Przez lata w środowisku inwestorów na rynku nieruchomości funkcjonował niepisany dogmat: prawdziwe pieniądze robi się tylko w dużych miastach. Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto – to tam rzekomo czekają najlepsze okazje zakupu nieruchomości, najwyższe marże, najszybsza rotacja kapitału. Mniejsze miasta traktowane były jako inwestycje drugiej kategorii, dla tych, którzy „nie mogą sobie pozwolić” na prawdziwy biznes.

Rzeczywistość brutalnie zweryfikowała te przekonania. Podczas gdy w Warszawie metr kwadratowy mieszkania kosztuje 12-15 tysięcy złotych, w miastach średniej wielkości ceny oscylują wokół 4-10 tysięcy za metr. Za kwotę, którą w stolicy wydasz na kawalerkę, w Kielcach czy Bytomiu kupisz więcej niż jedno mieszkanie. Marże? Przyzwoite. Konkurencja? Znacznie mniejsza.

Pytanie tylko, czy każde małe miasto to dobry pomysł na inwestycję i jak odróżnić okazje od pułapek?

Analiza rynkowa: ceny i trendy

Zanim przejdziemy do romantycznych wizji odnajdywania okazyjnych mieszkań w małych miastach, przyjrzyjmy się twardym liczbom. Bo to one, a nie emocje czy intuicja, powinny decydować o tym, gdzie ulokujesz swój kapitał.

Porównanie cen mieszkań

Metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie kosztuje średnio 16 747 złotych. Brzmi drogo? Porównajmy to z miastami, które rzadziej pojawiają się na inwestorskich radarach. W Gorzowie Wielkopolskim ten sam metr to wydatek 7 279 złotych — o 56% mniej niż w stolicy. Częstochowa? 6 289 złotych za metr, czyli 62% taniej. Łódź, czwarte co do wielkości miasto Polski, oferuje ceny na poziomie 8 508 złotych za metr — 49% poniżej warszawskich stawek. Bytom bije rekordy z ceną 4 516 złotych za metr, co daje różnicę aż 73% względem Warszawy.

Źródło: Ceny mieszkań, Investoro.pl, dane za II kwartał 2025 – rynek wtórny, ostateczna umowa sprzedaży [dostęp 15.10.2025]

Co to oznacza w praktyce? Weźmy typowe mieszkanie 50-metrowe. W Warszawie jego zakup pochłonie około 837 tysięcy złotych. To samo mieszkanie w Gorzowie Wielkopolskim kupimy za 365 tysięcy, w Częstochowie za 314 tysięcy, w Łodzi za 425 tysięcy, a w Bytomiu za zaledwie 226 tysięcy złotych. Różnica między Warszawą a Bytomiem to ponad 610 tysięcy złotych w wartości nieruchomości na starcie. 

(Uwaga! Ceny mocno uśrednione. Jako fliperzy szukacie perełek inwestycyjnych, nie standardu)

Ile naprawdę zostaje w kieszeni? Analiza flipa

Załóżmy standardowy scenariusz flipowy. Kupujesz mieszkanie, wkładasz w nie 80-100 tysięcy złotych na remont (zakładając podobne koszty materiałów, choć robocizna może być o 20-30% niższa w mniejszych miastach), a następnie sprzedajesz z zyskiem. Większość początkujących inwestorów popełnia jednak ten sam błąd – nie uwzględnia wszystkich kosztów transakcyjnych, które wpływają na wynik finansowy.

W Warszawie po remoncie możesz liczyć na sprzedaż nieruchomości za około 950 tysięcy złotych (nadal mówimy o 50 m2). Prosta matematyka sugeruje zysk: 950 tysięcy minus 837 tysięcy zakupu minus 90 tysięcy remontu równa się 23 tysiące złotych zysku. Ale to tylko teoria, która pomija kluczowe koszty operacyjne. Oczywiście, taki zysk nie powinien zadowolić flipera, a już na pewno nie przy tak dużym zaangażowaniu kapitału! 

Do podstawowych kosztów zakupu i remontu dochodzą prowizje dla pośrednika nieruchomości (jeśli chcesz z nim współpracować), które standardowo wynoszą od 2% do 5% od ceny sprzedaży – przyjmując typowe 3%, w tym przypadku będzie to 28,5 tysiąca złotych. Podatek dochodowy od zysku, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego zakupu, wynosi 19% – w tym przypadku 4,4 tysiąca złotych.

Koszty notarialne są często niedoszacowywane. Dla mieszkania o wartości 950 tysięcy złotych taksa notarialna wynosi 4 570 złotych, a po doliczeniu 23% VAT otrzymujemy 5 621 złotych – znacznie więcej niż zakładają początkujący inwestorzy. Podczas remontu i procesu sprzedaży, który może trwać kilka miesięcy, musisz pokrywać koszty utrzymania mieszkania – media, czynsz, ubezpieczenie – łącznie około 5-10 tysięcy złotych.

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży to kolejny wydatek. Profesjonalna sesja zdjęciowa kosztuje około 600 złotych, stylizacja do sesji kolejne 700 złotych, a bardziej rozbudowany home staging może wynieść nawet 2- 3 tysiące złotych. Łącznie na przygotowanie wizualne można przeznaczyć od 1 300 do około 4 tysięcy złotych, w zależności od standardu usług.

