Ceny ofertowe na wschodzie Polski też w górę – analiza maj 2022r.

26/05/2022r.

Na przestrzeni pierwszych 20 tygodni tego roku ceny ofertowe mieszkań w miastach wojewódzkich Polski Wschodniej zwiększyły się o kilka procent. Najmocniej – w Białymstoku. Zdecydowanie większy był przyrost liczby ogłoszeń i chęci sprzedaży nieruchomości.

Zewsząd słychać głosy o drożyźnie. Rosną ceny niemal wszystkich dóbr i usług. Sektor nieruchomości nie jest wyjątkiem.

W poprzedniej analizie skupiłem się na sześciu największych aglomeracjach. Dziś przyszedł czas na ceny ofertowe mieszkań w miastach wojewódzkich położonych przy wschodniej granicy.

Oczywiście przyczynkiem do rozważań była inwazja Rosji na Ukrainę. Dlatego jako ważną cezurę przyjąłem w nich koniec lutego. Tak jak poprzednio korzystałem z danych platformy Investoro, która agreguje informacje z największych serwisów ogłoszeniowych w Polsce.

Względnie stabilny Lublin

W Lublinie w styczniu i lutym mediana oczekiwań sprzedających wyniosła 8157 zł za mkw. W ujęciu tygodniowym zmiana stawek wahała się od -1 do +6 proc. i okresami dochodziła do 8567 zł za mkw.

W kolejnych miesiącach zmienność cen ofertowych była porównywalna, ale obejmowała nieco inny zakres (od -3 do +3 proc.). Z tym że w kwietniu na rynku panował spokój, a dyktowane przez właścicieli nieruchomości stawki praktyczne stały w miejscu. Mediana za okres od początku marca do 22 maja wzrosła do 8482 zł za mkw.

W porównaniu z miesiącami zimowymi zwraca uwagę zdecydowanie większa liczba ogłoszeń. Przybyło ich prawie 2,5-krotnie. Od końcówki marca kupujący mogli wybierać spośród ponad 300 ofert tygodniowo. Najwięcej dotyczyło nieruchomości o powierzchni 50-70 mkw.

Zmienny Rzeszów

W Rzeszowie rok zaczął się od dużych spadków cen ofertowych (-12 proc. w stosunku do ostatniego tygodnia 2021 r.). Następnie w dużej części został on odrobiony, ale końcówka lutego znów przyniosła redukcję oczekiwań sprzedających (-8 proc.). Media cen w pierwszych dwóch miesiącach wyniosła 7648 zł za mkw.

Wiosną ceny ofertowe w stolicy Podkarpacia również dość mocno się zmieniały z tygodnia na tydzień. Z danych aplikacji Investoro wynika, że ich dynamika mieściła się w przedziale od -11 do +9 proc. Mediana wzrosła do 7849 zł za mkw. Jednak okresami przekraczała już próg 8 tys. zł.

Również w Rzeszowie od marca (zwłaszcza od drugiej jego połowy) wyraźnie, bo 2,5-krotnie, przybyło ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań. Niemal połowa z nich dotyczyła lokali o powierzchni 50-70 mkw.

Wysokie oczekiwania w Białymstoku

W Poznaniu na przestrzeni 16 analizowanych tygodni przeważały wzrosty cen ofertowych. Od początku stycznia do końca lutego mediana zwiększyła się z 8675 do 9148 zł za mkw. Po początkowym spadku na początku marca stawka ofertowa doszła do poziomu 9391 zł za mkw. W stolicy Wielkopolski największa była podaż lokali o wielkości 35-50 mkw.

We Wrocławiu większa zmienność cen ofertowych wystąpiła w styczniu i lutym. Mediana tygodniowa zmieniała się w przedziale od -3 do +4 proc. i dwukrotnie przekroczyła pułap 10.000 zł za mkw. (rok zaczął się od 9855 zł).

Marzec i kwiecień charakteryzowały się mniejszą dynamiką (ruchy od -1 do +1 proc.), a oczekiwana przez sprzedających stawka zatrzymała się tuż przed psychologiczną barierą. W stolicy Dolnego Śląska przeważały ogłoszenia lokali mających 50-70 mkw.

Najmniejsze oczekiwania w Kielcach

W Kielcach początek roku też przyniósł wyraźną (-8 proc.) redukcję cen ofertowych z poziomu prawie 7,4 tys. zł za mkw. Aczkolwiek w końcówce stycznia doszło do ich zauważalnego wzrostu (+6 proc.).

W międzyczasie stawki zeszły poniżej granicy 7 tys. zł za mkw. Ostatecznie mediana za pierwsze dwa miesiące wyniosła 7136 zł mkw.

Wiosną, mimo przejściowych spadków (nawet o 5 proc.), konsekwentnie rosła. Pod koniec maja otarła się o poziom 8 tys. zł. W stosunku do zimy mediana urosła do 7500 zł za mkw.

Na przestrzeni pierwszych 20 tygodni roku liczba ogłoszeń o sprzedaży mieszkań w Kielcach zwiększyła się 2,5-krotnie. Ofert przybyło zwłaszcza w drugiej połowie marca. Jednak od drugiej dekady maja postępowało stopniowe kurczenie się liczby nieruchomości do nabycia. Najwięcej dotyczyło lokali o powierzchni 50-70 mkw.

Duża zmienność w Olsztynie

W analizowanym okresie w Olsztynie, podobnie jak w Rzeszowie, również wystąpiła bardzo duża zmienność cen ofertowych. Jednak w przeciwieństwie do Podkarpacia tutaj stawki mocno fluktuowały głównie w styczniu.

Jak wskazują dane serwisu Investoro, najpierw oczekiwania właścicieli lokali wzrosły o 9 proc., by tydzień później obniżyć się o 13 proc., i znów urosnąć o 8 proc. W konsekwencji zimą mediana cen ofertowych wyniosła tam 7664 zł zł za mkw., choć okresami zahaczała już o 8,5 tys. zł.

Wiosną wahania były mniejsze i mieściły się w przedziale od -5 do +4 proc. Mediana oczekiwań sprzedających praktycznie nie drgnęła względem pierwszych dwóch miesięcy, gdyż wyniosła 7665 zł za mkw.

Na przestrzeni 20 tygodni liczba ofert wzrosła o 160 proc. Wyraźnie przybyło ich w tygodniu rosyjskiej agresji. Ponowny mocny przyrost nastąpił w połowie marca i kolejnych tygodniach. Najwięcej ogłoszeń wystawili właściciele mieszkań o powierzchni 50-70 mkw., ale w styczniu i lutym równie dużo było ofert lokali średniej wielkości (35-50 mkw.).

Podsumowując

Od stycznia do maja ceny ofertowe mieszkań zwiększyły się we wszystkich miastach wojewódzkich Polski Wschodniej. Wiosną mediana była o 2,6-7 proc. większa niż zimą. Tylko w Olsztynie praktycznie się nie zmieniła.

W analizowanym okresie największa zmienność tygodniowych stawek wystąpiła w Rzeszowie oraz Olsztynie (choć tu głównie na początku roku). Najmniej fluktuowały one w Lublinie. Liczba ogłoszeń w każdym z ośrodków wzrosła 2,5-krotnie.

Daniel Siwiec – inwestor rynku nieruchomości