Ceny mieszkań w nadmorskich kurortach rosną, ale w zróżnicowanym tempie – analiza lipiec 2022r.

03/08/2022r.

Biorąc pod uwagę 10 nadbałtyckich miejscowości wypoczynkowych w aż 9 z nich mediana cen ofertowych za metr kwadratowy mieszkania przekraczała 10 tys zł, zaś w Jastarni dochodziła nawet do 30 tys zł. W zależności od kurortu stawki w ciągu roku wzrosły od 3 do 21 proc. Wyjątkiem okazały się Ustronie Morskie.

W 9 na 10 miejscowości letniskowych nad Bałtykiem mediana cen ofertowych 1 mkw. mieszkania na koniec czerwca przekraczała 10.000 zł. W Jastarni ocierała się o 30.000 zł. W zależności od kurortu stawki w ciągu roku wzrosły od 3 do 21 proc. Wyjątkiem okazały się Ustronie Morskie.

Pandemia nasiliła zainteresowanie tzw. second home’ami, czyli nieruchomościami położonymi raczej poza dużymi miastami, które są przez właścicieli wykorzystywane okazjonalnie lub sezonowo, np. na urlopie czy podczas pracy zdalnej.

O atrakcyjności tego typu obiektów decydują np. walory przyrodnicze (bliskość lasu, jeziora, morza, piękny krajobraz). Wiele z nich znajduje się nad Bałtykiem, w popularnych miejscowościach wypoczynkowych. To sprawia, że mieszkania typu second home mogą być dla ich właścicieli źródłem dodatkowego przychodu.

Ile kosztują takie lokale? Jak kształtują się ich ceny? Czy i jak zmieniły się one w porównaniu z początkiem ubiegłorocznych wakacji?

Tego dowiesz się z analizy cen ofertowych nieruchomości w 10 nadmorskich kurortach. Pod lupę wziąłem: Gdańsk, Gdynię, Sopot, Juratę, Jastarnię, Darłowo, Mielno, Kołobrzeg, Świnoujście oraz Ustronie Morskie.

Zróżnicowane Trójmiasto

Na koniec czerwca właściciele mieszkań w Gdańsku oczekiwali 11.124 zł za mkw. To mediana stawek. Zatem połowa ofert przewyższała ten próg, a połowa była niższa. W ciągu roku zwiększyła się o 8,1 proc. Przypomnę, że raportowana przez GUS inflacja w tym okresie wyniosła 15,6 proc.

O prawie połowę zwiększyła się też liczba lokali wystawionych na sprzedaż. Najliczniejszą grupę stanowiły nieruchomości o powierzchni 50-70 mkw., które odpowiadały za 1/3 wszystkich. Przeciętny lokal miał 54 mkw., czyli był nieco mniejszy niż rok wcześniej (56 mkw.). Jednak najwięcej transakcji dotyczyło mieszkań średnich (35-50 mkw.).

Jeszcze mocniej niż w stolicy Pomorza ceny ofertowe wzrosły w Gdyni. Mediana wyniosła 10.740 zł za mkw. To o 10,7 proc. więcej niż rok temu.

O 1/4 zwiększyła się liczba mieszkań wystawionych na sprzedaż. Tak jak w Gdańsku największy wybór dotyczył lokali o powierzchni 50-70 mkw. Statystyczne lokum miało 58 mkw. i było minimalnie większe niż rok wcześniej.

W analizowanym okresie w grupie trójmiejskich ośrodków najwolniej rosły ceny ofertowe w Sopocie. Tam mediana wyniosła 17.299 zł za mkw. i przez rok zwiększyła się o 5 proc.

W podobnej skali powiększyła się także baza ofert. Jednak tutaj przeważały lokale średnie (35-50 mkw.). Przy czym średnia powierzchnia mieszkania wystawionego w Sopocie na sprzedaż była na tle pozostałych trójmiejskich ośrodków największa – 63 mkw.

Kosmiczne ceny u sąsiadów prezydenta

Darłowo, to typowo wypoczynkowa, niewielka miejscowość, licząca 2700 mieszkańców. Ostatnio zanotowała rekordowo wysokie ceny mieszkań. Na koniec czerwca mediana wyniosła 29.353 zł za mkw. W rok poszła w górę o 4,2 proc.

