcy bez pomocy państwa decydowali się na metraże od 50 do 53. Rodziny w ramach BK2% kupowały metraże rzędu 58 – 62 m2, a ci bez kredytu kupowali mieszkania o powierzchni 46-59 m2. Mówimy tutaj o wyborach mieszkańców 6. największych aglomeracji. Wygląda więc na to, że single w ramach kredytu kupowali mniejsze mieszkania, a rodziny większe niż wynikało to z samodzielnego kredytowania. 

Jakie metraże poszukiwane są przez kupujących?

Przenieśmy się jednak z przeszłości i pobądźmy chwilę w teraźniejszości — jakie metraże kupowane są najchętniej w 2024 roku?

W naszej analizie będziemy opierać się na danych z narzędzi od Investoro.pl — modułów ”ceny mieszkań” i ”ogłoszenia”. Posłużymy się danymi z trzech kwartałów tego roku. 

Warszawa

Od stycznia do końca września 2024 największą popularnością cieszyły się mieszkania o powierzchni 35-50 m2. Biorąc pod uwagę wszystkie mieszkania o takim metrażu, zakupy stanowiły prawie 8% ze wszystkich ogłoszeń opublikowanych w tym czasie. Średnia cena brutto za metr kwadratowy wynosiła 15 397 zł. Odpowiada to zakupom singli w programie BK2% – zakupy z początku roku są jeszcze pokłosiem programu (wiele umów zostało zamkniętych na początki 2024). 

Na drugim miejscu znalazły się nieco większe lokale — te w przedziale 50-70 m2. Stanowi to 7% ze sprzedawanych w tym czasie mieszkań o takim samym metrażu. Średnia cena brutto za metr kwadratowy wynosiła 14 287 zł. Można tu postawić dość śmiałą tezę, że takie zakupy były zdominowane przez rodziny, w ramach BK2% (choć nie mamy takiej pewności). 

Kolejne miejsce zostało zdominowane przez najmniejsze mieszkania — od 15 do 35 m2. Tutaj stanowiły 8% z całości. Średnia cena brutto za metr kwadratowy wynosiła 17 057 zł.

Ostatnie dwa miejsca należą do mieszkań największych — od 70 do 100 i powyżej. Udział tego pierwszego metrażu w całości ogłoszeń to 5,4%, a drugiego prawie 5%. Średnie ceny brutto za metr kwadratowy wynosiły 15 227 zł i 16 907.

Źródło: Investoro.pl. Dane dotyczą procentowego udziału we wszystkich transakcjach zrealizowanych w tym okresie.

Kraków

W Krakowie tak samo, jak w Warszawie palmę pierwszeństwa dzierżyły mieszkania w przedziale 35-50 m2 (22% ze wszystkich ogłoszeń opublikowanych w danym czasie) Średnia cena brutto za metr kwadratowy wynosiła 13 667 zł.

Wysokim zainteresowaniem cieszyły się też lokale o powierzchni 50-70 m2 (19%). Średnia cena brutto wynosiła 12 595 zł. Trzecie miejsce zajmowały najmniejsze mieszkania (15-35 m2), a zakupy stanowiły 16% ogółu wstawionych ogłoszeń. Średnia cena brutto na m2 wynosiła 15 312 zł. 

Tak samo, jak w przypadku stolicy na końcu stawki znalazły się największe mieszkania. Stanowiły kolejno 15% i 10% całości. Średnie ceny brutto wynosiły 13 015 zł i 13 544 zł.

Źródło: Investoro.pl. Dane dotyczą procentowego udziału we wszystkich transakcjach zrealizowanych w tym okresie.

Łódź

W centralnych regionie Polski, czyli w Łodzi, największa liczba nabywców skusiła się na mieszkania 35-50 m2 (14% wszystkich ogłoszeń). Średnia cena brutto za metr kwadratowy wynosiła wówczas 8 027 zł. 

Dosłownie o krok od pierwszego miejsca znalazły się lokale o powierzchni 50-70 m2 (15%), ze średnią ceną wynoszącą 7 904 zł. 

Wzorem innych miast, duże zainteresowanie budziły też najmniejsze mieszkania, czyli te o powierzchni 15-35 m2 (13%). Średnia cena wynosiła 8 720 zł. 

Poza podium znów znalazły się lokale o powierzchni 70-100 m2 (12%), a ich średnia cena wynosiła 7 925 zł.

Ostatnie były mieszkania największe — powyżej 100 m2 (7%) z ceną wynoszącą 7 261 zł.

Źródło: Investoro.pl. Dane dotyczą procentowego udziału we wszystkich transakcjach zrealizowanych w tym okresie.

Gdańsk

Nad samym morzem najlepiej sprzedawały się mieszkania o powierzchni 35-50 m2 (12%), co staje się już regułą. Średnia cena za metr kwadratowy wynosiła 12 585 zł. Podobnym zainteresowaniem cieszyły się większe lokale (50-70 m2 – ok. 11%), a cena metra kwadratowego nie przekraczała 11 473 zł.

Inaczej niż we wcześniej omawianych miastach, na trzecim miejscu znalazły się metraże 70-100 (9%, średnia cena 12 102 zł), a na kolejnym najmniejsze mieszkania (9%, średnia cena 13 577 zł). Najmniejszym zainteresowaniem cieszyły się lokale o powierzchni 100 m2 i więcej (9%, średnia cena 13 560 zł).

Źródło: Investoro.pl. Dane dotyczą procentowego udziału we wszystkich transakcjach zrealizowanych w tym okresie.

Podsumowanie

Z przeprowadzonej analizy wynika, że w 2024 roku Polacy najchętniej wybierają mieszkania średniej wielkości, zwłaszcza te o powierzchni 35-50 m². Trend ten jest widoczny w największych miastach kraju, gdzie takie lokale stanowią znaczącą część sprzedawanych nieruchomości. Programy rządowe, takie jak Kredyt 2%, wpłynęły na preferencje kupujących, kierując ich uwagę na określone segmenty cenowe i metrażowe.

Jednocześnie rynek nieruchomości stoi przed wyzwaniami demograficznymi. Starzejące się społeczeństwo i prognozowany spadek liczby ludności mogą w przyszłości zmienić strukturę popytu. Możliwe, że wzrośnie zapotrzebowanie na mieszkania dostosowane do potrzeb seniorów lub na alternatywne formy zamieszkania.

Napływ cudzoziemców, zwłaszcza obywateli Ukrainy, może częściowo zrównoważyć te negatywne trendy. Ich rosnące zainteresowanie zakupem mieszkań w Polsce wskazuje na potencjał utrzymania stabilnego popytu w nadchodzących latach.

W obliczu tych zmian deweloperzy i inwestorzy muszą elastycznie dostosować swoją ofertę. Kluczem będzie zrozumienie zmieniających się potrzeb społeczeństwa i szybka reakcja na nowe realia.