Podczas zawirowań ekonomicznych, z każdym kwartałem przynoszących nowe wyzwania i możliwości, rynek nieruchomości we Wrocławiu staje się fascynującym polem obserwacji dla inwestorów, analityków i przyszłych właścicieli mieszkań. Zanurzając się w gąszcz danych, analiz i prognoz, przenosimy się na kręte ścieżki wrocławskiego rynku mieszkaniowego, gdzie każdy zakątek może kryć nie tylko historię architektoniczną, ale i ekonomiczną. Czy obniżka stóp procentowych wpłynie na ożywienie sektora? Jak program “Pierwsze Mieszkanie” oraz zmiany w regulacjach dotyczących wakacji kredytowych przełożą się na realia rynkowe?
W tym artykule, przechadzając się alejkami danych i analiz za II kwartał 2023 roku, spróbujemy odpowiedzieć na te pytania, rozważając dynamikę i subtelności rynku pierwotnego i wtórnego, aby, być może, dostrzec to, co niewidoczne dla przechodnia, ale kluczowe dla świadomego uczestnika rynku nieruchomości.
Rynek nieruchomości w Polsce — przegląd wydarzeń 2023 roku
Rynek nieruchomości ulega dynamicznym zmianom i to nie tylko w momencie uchwalania decyzji o wprowadzaniu bądź zniesieniu nowych podatków, ale i w dłuższej perspektywie czasu. To wszystko dlatego, że każda z podjętych decyzji, na skutek działania czynników różnicujących takich jak inflacja, ogólna sytuacja gospodarcza czy wpływy innych rynków, oznacza inne efekty w podanym czasie. Oto jak wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości w perspektywie ostatnich paru miesięcy.
Obniżka stóp procentowych
6 września 2023 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe, ale to nie sam fakt obniżenia stóp zaowocował zdziwieniem rynku, a wysokość tej obniżki. Wynosiła ona bowiem aż 0,75 pkt procentowego. Od września 2022 roku, stopy procentowe ułożyły się stabilnie na poziomie 6,75 proc. (co było najwyższym wynikiem od dwóch dekad), a został on osiągnięty cyklem 11 podwyżek z rządu (początek w październiku 2021).
Taka zmiana istotnie może być postrzegana jako zaleta, szczególnie dla wszystkich tych, którzy w niedalekiej przyszłości zdecydują się na kupno mieszkania w opcji kredytu hipotecznego. Wówczas, taki kredyt będzie dla nich tańszy. Kolejną korzyścią jest zwiększenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, a także, co za tym idzie, ożywienie rynku hipotek (z czym, jeszcze jakiś czas temu był problem). Taka sytuacja wróży też, potencjalnie, wyższe ceny mieszkań w krótkim okresie. Ten ostatni czynnik może mieć kolosalne znaczenie dla flipperów, bo wyższe ceny nieruchomości oznaczają wyższy zysk.
Wracając do naszego ciągu przyczynowo-skutkowego: ożywienie hipotek będzie wyzwalaczem pobudzenia budownictwa mieszkaniowego. W kolejnych latach więc podaż nowych mieszkań może wzrosnąć, co może oznaczać stabilizację cen nieruchomości (teraz doświadczamy nierównowagi rynkowej między wysokim popytem na mieszkania a niższą podażą).
Jednak w amoku korzyści dla kredytobiorców nie zapominajmy o jednej ważnej rzeczy: ta obniżka wpływa na nas wszystkich. Począwszy od kredytów, a skończywszy na niższym oprocentowaniu depozytów i obligacji. Co to oznacza? Bez włączania innych czynników rynkowych, ci, którzy oszczędzają w ten sposób np. na wkład własny, muszą się liczyć z mniejszym zyskiem, a więc dłuższym czasem oszczędzania.
Dalsze losy BK2%
Jednym ze skutków nowego programu mieszkaniowego ”Pierwsze mieszkanie” i instrumentu Bezpieczny kredyt 2% jest rozgrzanie rynku do granic możliwości. Jest to jeden z tych czynników, który potężnie wpływa na decyzje kupujących, więc nie dziwi fakt tak wielkiego poruszenia.