Sumując te wszystkie pozycje, otrzymujemy dodatkowe koszty w wysokości 44-49 tysięcy złotych. Oznacza to, że zamiast zysku 23 tysięcy złotych, końcowy wynik to strata między 21 a 26 tysięcy złotych. Inwestycja w warszawski rynek, bez dokładnej analizy wszystkich kosztów, mógłby nawet zakończyć się finansową porażką. 

Przeanalizujmy teraz tę samą operację w Bytomiu. Zakup za 226 tysięcy złotych, remont za 80 tysięcy (przy założeniu nieznacznie niższych kosztów robocizny, choć ceny materiałów budowlanych są podobne w całym kraju), sprzedaż za 350 tysięcy złotych. Powierzchowna kalkulacja wskazuje na zysk 44 tysięcy złotych i dobry zwrot z inwestycji.

Jednak po uwzględnieniu pełnego zestawu kosztów transakcyjnych obraz staje się bardziej realistyczny. Prowizja pośrednika (3% od 350 tysięcy złotych) wynosi 10,5 tysiąca złotych. Podatek dochodowy od zysku to około 8,4 tysiąca złotych. Koszty notarialne dla mieszkania o wartości 350 tysięcy złotych wynoszą 2 170 złotych taksy, co po doliczeniu VAT daje 2 669 złotych. Dodatkowe wydatki na utrzymanie i przygotowanie do sprzedaży – około 5 tysięcy złotych. Łącznie dodatkowe obciążenia to około 26,5 tysiąca złotych.

Rzeczywisty zysk netto wynosi zatem około 17,5 tysiąca złotych, co przy całkowitym zaangażowaniu kapitału 306 tysięcy złotych (zakup plus remont) daje zwrot na poziomie około 5,7%. To znacznie skromniejszy wynik niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka, ale wciąż dodatni zwrot z inwestycji. Oczywiście nadal za niski dla doświadczonego flipera. Podkreślam, że fliper musi szukać nietypowo, kreować okazje. Wyliczenia te mają na celu wyłącznie uzmysłowienie różnicy między rynkami. 

Różnica w rentowności między lokalizacjami jest znacząca, ale nie wynika wyłącznie z poziomu cen nieruchomości. Warszawa, mimo że oferuje droższe mieszkania i teoretycznie większe marże, może przynieść stratę ze względu na wysokie koszty transakcyjne, które zjadają cały potencjalny zysk.

Z drugiej strony Warszawa czy inne największe rynki mogą być punktem startowym dla gigantycznych zysków w przypadku nieruchomości nietypowych, wyjątkowych, niszowych. 

Bytom generuje skromniejszy, ale realny dodatni wynik finansowy. Ale w przypadku Bytomia, należy również wziąć pod uwagę, że mieszkanie może długo nie znaleźć swojego nabywcy. Dlatego w tabeli została przedstawiona również sytuacja dla Lublina, który jest rynkiem z większą płynnością. 

Warto mieć świadomość, że profesjonalny flipping w Polsce generuje średnio około 21% zwrotu rocznie. Przedstawione scenariusze są poniżej tego poziomu, co pokazuje, że sukces w tej dziedzinie wymaga nie tylko wyboru odpowiedniej lokalizacji, ale przede wszystkim precyzyjnej kalkulacji wszystkich kosztów, realistycznej oceny potencjału wzrostu wartości po remoncie oraz uwzględnienia czasu potrzebnego na sprzedaż i związanych z tym kosztów finansowania.

Źródło: opracowanie własne

Ranking miast dla flipperów

Skoro wiemy już, że nie każde małe miasto z przyzwoitą ceną za m2, to automatycznie dobra inwestycja, czas odpowiedzieć na kluczowe pytanie: jak odróżnić miasta z potencjałem od tych, w których zamrozisz kapitał na lata? Nie chodzi tu o intuicję ani o to, które miasto „ładnie wygląda” podczas weekendowej wycieczki. Chodzi o twarde kryteria, które decydują o tym, czy po remoncie znajdziesz kupca, czy będziesz desperacko obniżać cenę przez kolejne miesiące.

Kryteria oceny

Cena wejścia — średnia cena m²

Niska cena to nie zawsze okazja. Czasem to sygnał ostrzegawczy, że miasto ma poważne problemy strukturalne. Bytom z ceną 4 259 zł za metr wygląda kusząco na papierze, ale jeśli po remoncie nikt nie zapłaci więcej, a płynność tego miasta jest na bardzo słabym poziomie to niska cena zakupu nic nie da. Idealna sytuacja to miasto, gdzie ceny są niższe niż w aglomeracjach, ale jednocześnie wykazują stabilny trend wzrostowy. 

Płynność rynku — czas sprzedaży

Sprawdź dane z lokalnych biur nieruchomości — ile ofert wisi na rynku powyżej 6 miesięcy? Jeśli więcej niż 40%, to czerwona flaga. Możesz mieć najpiękniejsze mieszkanie po remoncie, ale jeśli transakcji jest kilkanaście miesięcznie, a konkurentów kilkudziesięciu, zamrozisz kapitał na rok lub dłużej.

