Idealne mieszkanie pod flipa

Znalezienie mieszkania idealnego pod flipa nie jest tak proste, jak z pozoru mogłoby się wydawać — wszak ceny nieruchomości w 2024 roku osiągają zawrotne wysokości.  Do wyszukiwania okazji inwestycyjnych trzeba podejść w sposób procesowy: zacząć od analizy cen mieszkań, aby skończyć na efektywnych narzędziach pomagających w znalezieniu mieszkania inwestycyjnego. O co chodzi? O tym w dzisiejszym artykule. . 

Jakich metod do analizy cen mieszkań warto używać?

Rozpoczynając szarżę po rynku ofert nieruchomości niezbędna jest wiedza na temat tego jak analizować ceny mieszkań w ogóle. Do tego najlepiej  sprawdzi się zasada potrójnej próby. 

Zasada ta polega na analizie cen ofertowych (czyli cen, w których nieruchomości są wystawiane na sprzedaż) w określonym przedziale czasu oraz cen transakcyjnych (ceny, za które realnie sprzedawane są nieruchomości), a także zwróceniu się do pośrednika zorientowanego w cenach na określonym rynku. Takie ”potrójne zabezpieczenie” daje Ci pewność, że cena interesującej Cię nieruchomości mieści się w realiach rynkowych lub jest nawet poniżej rynkowych oczekiwań. Tak przeanalizowana cena przyda Ci się w momencie szacowania maksymalnej kwoty, za którą kupisz nieruchomość.

Zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne można sprawdzić w narzędziu oferowanym przez Investoro. 

Jak sprawdzić za ile kupić mieszkanie?

Przy tak postawionym pytaniu odpowiem na nie trochę antyintuicyjnie, bowiem, zamiast wychodzić od ceny kupna mieszkania, wyjdę od tego, za ile sprzedam nieruchomość. 

Załóżmy, że sprawdzając ceny na rynku wyszło mi, że cena ofertowa, za jaką powinienem wystawić mieszkanie wynosi 489 997 zł. Jednak cena, za którą prawdopodobnie sprzedam mieszkanie może wynieść 475 000 zł. Może, ale nie musi. Dla bezpieczeństwa i jednocześnie jako absolutne minimum będące poniżej cen rynkowych zakładam 450 000 zł. 

Teraz, od tej ceny odejmuję następujące koszty:

• zysk: 50 000 zł
• remont: 60 000 zł
• koszty okołozakupowe (np. notariusz, podatki): 15 000 zł

Po analizie otrzymuję wynik: maksymalna cena zakupu mieszkania wynosi 325 000 zł.

Tutaj bardzo ważna uwaga i miejsce, w którym wielu inwestorów popełnia błąd: zawsze operuj na kwotach całkowitych. Nie bierz pod uwagę ceny za metr kwadratowy. 

Jak i gdzie szukać okazji inwestycyjnych?

Źródeł pozyskiwania ofert, w tym tych okazyjnych jest wiele, a ogromną część z nich stanowią popularne portale ogłoszeniowe takie jak Otodom, morizon.pl, a nawet allegro czy OLX. Można również skorzystać z usług sourcera nieruchomości, który na Twoje zlecenie zajmie się poszukiwaniem okazji. 

Możesz wybrać powyższe sposoby, jeśli…masz dużo wolnego czasu lub zasadniczo nie zależy Ci na jego efektywnym wykorzystaniu. Wraz z rozwojem technologii, na rynku nieruchomości pojawiło się wiele rozwiązań wspomagających tę żmudną pracę, a jednym z nich jest portal Investoro, który eliminuje problem przeklikiwania się przez portale. 

Investoro zrobi to za Ciebie

Aplikacja robi zasadniczo to, co robiłby człowiek zatrudniany na etat w celu pozyskania najlepszych ofert, z tym że odbywa się to automatycznie. Za pośrednictwem przejrzystego interface’u gromadzi ogłoszenia z najpopularniejszych serwisów, a Ty za pomocą dostępnych filtrów możesz w prosty sposób wyszukiwać tylko te mieszkania, które Cię interesują. Co więcej, Investoro ma również wbudowaną funkcjonalność wysyłania alertów, jeśli w systemie pojawi się ogłoszenie, które może Cię zainteresować. 

W ramach aplikacji dostępne są dwa moduły: Skaner Okazji oraz Ceny Mieszkań. 