W ostatnim poście (i w tym, jeśli wrócisz do poprzedniego akapitu), dostrzeżesz fakt, że obecnie funkcjonujemy w warunkach nierównowagi rynkowej (między popytem a podażą, choć według prognoz sytuacja ma ulec zmianie w kolejnych latach). W siedmiu największych miastach dostępnych mieszkań, spełniających kryteria programu jest nieco ponad 41 000. Natomiast liczba wniosków jest ogromna. Z kalkulacji wynika, że liczba dostępnych mieszkań jest o 2000 mniejsza niż liczba wniosków złożonych w lipcu.
Te ograniczenia sprawiają, że beneficjenci programu zmuszeni są brać dosłownie wszystko, co mieści się w limicie. W konsekwencji można powiedzieć, że rynek nieruchomości się oczyszcza — z rynku znikają nawet nieruchomości, których nikt nie chciał całymi miesiącami (głównie chodzi tu o mieszkania dwu- i trzypokojowe, jako że głównymi beneficjentami programu są rodziny z dziećmi).
Decyzja o przedłużeniu wakacji kredytowych na 2024 rok
W ubiegłych latach (od lipca 2022 roku), z wakacji kredytowych mógł skorzystać każdy, bez względu na dochód, jakim dysponował. Choć przedłużenie programu zostało ogłoszone 21 września, wiadomo już, że nie każdy będzie mógł odpocząć od rat kredytu. W 2024 roku obowiązywać będzie kryterium dochodowe, którego wysokości jeszcze nie ustalono. Jedynym zapewnieniem ze strony ustawodawcy jest enigmatyczne stwierdzenia, że nowe kryteria dochodowe będą ”sprawiedliwe”.
Dotychczasowe zasady wakacji kredytowych mówiły, że kredytobiorca może zawiesić jedną ratę, raz na kwartał. Jak będzie teraz? Jeszcze nie wiadomo. Wygląda na to, że jest to czysto przedwyborcza decyzja polityczna. W końcu wakacje kredytowe były odpowiedzią na serię podwyżek stóp procentowych, więc skoro zostały obniżone (i są perspektywy na dalsze obniżki) to chyba kontynuacja nie jest potrzebna? A jaki wpływ na rynek kredytów oraz sam rynek nieruchomości będą miały wakacje kredytowe? Tego dowiemy się w dłuższej perspektywie.
Oczywiście, czynników różnicujących zachowanie na rynku nieruchomości jest wiele. O innych, w tym o sytuacji na innych rynkach światowych, możesz przeczytać w poprzednim wpisie.
Średnie ceny mieszkań Wrocław — rynek pierwotny II kwartał 2023
Przegląd cen nieruchomości
Udział liczby transakcji według przedziałów powierzchni
W drugim kwartale 2023 roku największy udział w liczbie transakcji według przedziałów powierzchni miały małe i średnie mieszkania, czyli te o metrażu 35-50 m2 i odsetek ich sprzedaży wyniósł 40,7%. Na drugim miejscu, z wynikiem 31,9%, uplasowały się mieszkania nieco większe, bo te charakteryzujące się metrażem 50-70 m2. Później najchętniej kupowano mieszkania o metrażu 15-35 m2 (udział liczby transakcji to 11,5%). Poza podium znalazły się lokale o metrażu 70-100 m2 (9,8%) oraz te powyżej 100 m2 (6%).
Cena metra kwadratowego we Wrocławiu
Tak samo, jak w przypadku Warszawy, o której pisałem poprzednim razem, najdroższy okazał się metr kwadratowy mieszkań o metrażu 15-30 m2, w przypadku których średnia cena brutto za m2 wyniosła 11 257 zł (mediana 11 086 zł brutto). Na drugim miejscu w rankingu najwyższej ceny za m2 znalazły się mieszkania o metrażu 35-50 m2 z wynikiem 10 706 zł brutto (mediana 10 822 zł brutto). Trzecie miejsce należy do mieszkań o metrażu 70 – 100 m2, w przypadku których średnia cena brutto kształtowała się na poziomie 10 382 zł, a mediana wynosiła 10 189 zł. Później, mamy mieszkania o metrażu 50-70 m2, których średnia cena nie przekraczała 9 991 zł brutto, a mediana 10 016 zł. Ostatnie miejsce należy do mieszkań powyżej 100 m2. Średnia cena brutto za metr kwadratowy wynosiła 6 882 zł, mediana natomiast 6 252 zł.