Potencjał wzrostu — trendy cenowe

Przeanalizuj zmiany cen z ostatnich 3-5 lat. Miasto, gdzie ceny rosną o 3-5% rocznie, to zupełnie inna inwestycja niż to, gdzie od lat stoją w miejscu. Równie ważne są plany rozwojowe — czy deweloperzy wchodzą na rynek? Jeśli uciekają, zastanów się dwa razy.

Infrastruktura i rozwój

Duzi pracodawcy, uczelnie wyższe, szpitale, dobra komunikacja z większymi miastami — to fundamenty stabilnego rynku. Uczelnie generują stały popyt od studentów, którzy często zostają w mieście po studiach albo decydują się na wynajem jeszcze w ich trakcie. 

Jakość życia

Ludzie kupują mieszkania jako miejsce do życia, nie tylko inwestycję. Zadbane parki, odnowiona starówka, bogata oferta kulturalna robią różnicę. Jeszcze większą dostęp do zakładów pracy, szkół, przedszkoli, żłobków czy szpitali. Poczytaj lokalne fora, poznaj okolicę, jeśli dominuje narzekanie i chęć wyjazdu, szukaj gdzie indziej. 

TOP 10 miast dla flipperów

Gorzów Wielkopolski – niskie koszty wejścia

Cena 7 297 zł za metr (56% taniej niż Warszawa) to jedna z najniższych stawek w tej kategorii miast. Mieszkanie 50-metrowe kupisz tu za 365 tysięcy złotych, co oznacza niski próg wejścia idealny dla początkujących fliperów. Ale niska cena to nie jedyny atut – Gorzów to stolica województwa lubuskiego, co gwarantuje stabilność zatrudnienia w sektorze publicznym.

Problem tkwi w płynności – mieszkanie może wisieć w ofercie około 4 miesięcy, a w gorszych lokalizacjach jeszcze dłużej. 

A musisz pamiętać, że w przypadku flipów czas gra bardzo ważną rolę- flip to prędkość!

W Gorzowie rynek jest niewielki, konkurencja ograniczona, ale i popyt mniejszy niż w większych miastach. Trendy cenowe pokazują wzrost 2-3% rocznie. Dodatkowo miasto aktywnie inwestuje w infrastrukturę. Jakość życia jest przyzwoita – miasto nad Wartą, tereny zielone, niska przestępczość. Gorzów to opcja dla fliperów z ograniczonym kapitałem, którzy są gotowi poczekać dłużej na sprzedaż w zamian za niskie ryzyko.

Łódź – rewitalizacja i niskie ceny

Cena 8 508 zł za metr (49% taniej niż Warszawa) w czwartym co do wielkości mieście Polski to sytuacja, która jeszcze kilka lat temu byłaby nie do pomyślenia. Łódź przez dekady była symbolem upadku poprzemysłowego – wyludniające się miasto z niszczejącymi fabrykami i pustostanami. Ale coś się zmieniło. Masowa rewitalizacja centrum, przekształcenie starych fabryk w lofty i centra kulturalne, napływ firm IT (w tym duże centra usług wspólnych międzynarodowych korporacji), bliskość i dobre połączenie ze stolicą- to wszystko sprawia, że Łódź staje się coraz bardziej atrakcyjna.

Płynność rynku? To najbardziej skomplikowany aspekt. W dobrych lokalizacjach (Śródmieście po rewitalizacji, okolice Manufaktury, Księży Młyn) mieszkania schodzą w 3-4 miesiące. W gorszych dzielnicach możesz czekać pół roku lub dłużej. Kluczem jest precyzyjne rozpoznanie, które części miasta mają przyszłość, a które będą dalej podupadać. 

Tu z pomocą przychodzą dane analityczne, które możesz bez problemu odnaleźć w Investoro. Bez liczb trudno będzie wyczuć rynek! 

Uniwersytet Łódzki i Politechnika Łódzka to ponad 60 tysięcy studentów – ogromny rynek potencjalnych kupców/najemców. Łódź to opcja dla doświadczonych fliperów, którzy potrafią odróżnić prawdziwy potencjał od pułapki.

Katowice – transformacja gospodarcza

Cena 8 744 zł za metr (48% taniej niż Warszawa) w sercu Górnego Śląska, które przechodzi największą transformację od czasów przemysłowych. Katowice to już nie miasto kopalń i hut – to rozwijające się centrum usług, technologii i kultury. Strefa Kultury z NOSPR i MCK, liczne kongresy i wydarzenia międzynarodowe, rozbudowujący się sektor IT – wszystko to przyciąga nowych mieszkańców i generuje popyt na nowoczesne mieszkania. 

Płynność rynku jest dobra w centrum i dzielnicach willowych – 2-4 miesiące. Gorzej w starych robotniczych dzielnicach, gdzie czas sprzedaży może się wydłużyć do pół roku. Uniwersytet Śląski i Uniwersytet Ekonomiczny to około 30 tysięcy studentów. Infrastruktura jest doskonała – lotnisko w Pyrzowicach, autostrada A4, węzeł kolejowy. Problem? Katowice wciąż zmagają się z wizerunkiem miasta poprzemysłowego, co może zniechęcać część potencjalnych kupców. Ale dla fliperów, którzy potrafią pokazać prawdziwe oblicze miasta, to szansa na dobre marże.

