Ceny ofertowe mieszkań nadal rosną – analiza kwiecień 2022r.

12/05/2022r.

W kwietniu, ceny ofertowe mieszkań wzrosły we wszystkich metropoliach- tak wynika z analizy aplikacji dla fliperów Investoro. W porównaniu z początkiem roku, oczekiwania zbywających były wyższe o kilka procent. W marcu i kwietniu znacząco przybyło też lokali wystawionych na sprzedaż.

Ostatnie miesiące to okres ciekawych zjawisk na rynku nieruchomości. Jesienią zaczęły rosnąć stopy procentowe. To pociągnęło za sobą spadek akcji kredytowej. Jednocześnie zaczęła maleć sprzedaż mieszkań deweloperskich.

Pod koniec lutego doszło do kolejnego zwrotu. Wojna w Ukrainie spowodowała napływ uchodźców do Polski, co wzmogło zainteresowanie najmem.

Sprawdziłem jak powyższe czynniki wpłynęły na ceny ofertowe mieszkań w sześciu największych miastach. Do analizy wykorzystałem zasoby aplikacji Investoro, która zbiera informacje z największych serwisów ogłoszeniowych. Analizę podzieliłem na dwa okresy: od 1 stycznia do 27 lutego oraz od 28 lutego do 22 kwietnia.

Wiosenny wysyp mieszkań na sprzedaż

Okazuje się, że mimo niesprzyjających czynników zewnętrznych ceny ofertowe mieszkań we wszystkich największych aglomeracjach wzrosły w porównaniu z początkiem roku. Największe zmiany zaszły w Gdańsku, najmniejsze w Warszawie.

Ponadto we wszystkich metropoliach od początku marca nastąpił znaczący przyrost ogłoszeń. W zależności od miasta ogłoszeń przybyło o 44-79 proc. Najwięcej – w Krakowie, najmniej – w stolicy.
Skąd ten wysyp ofert? Jednym z czynników z pewnością są dynamicznie rosnące raty kredytów. Sprawiły, że mniej wprawieni inwestorzy postanowili pozbyć się części swoich nieruchomości. Przypomnę, że właśnie od marca wzrost stóp procentowych przyspieszył (ruchy RPP wyniosły 75-100 pb, a w okresie od października do lutego było to 40-75 pb). Na rynek mogły też trafić mieszkania kupione na kredyt z myślą o czerpaniu z zysku z najmu- w związku z podwyżkami rat ich rentowność mogła gwałtownie zmaleć.

Pięciocyfrowe ceny ofertowe w Warszawie, Krakowie i Gdańsku

Dane serwisu Investoro wskazują, że najwięcej – w przeliczeniu na mkw. – za swoje mieszkania życzą sobie właściciele nieruchomości w Warszawie.

W styczniu i lutym mediana ceny ofertowej oscylowała tam wokół 12.600 zł za mkw. W marcu i kwietniu stawka kształtowała się na poziomie nieco ponad 13.200 zł. Zmiany tygodniowe były niewielkie i mieściły się w przedziale od -1 do +2 proc. Najwięcej ogłoszeń dotyczyło mieszkań o powierzchni 50-70 mkw.

W Krakowie ceny ofertowe w pierwszych dwóch miesiącach wahały się wokół 11.000 zł za mkw., choć w jednym tygodniu mediana otarła się o 11.500 zł. Zmiany tygodniowe mieściły się w przedziale od -3 do +3 proc. W marcu i kwietniu stawka tylko w jednym tygodniu zeszła poniżej 11.000 zł, a niedawno przebiła poziom 11.600 zł.

W pierwszym z analizowanych okresów (styczeń-luty) najwięcej ogłoszeń dotyczyło lokali o powierzchni 50-70 mkw. Później na pierwsze miejsce wysunęły się mieszkania o metrażu 35-50 mkw.

Z danych aplikacji wynika, że w początkowych miesiącach br. najbardziej dynamicznie zmieniały się ceny ofertowe mieszkań w Gdańsku. W drugiej połowie lutego (na chwilę przed inwazją na Ukrainę) mediana skoczyła nawet o 14 proc. W niektórych tygodniach tak liczona stawka rosła o 5 proc. Zdarzały się też (koniec stycznia) spadki tej wielkości.

Na koniec 16. tygodnia mediana ceny ofertowej w stolicy Pomorza była o ponad 600 zł większa niż na początku roku (11.296 vs 10.674), ale mniejsza niż na koniec lutego (11.639 zł). W Gdańsku również przeważały ogłoszenia dot. lokali o powierzchni 50-70 mkw.

Poznań i Wrocław dobijają do 10.000 zł za mkw.

W Poznaniu na przestrzeni 16 analizowanych tygodni przeważały wzrosty cen ofertowych. Od początku stycznia do końca lutego mediana zwiększyła się z 8675 do 9148 zł za mkw. Po początkowym spadku na początku marca stawka ofertowa doszła do poziomu 9391 zł za mkw. W stolicy Wielkopolski największa była podaż lokali o wielkości 35-50 mkw.

We Wrocławiu większa zmienność cen ofertowych wystąpiła w styczniu i lutym. Mediana tygodniowa zmieniała się w przedziale od -3 do +4 proc. i dwukrotnie przekroczyła pułap 10.000 zł za mkw. (rok zaczął się od 9855 zł).

Marzec i kwiecień charakteryzowały się mniejszą dynamiką (ruchy od -1 do +1 proc.), a oczekiwana przez sprzedających stawka zatrzymała się tuż przed psychologiczną barierą. W stolicy Dolnego Śląska przeważały ogłoszenia lokali mających 50-70 mkw.

Dwie granice w Łodzi

Także w Łodzi ceny ofertowe zmieniały się bardziej w styczniu i lutym (mediana tygodniowa wahała się od -2 do +7 proc.) niż marcu i kwietniu (od -2 do +1 proc.). W pierwszym okresie stawka rosła niemal z tygodnia na tydzień i z 6837 urosła do 8093 zł za mkw.

Później zbywający zredukowali swoje wymagania. W efekcie mediana obniżyła się i oscylowała w przedziale 7300-7400 zł za mkw. W Łodzi najwięcej ogłoszeń dotyczyło mieszkań o powierzchni 35-50 mkw.

Podsumowując

Pod koniec kwietnia ceny ofertowe mieszkań na wszystkich największych rynkach były wyższe niż na początku roku. Przy czym przejściowo stawki malały. Od marca znacząco zwiększyła się podaż lokali na sprzedaż. Jedną z przyczyn mógł być spadek rentowności najmu u inwestorów posiłkujących się kredytem hipotecznym.

Daniel Siwiec – inwestor rynku nieruchomości