Skaner Okazji

Ten moduł pozwala na sprawdzenie rzeczywistej ceny nieruchomości i tego, jak zmieniała się w czasie, co nie jest standardową funkcjonalnością na portalach zewnętrznych. Spójrz na poniższy screen:

Na załączonej grafice widać, że dokładnie 13 lutego o godzinie 9:00 właściciel mieszkania zmienił jego cenę — w tym przypadku widać obniżkę. Zmianie uległa również liczba pokoi — być może właściciel zauważył, że szybciej sprzedają się mieszkania z nieco mniejszą liczbą pomieszczeń. Dla inwestora jest to informacja, że nieruchomość nie chce się sprzedać, więc to może stworzyć okazję do bardziej owocnych negocjacji cenowych. 

Z drugiej strony, Investoro niejako zwiększa widoczność cennych ofert, które nie są wyróżnione przez właścicieli. Na portalach, na pierwszych stronach pojawiają się promowane oferty, które nie koniecznie muszą być okazją. Natomiast aplikacja Investoro, na pierwszych stronach pokazuje inwestycje, które odpowiadają najwyższemu stopniowi trafności według filtrów, które zastosujesz. 

Skaner okazji jest także świetnym narzędziem do…wyszukiwania ogłoszeń z błędami. Aby je znaleźć, wystarczy stworzyć 4 filtry:

• metraż do 10 m2
• metraż od 1000 m2
• cena do 10 000 zł
• cena od 10 000 000 zł. 

Na pierwszy rzut oka może Ci się wydawać, że to kompletnie nie ma sensu, jednak w tym szaleństwie jest metoda. Takie ogłoszenia, są często niewidoczne dla innych użytkowników (bo kto chciałby kupić mieszkanie o wielkości 5 m2?), przez co mieszkania mogą nie sprzedawać się tak szybko, a jednocześnie mogą być prawdziwymi okazjami. Podobnie jest z cenami: właściciel zamiast 470 000 zł wpisał cenę 470 zł.

Innym ciekawym rozwiązaniem jest szukanie mieszkań, które znalazły się w archiwum. W tym celu wystarczy w filtrach cofnąć się np. o kilka miesięcy i sprawdzić mieszkania z wygasłymi ogłoszeniami. Wprawdzie jest to trochę szukanie po omacku, ale może się okazać, że mieszkanie, które Cię interesuje, nie sprzedało się w określonym przez ogłoszenie terminie. Co to oznacza dla Ciebie jako inwestora? To, że właściciel może być teraz bardziej skłonny do sprzedaży swojego mieszkania — nawet po niższej cenie. 

Dodatkowo Skaner okazji zbiera informacje o zadłużeniach lokali, które przygotowywane są do licytacji komorniczych. Taka informacja daje inwestorowi przewagę czasową nad innymi użytkownikami lub wykupienie danej nieruchomości bezpośrednio od właściciela. Znajdziesz tam również informację o lokalach wystawionych przez syndyka oraz przetargach organizowanych przez urzędy miast. 

Ostatnią, ale niemniej ciekawą funkcjonalnością jest moduł analizy. Dzięki niemu, na bieżąco można śledzić zmiany cen mieszkań w danym mieście lub regionie. 

Dzięki narzędziom dostępnym w ramach modułu Ceny Mieszkań inwestor może sprawdzić, jak kształtują się ceny nieruchomości o wybranych parametrach w określonym czasie i mieście lub poszczególnych dzielnicach danego miasta. Takie dane mogą posłużyć Ci jako świetne narzędzie do prognozowania transakcji na lokalnym rynku nieruchomości oraz sprawdzeniu tego, czy faktycznie dana nieruchomość jest okazją. W tym module dostępne są zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne. 

Podsumowanie

Odkrywanie perełek inwestycyjnych to wyzwanie, które wymaga precyzji, cierpliwości i innowacyjności. Dzisiejsze czasy, zwłaszcza rok 2024, oferują wiele narzędzi, takich jak Investoro, ułatwiających identyfikację mieszkań z potencjałem pod flipa. Kluczem jest nie tylko zrozumienie dynamiki rynku, ale także aktywne korzystanie z technologii, które umożliwiają efektywniejsze wyszukiwanie i analizę. Twoja droga do sukcesu inwestycyjnego w nieruchomościach zaczyna się od zdobycia wiedzy, ale osiągniesz ją dzięki zastosowaniu odpowiednich strategii i narzędzi. Niezależnie od tego, czy korzystasz z tradycyjnych metod, czy nowoczesnych aplikacji, pamiętaj, że determinacja i elastyczność w podejmowaniu decyzji będą Twoimi największymi atutami na drodze do odkrycia idealnej nieruchomości do inwestycji.