Olsztyn – najwyższa jakość życia

Cena 8 928 zł za metr (47% taniej niż Warszawa) przy jednoczesnym statusie jednego z najlepiej ocenianych polskich miast pod względem jakości życia to kombinacja, która przyciąga coraz więcej młodych rodzin. Olsztyn konsekwentnie plasuje się w czołówce rankingów dotyczących czystego powietrza, dostępu do terenów zielonych i bezpieczeństwa. To nie są puste marketingowe hasła – miasto otoczone jest jeziorami i ma rozbudowaną infrastrukturę rowerową.

Płynność rynku jest niższa niż w Lublinie – mieszkanie może wisieć w ofercie 3-5 miesięcy. Ale jeśli trafisz w odpowiednią lokalizację (dzielnice przy jeziorach, bliskość uczelni), ten czas skraca się znacząco. Uniwersytet Warmińsko-Mazurski to około 16. tysięcy studentów, a do tego rozwijający się sektor IT i usług. Deweloperzy systematycznie wchodzą na rynek, co potwierdza długoterminowy potencjał. Trendy cenowe? Wzrost o 3-4% rocznie. Problemem jest stosunkowo niewielka liczba mieszkańców licząca niewiele ponad 150 tysięcy osób oraz stałe wyludnianie się miasta. 

Kielce – stabilny rynek z niskim progiem wejścia

Cena 8 956 zł za metr (47% taniej niż Warszawa) w stolicy województwa świętokrzyskiego. Kielce to miasto, które nie błyszczy w rankingach dynamiki wzrostu, ale oferuje coś równie cennego – przewidywalność. Rynek jest stabilny, bez gwałtownych wahań, co dla wielu fliperów jest ważniejsze niż spektakularne zyski.

Płynność jest przyzwoita – 3-4 miesiące w dobrych lokalizacjach (centrum, okolice uczelni). Politechnika Świętokrzyska i Uniwersytet Jana Kochanowskiego to około 13 tysięcy studentów. Trendy cenowe pokazują jednak spadek o 2% rocznie. Być może jest to czasowy trend, niemniej jeśli chcesz zainwestować na tym rynku, koniecznie przyjrzyj się aktualnym danym.

[Możesz zrobić to tutaj, dołączając do Investoro – link]

Infrastruktura rozwija się powoli, ale systematycznie – nowe drogi, rewitalizacja centrum, rozbudowa strefy ekonomicznej. Kielce regularnie pojawiają się w rankingach jako jedno z bezpieczniejszych polskich miast.

Toruń – historyczne centrum z potencjałem

Toruń to wyjątkowe połączenie – miasto wpisane na listę UNESCO, stolica województwa kujawsko-pomorskiego i ważny ośrodek akademicki. Ceny oscylują wokół 9-10 tysięcy złotych za metr, co daje około 40-42% różnicy względem Warszawy. Uniwersytet Mikołaja Kopernika to blisko 18 tysięcy studentów, co generuje stały popyt na mieszkania. Toruń staje się też ciekawą destynacją dla turystów, tylko w 2024 roku miasta odwiedziło 2,5 mln osób! A turyście to dodatkowy bodziec dla rynku nieruchomości. 

Płynność rynku jest dobra w centrum i Starym Mieście – 2-3 miesiące. Gorzej w odległych dzielnicach blokowych. Trendy cenowe pokazują nieznaczne wzrosty (ok. 0,33% rocznie). Infrastruktura rozwija się systematycznie – nowe drogi, mosty, rewitalizacja zabytków. Toruń regularnie plasuje się w czołówce rankingów miast przyjaznych mieszkańcom.

Opole – ukryty potencjał

Cena 9 400 zł za metr (44% taniej niż Warszawa) w najmniejszej stolicy województwa, która często jest pomijana w inwestorskich analizach. A szkoda, bo Opole ma swoje atuty – doskonałą lokalizację między Wrocławiem a Katowicami, rozwijający się sektor usług i jedną z najniższych stóp bezrobocia w regionie.

Płynność rynku jest średnia – 3-5 miesięcy, ale w dobrych lokalizacjach (centrum, okolice Politechniki Opolskiej) można liczyć na szybszą sprzedaż. Uniwersytet Opolski i Politechnika Opolska to około 14 tysięcy studentów. Trendy cenowe? Wzrost ponad 8% rocznie – tutaj może być potencjał na szybki zysk. Infrastruktura jest solidna – dobra komunikacja drogowa i kolejowa, rewitalizowane centrum. Jakość życia oceniana jest wysoko. To opłacalna opcja dla flipperów szukających spokojnego rynku z umiarkowanym potencjałem wzrostu.

Białystok – stabilny rynek

Cena 9 777 zł za metr (42% taniej niż Warszawa) w mieście, które jest naturalnym centrum dla całego regionu. Białystok to stolica województwa podlaskiego, co oznacza koncentrację urzędów, sądów, szpitali – stabilnych pracodawców generujących stały popyt na mieszkania. Uniwersytet Medyczny i Politechnika Białostocka to łącznie około 13 tysięcy studentów, z których znaczna część zostaje w mieście po studiach.

