W obliczu dynamicznych zmian na rynku nieruchomości, Warszawa staje się barometrem trendów i zmian cenowych w Polsce. Podwyżki stóp procentowych, zaostrzające się warunki kredytowe, oraz rosnące ceny najmu. Jak przy takich warunkach rynkowych kształtowały się ceny w II kwartale i jakie są prognozy na kolejny? Czy rządowe inicjatywy, obniżka stóp procentowych i nowe regulacje prawne przyniosą ulgę dla potencjalnych nabywców, czy może jeszcze bardziej podgrzeją rynek? 

Zapraszam do lektury artykułu, w którym przyjrzymy się bliżej tym kwestiom, analizując najnowsze dane i prognozy.

Sytuacja gospodarcza w Polsce i Europie, a wpływ na cenę mieszkań — krótki przegląd roku

Podwyżki stóp procentowych w całej Europie

Ostatnie podwyżki stóp procentowych na terenie całej Europy spowodowały znaczne zaostrzenie warunków przyznawania kredytów, co zniwelowało szanse na zakup własnego mieszkania dla wielu potencjalnych kredytobiorców. W efekcie rosnąca liczba obywateli zwraca się ku rynkowi najmu, co naturalnie napędza ceny. Słowenia bije w tej materii rekordy – w Mariborze średnie stawki najmu wzrosły o imponujące 60% w ciągu roku. W tym ogólnoeuropejskim zestawieniu wysokie miejsce zajmują również polskie miasta: w Łodzi, Warszawie i Gdańsku odnotowano odpowiednio 32,4%, 30,6% i 27,8% wzrostu cen najmu. Oczywiście, pewne nadzieje budzi niedawna obniżka stóp procentowych w Polsce. Jaki przyniesie efekt? To zobaczymy dopiero w nadchodzących miesiącach. 

Podaż nowych mieszkań

W obliczu trudnej sytuacji makroekonomicznej panującej w Europie Polska zdecydowanie zaskakuje. Mimo wszechobecnych głosów, o malejącej podaży na rynku nieruchomości, dane jednoznacznie pokazują, że deweloperzy oddali do użytku aż 238,6 tysiąca nowych mieszkań, tym samym, plasując się w czołówce europejskiej listy. Liderem jest Francja z 482,2 tysiąca nowo wybudowanych lokali.

Nie tylko liczba nowych mieszkań robi wrażenie. Polska wypada również bardzo dobrze w kontekście intensywności budownictwa mieszkaniowego. Na każdy tysiąc mieszkańców przypada 6,31 nowo oddanych mieszkań. To wynik, który ustępuje jedynie Francji z 7,09, ale wyprzedza Danię, gdzie wskaźnik ten wynosi 5,92.

Wzrosty cen w obszarze transakcyjnym

Dane pokazują, że Europa zanotowała znaczący wzrost cen transakcyjnych w ostatnim roku. W Austrii i Niemczech ceny osiągnęły rekordowe poziomy, z ceną za metr kwadratowy wynoszącą odpowiednio 4 925 i 4 800 euro. Co więcej, w Austrii ceny te wzrosły o 3%, a w Niemczech o 4,3% w porównaniu z rokiem poprzednim. Polska również nie pozostaje w tyle, z ceną średnią za metr kwadratowy wynoszącą 1 975 euro, co oznacza wzrost o ponad 14% w skali roku.

Rządowy program ‘Pierwsze Mieszkanie’

O jednym z dwóch instrumentów programu ‘Pierwsze Mieszkanie’, jakim jest Bezpieczny kredyt 2% i jego potencjalnym wpływie na rynek nieruchomości pisałem tutaj. Co się zadziało na rynku od momentu startu programu? Sprawdźmy to na przykładzie Warszawy, a pomogą nam w tym dane z naszego portalu obejmujące ceny mieszkań — Investoro.

Zgodnie z tym, co napisałem w poprzednim artykule, w Warszawie wzrost z miesiąca na miesiąc był niewielki, acz widoczny. W lipcu średnia cena za m2 na rynku pierwotnym wynosiła 10 981 zł brutto, podczas gdy w sierpniu wzrosła ona do 11 035 zł brutto. Oznacza to wzrost o 0,49%. 

Czy ten wzrost można jednoznacznie przypisać programowi? Nie. Rynek nieruchomości jest nadzwyczaj złożony. Prawdą jest natomiast, że program ruszył stronę popytową, więc ceny faktycznie mogły skoczyć i mogło to być związane bezpośrednio z rządowym programem. 

Zniesienie podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania

31 sierpnia 2023 roku, w życie weszła nowa ustawa wprowadzająca rewolucyjną zmianę dla osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego — zwolnienie z podatku PCC (więcej o zmianie przeczytasz tutaj). Oznacza to, że podatek w wysokości 2% nie jest już doliczany do ceny nieruchomości (oczywiście, jeśli jest to zakup pierwszej nieruchomości). Czy ta zmiana, wpłynęła na ceny?

Tego jeszcze nie wiemy. Jesteśmy zaledwie 3 tygodnie po wprowadzeniu innowacji podatkowej. Będę obserwować rynek, aby sprawdzić, czy zwolnienie z podatku PCC ma istotny wpływ na ceny mieszkań w Warszawie (oraz innych miastach). Tym bardziej że od 1 stycznia 2024 osoby nabywające szóste i kolejne mieszkania w ramach jednej inwestycji zapłacą nowy podatek w wysokości 6% od wartości lokalu, co jest istotne w kontekście zakupów inwestycyjnych.