Cena całkowita
Teraz przyjrzyjmy się cenie całkowitej brutto. Najdroższymi mieszkaniami na rynku pierwotnym we Wrocławiu były mieszkania największe. Średnia cena brutto wynosiła 918 276 zł. Następne w kolejce pod względem ceny całkowitej były mieszkania o metrażu 70-100 m2, a ich średnia cena brutto wyniosła 843 310 zł. Mieszkania 50-70 m2, charakteryzowały się ceną 578 032 zł, z kolei te o metrażu 35-50 m2 – 444 205 zł. Najmniejsze mieszkania kosztowały średnio 335 457 zł brutto.
Średnie ceny mieszkań Wrocław — rynek wtórny, II kwartał 2023
Przegląd cen nieruchomości
Przenosimy się na rynek wtórny, aby sprawdzić nastroje wśród celujących w kupno starszych mieszkań.
Udział liczby transakcji wg przedziałów powierzchni
Podobnie jak w przypadku rynku pierwotnego, w udziale rynku królują mieszkania o metrażu 35-50 m2, a wartość ta wynosi 36,8%. Następnym najchętniej kupowanymi mieszkaniami były te o wielkości 50-70 m2, a ich udział w rynku wynosił 36,1%. Następnie, spore wzięcie miały też mieszkania najmniejsze, czyli te o metrażu 15-35 m2 (14%), a za nimi plasował się metraż 70-100 m2 (udział 11,3%). Ostatnie na naszej liście udziału w rynku są mieszkania powyżej 100 m2, a wartość wynosi zaledwie 1,9%.
Cena metra kwadratowego we Wrocławiu
W przypadku rynku wtórnego najdroższy okazał się metr kwadratowy mieszkań o metrażu 15-30 m2. Tutaj średnia cena brutto za m2 wyniosła 12 009 zł (mediana 11 506 zł brutto). Na drugim miejscu w rankingu najwyższej ceny za m2 znalazły się mieszkania o metrażu 35-50 m2 z wynikiem 10 544 zł brutto (mediana 10 437 zł brutto). Trzecie miejsce należy do mieszkań o metrażu powyżej 100 m2, w przypadku których średnia cena brutto kształtowała się na poziomie 10 414 zł, a mediana wynosiła 9 240 zł. Później, mamy mieszkania o metrażu 50-70 m2, których średnia cena nie przekracza 9 886 zł brutto, a mediana 9 754 zł. Ostatnie miejsce należy do mieszkań 70-100 m2. Średnia cena brutto za metr kwadratowy wynosi 9 821 zł, mediana natomiast 9 240 zł.
Cena całkowita
Najdroższymi mieszkaniami na rynku wtórnym we Wrocławiu, tak samo, jak w przypadku rynku pierwotnego, były mieszkania największe. Średnia cena brutto wynosiła 1 317 058 zł. Następne w kolejce pod względem ceny całkowitej były mieszkania o metrażu 70-100 m2, a ich średnia cena brutto wyniosła 786 968 zł. Mieszkania 50-70 m2, charakteryzowały się ceną 572 756 zł, z kolei te o metrażu 35-50 m2 – 454 576 zł. Najmniejsze mieszkania kosztowały średnio 344 500 zł brutto.
Podsumowanie: ceny mieszkań we Wrocławiu
Analizując rynek nieruchomości we Wrocławiu, szczególnie skupiając się na porównaniu cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, można zauważyć kilka interesujących tendencji.
Na obu rynkach najwyższe ceny za metr kwadratowy dotyczą mieszkań o powierzchni 15-30 m2, jednak na rynku wtórnym ceny te są wyraźnie wyższe. Co więcej, obserwując udział poszczególnych przedziałów metrażowych w liczbie transakcji, na obu rynkach dominują mieszkania o powierzchni 35-50 m2. Niemniej jednak, na rynku wtórnym znaczący jest również udział mieszkań o metrażu 50-70 m2.
Jeśli zaś spojrzymy na ceny całkowite, najdroższe mieszkania, niezależnie od rynku, to te o metrażu powyżej 100 m2, choć różnice w cenach pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym są znaczące. Warto zauważyć, że różnice te mogą być wynikiem różnorodnych czynników, takich jak lokalizacja, standard wykończenia, czy dostęp do infrastruktury, co może wpływać na decyzje kupujących na obu rynkach.
W kontekście tych obserwacji potencjalni inwestorzy oraz osoby szukające mieszkania do zamieszkania mogą zwrócić uwagę na te specyficzne tendencje, dostosowując swoje strategie zakupowe do panujących na rynku warunków.