Płynność rynku jest przyzwoita – 3-4 miesiące na sprzedaż dobrze przygotowanego mieszkania. Problem tkwi w konserwatywności lokalnego rynku – mieszkańcy preferują sprawdzone lokalizacje i niechętnie eksperymentują z nowymi dzielnicami. Ale jeśli trzymasz się centrum i okolic uczelni, ryzyko jest minimalne. Trendy cenowe pokazują stabilny wzrost 1.64% rocznie bez gwałtownych wahań. Jakość życia? Białystok regularnie pojawia się w rankingach najbezpieczniejszych polskich miast, ma rozbudowaną infrastrukturę kulturalną i sportową. Warto wspomnieć o planowanych dużych inwestycjach drogowych takich jak trasa S19, która może znacząco wesprzeć miasto w rozwoju!

To miasto dla fliperów, którzy cenią przewidywalność ponad spektakularne zyski.

Rzeszów – świetna infrastruktura

Cena 10 264 zł za metr (39% taniej niż Warszawa) to efekt tego, że Rzeszów od lat jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się miast w Polsce. Dolina Lotnicza, centrum Aviation Valley, dziesiątki firm z branży lotniczej i IT, Port Lotniczy Jasionka – to nie są plany na przyszłość, to rzeczywistość, która generuje tysiące dobrze płatnych miejsc pracy. Warto pamiętać, że to największe miasto na południowym wschodzie Polski – tu rozwój systematyczny i stały, a co za tym idzie potencjał na wzrosty jest!

Efektem jest systematyczny napływ ludzi z mniejszych miejscowości i stabilny popyt na mieszkania.

Płynność rynku jest dobra – mieszkanie po dobrym remoncie w atrakcyjnej lokalizacji schodzi w 2-4 miesiące. Kluczowe są dzielnice blisko uczelni (Politechnika Rzeszowska to 11 tysięcy studentów) oraz centrum. Trendy cenowe pokazują wzrost na poziomie 1.87% rocznie. Port lotniczy z połączeniami do kilkunastu krajów, autostrada A4, Via Carpatia, rewitalizowane centrum. Deweloperzy walczą o każdą działkę, co jest najlepszym dowodem na to, że profesjonaliści widzą tu potencjał – to ważny sygnał dla inwestorów prywatnych. 

Lublin — niedoceniane miasto

Cena wejścia wynosi 10 286 zł za metr, co daje 39% różnicy względem Warszawy. Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że to niewiele oszczędności jak na miasto liczące ponad 300 tysięcy mieszkańców i aż 60 tysięcy studentów. Jednak prawdziwa siła Lublina leży gdzie indziej  w stabilności i płynności rynku. Mieszkania schodzą tu średnio w 3 miesiące, co jest wynikiem porównywalnym do największych aglomeracji. Dlaczego? Bo Lublin to nie tylko stolica województwa, ale przede wszystkim miasto akademickie z 9 uczelniami (5 publicznych, 4 niepubliczne), oferującymi ponad 200 kierunków studiów. Wśród studentów jest blisko 9 tysięcy obcokrajowców z ponad 100 krajów. To generuje stały popyt na mieszkania, zarówno od młodych ludzi kupujących swoje pierwsze M, jak i od rodziców inwestujących w mieszkania dla dzieci na czas studiów czy prywatnych inwestorów chcących ulokować kapitał w nieruchomości pod wynajem.

Infrastruktura rozwija się dynamicznie powstają nowe centra handlowe, biurowce, rewitalizowana jest starówka. Miasto ma bezpośrednie połączenia kolejowe z Warszawą (2 godziny), co czyni je atrakcyjnym również dla osób pracujących zdalnie. Trendy cenowe pokazują stabilność, bez gwałtownych skoków charakterystycznych dla rynków spekulacyjnych. To oznacza przewidywalność  po remoncie możesz realnie założyć wzrost wartości mieszkania bez obaw o nagłe załamanie.

Przyszłość flipingu w mniejszych miastach

Trendy rozwojowe

Polityka rządu: inwestycje w miasta

Rząd planuje przeznaczyć ponad 21 miliardów złotych na rozwój mniejszych i średnich miast w latach 2024-2026. Miliard złotych trafi na infrastrukturę wodno-kanalizacyjną w ramach Krajowego Planu Odbudowy. Ponad 20 miliardów z Funduszu Bezpieczeństwa i Obronności, z czego połowa zostanie przekazana bezpośrednio samorządom. Na co pójdą te pieniądze? Drogi gminne, powiatowe i wojewódzkie, infrastruktura ochrony ludności cywilnej, dofinansowanie przemysłu ciężkiego i obronnego w małych miastach.

Dla flippera to oznacza jedno – miasta, które dziś wydają się zapomniane, za kilka lat mogą mieć zupełnie nową infrastrukturę. Nowa droga, zmodernizowana oczyszczalnia, wyremontowane centrum – wszystko to podnosi atrakcyjność całego miasta i wartość nieruchomości. Kluczem jest wejście przed tą falą inwestycji, nie po niej, kiedy ceny już pójdą w górę.