Ile kosztowały mieszkania w Warszawie w II kwartale 2023 roku? 

Przyjrzyjmy się teraz ile kosztowały mieszkania w Warszawie w II kwartale 2023 roku. 

Udział w transakcjach

W drugim kwartale 2023 roku największy udział w liczbie transakcji według przedziałów powierzchni miały mieszkania opiewające na 35-50 m2 i udział ten stanowił 36,2%. Drugim, chętnie wybieranym metrażem były mieszkania 50-70 m2 (33,4%). Powodzeniem cieszyły się również kawalerki i mikrokawalerki (15-35 m2) – ich udział w transakcjach to 18,7%. Najmniejszym powodzeniem cieszyły się natomiast mieszkania w metrażu 70-100 m2 oraz powyżej 100 m2. Ich udział w ogólnej liczbie transakcji to kolejno 8,7% i 3,1%. 

Powyższe podsumowanie dowodzi, że nadal najlepszą opcją dla kupujących są małe i średnie mieszkania, wybierane często pod inwestycje lub też do realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

Cena metra kwadratowego w Warszawie

Najwyższa, średnia cena brutto dotyczyła mieszkań mieszczących się w metrażu 15-35 m2 i wynosiła ona 14 442 zł, natomiast mediana to 13 650 zł brutto. Na drugim miejscu plasują się największe mieszkania, czyli te powyżej 100 m2 i ich cena za metr wynosiła 14 330 zł brutto, a mediana 12 470 zł brutto. Kolejny, wysoki wynik należy do mieszkań mieszczących się w przedziale 70-100 m2, w przypadku których średnia cena za metr wynosiła 12 887 zł brutto a mediana 11 894 zł. Średnio za m2 mieszkań w przedziale 35-50 m2, trzeba było zapłacić 12 500 zł brutto. Mediana wynosiła natomiast 12 401 zł brutto. Najmniej, bo średnio 12 039 zł brutto (mediana 11 581 zł brutto) kosztował metr kwadratowy mieszkań mieszczących się w przedziale 50-70 m2.

Cena całkowita

Teraz przyjrzymy się cenie całkowitej z podziałem na powierzchnie. I tak najwyższą ceną charakteryzowały się nieruchomości powyżej 100 m2. W ich przypadku średnia cena brutto w Warszawie wynosiła 1 667 620 zł (mediana: 1 466 000 zł). Na kolejnym miejscu, pod względem średniej ceny całkowitej uplasowały się nieruchomości z przedziału 70-100 m2 i wynosiła ona 1 054 607 zł brutto (mediana 1 009 015 zł brutto). Następnie mamy mieszkania o wielkości 50-70 m2, których średni koszt brutto zamykał się w 700 615 zł (mediana: 668 506). Mieszkania w przedziale 35-30 m2 sprzedawały się średnio za 524 761 zł brutto (mediana: 510 000 zł brutto), natomiast te najmniejsze (15-35 m2) kupowano za średnio 419 446 zł brutto (mediana: 402 062 brutto).

Ceny mieszkań w Warszawie i prognozy na kolejny kwartał: podsumowanie

Zaostrzenie warunków kredytowych spowodowane wcześniejszymi podwyżkami stóp procentowych w Europie prawdopodobnie będzie nadal wpływać na zdolność kredytową potencjalnych kupujących, prowadząc do zwiększonego popytu na mieszkania na wynajem i dalszego wzrostu cen najmu.

Jednakże niedawna decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stopy referencyjnej z 6,75% do 6,00% może zmienić tę ponurą perspektywę i przynieść ulgę dla potencjalnych kredytobiorców w Polsce, poprawiając ich zdolność kredytową i zwiększając popyt na zakup mieszkań. Była to pierwsza obniżka stóp procentowych od maja 2020 roku i była zaskoczeniem dla ekonomistów, którzy spodziewali się mniejszej obniżki o 25 punktów bazowych.

Wprowadzenie tej obniżki może dodatkowo napędzić rynek nieruchomości, prowadząc do wzrostu cen mieszkań, szczególnie w segmentach, które już cieszą się dużym popytem. Niemniej jednak kontynuacja budowy nowych mieszkań w Polsce może złagodzić potencjalny wzrost cen, utrzymując równowagę na rynku.

Rządowy program ‘Pierwsze Mieszkanie’ oraz zniesienie podatku PCC mogą również wpłynąć na dynamikę rynku, stymulując popyt, szczególnie wśród osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy. Wprowadzenie tych zmian może spowodować, że więcej osób zdecyduje się na zakup mieszkania, co przy ograniczonej podaży (mimo że w Polsce notujemy wzrosty, mieszkań nadal brakuje) może prowadzić do dalszego wzrostu cen.

Podsumowując, w III kwartale 2023 roku, można spodziewać się dalszych zmian na warszawskim rynku nieruchomości, z możliwością wzrostu cen mieszkań, szczególnie w segmentach bardziej pożądanych przez kupujących i inwestorów, przy jednoczesnej stabilizacji cen dzięki kontynuacji budowy nowych mieszkań i obniżce stóp procentowych.

Jeśli chcesz na bieżąco monitorować zmiany cen na rynku nieruchomości, zarejestruj się na Investoro.pl. Otrzymasz dostęp do bieżących analiz, które pozwolą podejmować Ci jeszcze lepsze decyzje inwestycyjne.