Ci, którzy chcą kupić tam nieruchomość, muszą mocno się postarać. Choć pula ofert urosła o ponad 40 proc., to wciąż obejmowała mniej niż 40 nieruchomości.

Podobnie było w pobliskiej Juracie, gdzie znajduje się letnia rezydencja prezydenta RP. Sprzedający mieli tam tylko nieco niższe wymagania niż w Juracie. Mediana cen ofertowych to 26.000 zł za mkw., czyli o 5,1 proc. więcej niż przed rokiem.

Również liczba jurackich nieruchomości do nabycia była skromna i nie przekraczała 40 lokali, choć przez ostatnie 12 miesięcy podwoiła się (+133 proc.). Tak jak w Jastarni niemal połowę (42 proc.) z nich stanowiły mieszkania o powierzchni 35-50 mkw.

Dynamiczne wzrosty na Pomorzu Środkowym

Mniejsze oczekiwania finansowe mieli właściciele mieszkań w kurortach Pomorza Środkowego. Mediana cen ofertowych w Darłowie to 9300 zł za mkw. W ciągu roku wzrosła o 21,4 proc.

Liczba ofert też się zwiększyła, ale w tym przypadku dynamika była jednocyfrowa (7,4 proc.). Przeważały lokale w przedziale 35-50 mkw. Przeciętny metraż mieszkania wystawionego na sprzedaż wzrósł z 48 do 53 mkw.

W Kołobrzegu mediana cen ofertowych poszła w górę przez rok o 9,1 proc. i na koniec czerwca wyniosła 11.233 zł za mkw.

Jednak pula dostępnych tam mieszkań skurczyła się o 8,5 proc. Najwięcej ogłoszeń dotyczyło lokali o powierzchni 35-50 mkw. Średnia dla całego rynku to 53 mkw., czyli o 3 mkw. więcej niż rok wcześniej.

U progu tegorocznych wakacji mniejszy wybór ofert był też w Mielnie. Jednak z uwagi na niewielki rynek (2900 mieszkańców) mowa o kilku sztukach. Co drugie wystawione tam na sprzedaż mieszkanie miało powierzchnię 35-50 mkw. Z 45 do 42 mkw. zmniejszył się też średni metraż.

W górę poszła za to cena ofertowa. W stosunku do czerwca 2021 mediana urosła o 13,5 proc. – do 16.666 zł za mkw.

Na tle kurortów z regionu szczególnym przypadkiem okazały się Ustronie Morskie. Tu ceny ofertowe spadły. Mediana zmniejszyła się o 2,3 proc. i wyniosła 12.423 zł za mkw.

Być może był to skutek znacznie większej niż do tej pory podaży. W ciągu roku liczba mieszkań wystawionych na sprzedaż w tej wsi urosła o 80 proc. (z 95 do 172). Z tym że przeciętny metraż lokali w ofercie zmalał o 3 mkw. – z 46 do 43 mkw.

Spokojnie w Kołobrzegu

Spośród analizowanych ośrodków ceny ofertowe najwolniej rosły w Świnoujściu. W tym przygranicznym mieście mediana poszła w górę o 2,7 proc. Na koniec czerwca wyniosła 12.853 zł za mkw.

W znacznie szybszym tempie urosła oferta. Liczba ogłoszeń zwiększyła się o niemal 1/4. Największa ich część dotyczyła lokali o powierzchni 35-50 mkw. Średni metraż mieszkania wystawionego na sprzedaż to 51 mkw., czyli o 2 mkw. więcej niż rok wcześniej.

Podsumowując

Spośród 10 analizowanych miejscowości letniskowych położonych nad Bałtykiem ceny ofertowe w ujęciu rocznym zwiększyły się w dziewięciu, a spadły w jednej (Ustronie Morskie). Najdynamiczniej wzrosły w Darłowie. Jednocześnie był to jedyny ośrodek, w którym mediana nie przebiła jeszcze granicy 10.000 zł za mkw. Największe wymagania finansowe mieli właściciele nieruchomości w Jastarni.

Daniel Siwiec – inwestor rynku nieruchomości