Migracja: odpływ z dużych aglomeracji

Niektóre duże miasta tracą mieszkańców na rzecz mniejszych ośrodków. Wałbrzych stracił 8 tysięcy mieszkańców w latach 2021-2023 (spadek o 4,1%), Nowy Sącz 5 tysięcy (spadek o 10%), Przemyśl 12% w ciągu ostatnich pięciu lat, Radom 2% z powodu braku ofert pracy. Z drugiej strony rosną miasta takie jak Białystok (dzięki inwestycjom i urokliwemu otoczeniu), Kielce (rozwijająca się infrastruktura i dostęp do zieleni) czy Łódź (wzrost o 3% dzięki niższym kosztom życia i inwestycjom w technologie).

Co decyduje o tym, że ludzie wybierają jedno miasto, a uciekają z drugiego? Warunki ekonomiczne i możliwości zatrudnienia, jakość infrastruktury – transport, edukacja, służba zdrowia, dostęp do zielonych przestrzeni i niższa przestępczość, polityka lokalna wspierająca rozwój. Jako fliper musisz umieć odróżnić miasto z perspektywą od tego, które powoli umiera. Bo inwestycja w Wałbrzychu to zupełnie inne ryzyko niż w Białymstoku.

Remote work: możliwość pracy zdalnej

Praca zdalna zmieniła wszystko. Jeszcze pięć lat temu większość Polaków musiała mieszkać tam, gdzie pracuje. Dziś coraz więcej ludzi może wybierać miejsce zamieszkania niezależnie od lokalizacji pracodawcy. Efekt? Przesunięcie zainteresowania z centrów dużych miast do mniejszych miejscowości, poszukiwanie większego metrażu – potrzeba wydzielenia domowego biura, priorytet dla stabilnego i szybkiego łącza internetowego.

Prognozy na 2025-2027

Prognozy dla największych miast są umiarkowanie optymistyczne. Warszawa ma rosnąć o 6-8% w 2025 roku i 5,2% w 2026, Kraków o 5-7% i 5,2%, Wrocław o 4-6% i 5,2%, Gdańsk o 5-7% i 5,2%. Credit Agricole prognozuje najpierw stabilizację w 2025 roku (zaledwie 0,8% wzrostu), a następnie przyspieszenie do 5,2% w 2026 roku.

Ale prawdziwe złoto może czekać gdzie indziej. Jarocin odnotował wzrost cen o ponad 20% w ciągu zaledwie dwóch lat dzięki rozwojowi infrastruktury. Kętrzyn ma potencjał w turystyce jeziorowej, która dopiero się rozwija. Rypin zyskuje na bliskości Torunia i aktywnym wsparciu lokalnego samorządu. To miasta, które nie pojawiają się w ogólnopolskich analizach, ale lokalnie mogą dać znacznie lepsze zwroty niż inwestycja w przeciętnej dzielnicy Warszawy.

Ryzyka: czego się wystrzegać?

Nie wszystko jest tak różowe na jakie wygląda. Pierwszym zagrożeniem są problemy z jakością remontów – nieodpowiednio wykonane prace mogą skutkować ukrytymi wadami, ryzykiem konieczności napraw po sprzedaży i utratą zaufania potencjalnych kupców. W małym mieście reputacja rozchodzi się błyskawicznie – jeden źle wykonany remont może zamknąć Ci drzwi do kolejnych transakcji.

Drugim problemem jest zamrożenie kapitału. Brak szybkiej sprzedaży oznacza, że przedłużający się czas sprzedaży wpływa na płynność finansową i może zmusić do obniżenia ceny. To fundamentalnie zmienia matematykę całej inwestycji.

Trzecie ryzyko to specyfika małych miast – ograniczony rynek lokalny, mniejsza płynność transakcji, zależność od lokalnych trendów demograficznych i ryzyko odpływu młodych mieszkańców. Jeśli miasto traci ludzi, Twoje mieszkanie może wisieć w ofercie w nieskończoność. Dlatego tak ważna jest analiza trendów demograficznych przed każdą inwestycją.

Czwarte to problemy prawne i finansowe – nieuregulowany stan prawny nieruchomości, zawyżone ceny sprzedaży względem wartości rynkowej, trudności z wyegzekwowaniem gwarancji i rękojmi oraz zmienność wartości rynkowej. W małych miastach dokumentacja bywa zaniedbana, a weryfikacja stanu prawnego trudniejsza niż w dużych ośrodkach.

Jak minimalizować te ryzyka? Staranne planowanie i dokładność w przeprowadzaniu remontów, umiejętność zarządzania ryzykiem finansowym, dokładna analiza lokalnego rynku przed inwestycją, budowanie relacji z lokalnymi wykonawcami i klientami oraz dywersyfikacja portfela inwestycyjnego. Nie stawiaj wszystkiego na jedną kartę – lepiej mieć trzy mniejsze projekty w różnych miastach niż jeden duży, który może Cię zatopić.

[Nie jesteś pewien czy zadbałeś o wszystkie punkty? Skorzystaj z naszych chcecklist]

Podsumowanie i rekomendacje

Analiza dziesięciu najlepszych miast dla fliperów pokazuje, że Lublin, Rzeszów i Białystok oferują najkorzystniejszą kombinację niskich cen wejścia, płynności rynku i perspektyw rozwoju.

Kluczowym czynnikiem wspierającym małe miasta jest polityka rządowa – ponad 21 miliardów złotych ma trafić na ich rozwój w latach 2024-2026, głównie w infrastrukturę drogową i wodno-kanalizacyjną. Równocześnie praca zdalna zmienia preferencje mieszkaniowe Polaków, zwiększając popyt na większe mieszkania poza aglomeracjami.

Głównym ryzykiem pozostaje płynność rynku – podczas gdy w stolicy mieszkanie sprzedasz w 2-3 miesiące, w mniejszych ośrodkach może to potrwać nawet pół roku (choć często można to osiągnąć w 3-4 miesiące – w zależności od typu nieruchomości i jej lokalizacji). Sukces zależy od precyzyjnego wyboru miasta i lokalizacji. Miasta tracące mieszkańców jak Wałbrzych czy Nowy Sącz to większe ryzyko, podczas gdy rozwijające się ośrodki akademickie i centra regionalne mogą dać zwroty niemal przekraczające warszawskie standardy przy znacznie niższym progu wejścia.

FAQ – Flipping na rynku nieruchomości w Polsce

Czy warto inwestować w flipping poza dużymi miastami?

Tak, ale wymaga to dokładnej analizy. Małe miasta oferują niższe progi wejścia (nawet o 73% tańsze mieszkania niż w Warszawie) i mniejszą konkurencję. Kluczem jest wybór miasta z rosnącą populacją, dobrą infrastrukturą i stabilnym rynkiem pracy. Przykładowo, w Lublinie można osiągnąć 6,6% zwrotu z inwestycji przy dwukrotnie niższym zaangażowaniu kapitału niż w Warszawie.

Jakie są największe różnice w kosztach między Warszawą a mniejszymi miastami?

Różnice są znaczące. Mieszkanie 50 m² w Warszawie kosztuje około 837 tysięcy złotych, podczas gdy w Lublinie zapłacisz 400 tysięcy, a w Bytomiu zaledwie 226 tysięcy. Robocizna przy remoncie może być o 20-30% niższa w mniejszych miastach, choć materiały budowlane mają podobne ceny w całym kraju.

Ile czasu zajmuje sprzedaż mieszkania w małych miastach?

Czas sprzedaży waha się od 2 do 6 miesięcy, w zależności od miasta i lokalizacji. W Lublinie i Rzeszowie dobrze przygotowane mieszkanie sprzedasz w 2-4 miesiące, w Białymstoku i Olsztynie 3-4 miesiące, a w Gorzowie Wielkopolskim może to potrwać 4-5 miesięcy. Dla porównania, w Warszawie standardowy czas to 2-3 miesiące.

Jakie koszty transakcyjne powinienem uwzględnić przy flippingu?

Koszty transakcyjne to często pomijany element, który może zjeść cały zysk. Obejmują one:

• Prowizję pośrednika (2-5%, zazwyczaj 3% od ceny sprzedaży)
• Podatek dochodowy (19% od zysku przy sprzedaży przed upływem 5 lat)
• Koszty notarialne (różnią się w zależności od wartości, np. 5 621 zł dla mieszkania za 950 tys. zł)
• Koszty utrzymania podczas remontu i sprzedaży (5-10 tys. zł)
• Przygotowanie do sprzedaży – sesja zdjęciowa, home staging (1 300-5 000 zł)

W sumie koszty transakcyjne mogą wynieść od 26,5 do 46 tysięcy złotych, w zależności od wartości nieruchomości.

Dlaczego inwestycja w Warszawie może przynieść stratę?

W przedstawionym scenariuszu warszawskim, mimo sprzedaży mieszkania za 950 tysięcy złotych po zakupie za 837 tysięcy i remoncie za 90 tysięcy, końcowy wynik to strata 21-26 tysięcy złotych. Dzieje się tak, ponieważ wysokie koszty transakcyjne (około 45-49 tysięcy złotych) całkowicie pochłaniają niewielką marżę zysku brutto (23 tysiące złotych). W mniejszych miastach, gdzie można osiągnąć wyższą marżę przy niższych kosztach wejścia, matematyka wygląda korzystniej. 

Które miasta oferują najlepszy zwrot z inwestycji?

Według przeprowadzonej analizy Lublin oferuje najlepszy zwrot (6,6% netto) przy umiarkowanym zaangażowaniu kapitału (480 tysięcy złotych). Bytom daje 5,7% zwrotu przy najniższym progu wejścia (306 tysięcy złotych), ale z ryzykiem dłuższego czasu sprzedaży. Warszawa w standardowym scenariuszu przynosi stratę (-2,5%).

Jak wpływa praca zdalna na rynek nieruchomości w małych miastach?

Praca zdalna fundamentalnie zmienia preferencje mieszkaniowe Polaków. Ludzie nie muszą już mieszkać w miejscu zatrudnienia, co zwiększa zainteresowanie mniejszymi miastami oferującymi niższe koszty życia, większe metraże i lepszą jakość życia. Rośnie popyt na mieszkania z wydzielonym miejscem na domowe biuro. Miasta takie jak Białystok, Kielce czy Łódź zyskują mieszkańców dzięki temu trendowi.

Jakie wsparcie rządowe otrzymują małe miasta?

Rząd planuje przeznaczyć ponad 21 miliardów złotych na rozwój mniejszych i średnich miast w latach 2024-2026. Miliard złotych trafi na infrastrukturę wodno-kanalizacyjną, a ponad 20 miliardów z Funduszu Bezpieczeństwa i Obronności zostanie przeznaczone na drogi, infrastrukturę ochrony ludności i dofinansowanie przemysłu. Dla flipperów oznacza to, że miasta dziś niedoceniane mogą znacząco zyskać na wartości dzięki nowej infrastrukturze.

Jakie są główne ryzyka flippingu w małych miastach?

Główne ryzyka to:

• niska płynność rynku – mieszkanie może wisieć w ofercie 4-6 miesięcy lub dłużej;
• zamrożenie kapitału – brak szybkiej sprzedaży wpływa na płynność finansową;
• odpływ mieszkańców – miasta tracące populację (jak Wałbrzych, Nowy Sącz) to pułapka inwestycyjna;
• problemy z jakością remontów – w małym mieście zła reputacja rozchodzi się błyskawicznie;
• ograniczony rynek lokalny – mniejsza pula potencjalnych kupców.

Jak sprawdzić potencjał miasta przed inwestycją?

Sprawdź następujące elementy:

• Trendy demograficzne – czy miasto zyskuje czy traci mieszkańców;
• rynek pracy – obecność dużych pracodawców, uczelni, instytucji publicznych;
• infrastrukturę – plany rozwojowe, inwestycje drogowe, rewitalizacja;
• płynność rynku – ile ofert wisi powyżej 6 miesięcy (powyżej 40% to czerwona flaga);
• trendy cenowe – wzrost 3-5% rocznie to dobry znak;
• aktywność deweloperów – jeśli profesjonaliści inwestują, to sygnał pozytywny.

Czy studenci wpływają na rynek nieruchomości w małych miastach?

Tak, znacząco. Miasta akademickie takie jak Lublin (60 tysięcy studentów), Białystok (13 tysięcy), Rzeszów (11 tysięcy) czy Toruń (18 tysięcy) mają stabilny popyt na mieszkania. Studenci kupują swoje pierwsze mieszkania, rodzice inwestują w nieruchomości dla dzieci na czas studiów, a absolwenci często zostają w mieście po ukończeniu nauki. To generuje stały ruch na rynku i skraca czas sprzedaży.

Jaki jest średni zwrot z flippingu w Polsce?

Profesjonalny flipping w Polsce generuje średnio około 21% zwrotu rocznie. Przedstawione w analizie scenariusze (Warszawa -2,5%, Lublin 6,6%, Bytom 5,7%) są poniżej tego poziomu, co pokazuje, że sukces wymaga nie tylko wyboru odpowiedniej lokalizacji, ale przede wszystkim precyzyjnej kalkulacji wszystkich kosztów i umiejętności znalezienia prawdziwych okazji poniżej średniej rynkowej.

Czy warto korzystać z pośrednika przy sprzedaży po flippingu?

To zależy od Twoich umiejętności sprzedażowych i znajomości lokalnego rynku. Prowizja pośrednika (zazwyczaj 3%) to znaczący koszt – dla mieszkania za 550 tysięcy złotych to 16,5 tysiąca złotych. Jeśli jednak pośrednik sprzeda mieszkanie szybciej i za lepszą cenę, może się to opłacić. W małych miastach, gdzie reputacja i znajomości są kluczowe, współpraca z dobrym lokalnym agentem może być wartościowa, szczególnie dla flipperów spoza regionu.

Które miasta tracą mieszkańców i których unikać?

Miasta tracące populację to podwyższone ryzyko inwestycyjne. Zachowaj ostrożność przy:

• Wałbrzychu (stracił 8 tysięcy mieszkańców w latach 2021-2023, spadek o 4,1%)
• Nowym Sączu (spadek o 10%)
• Przemyślu (12% spadek w ciągu ostatnich pięciu lat)
• Radomiu (2% spadek z powodu braku ofert pracy)

Wybieraj miasta rosnące, takie jak Białystok, Kielce czy Łódź, które zyskują mieszkańców dzięki inwestycjom i lepszej jakości życia.

Jak długo trwa cały proces flippingu od zakupu do sprzedaży?

Typowy proces flippingu trwa 6-12 miesięcy:

• poszukiwanie i negocjacje zakupu: 1-2 miesiące;
• remont: 2-4 miesiące (w zależności od zakresu prac);
• przygotowanie do sprzedaży i marketing: 2-4 tygodnie;
• sprzedaż: 2-6 miesięcy (w zależności od miasta).

W mniejszych miastach proces może się wydłużyć ze względu na dłuższy czas sprzedaży. Każdy dodatkowy miesiąc to dodatkowe koszty utrzymania, które obniżają zysk.