Polska to jeden z najlepszych krajów do inwestowania w nieruchomości — zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. Dlaczego? Chociażby dlatego, że mimo narodowej skłonności do narzekania na podatki, w naszym kraju te dotyczące sprzedaży i kupna mieszkań są na stosunkowo niskim poziomie, co pozwala na spore oszczędności i osiągnięcie wyższej stopy zwrotu ze sprzedaży nieruchomości. W związku z tym zarobek rzędu 50 tysięcy zł na jednym mieszkaniu nie wydaje się abstrakcyjny. Chcesz wiedzieć, jak to osiągnąć? Zapraszam do lektury artykułu!
Czym są flipy i dlaczego można na nich zarabiać?
Flipowanie nieruchomości to proces zakupu mieszkań po niższej cenie, często wymagających remontu, ich odnowienie i sprzedaż z zyskiem. Ostatnio w sieci pojawia się wiele artykułów, których celem jest straszenie rynku działalnością fliperów i obwinianie ich o spekulacje wywołujące dramatyczne wzrosty cen nieruchomości. Jednak rosnące ceny mieszkań są efektem wielu, złożonych działań, a większość problemów wychodzi ze słabej podaży nowych mieszkań — co oznacza tyle, że deweloperzy po prostu budują za mało nowych mieszkań, niż to wynikałoby z zapotrzebowania, stymulowanym m.in. rządowymi programami takimi jak Bezpieczny kredyt 2% czy Mieszkanie na start.
Legalność flipowania wynika z wolnego obrotu gospodarczego i swobody działalności, co pozwala na zakup i sprzedaż nieruchomości w dowolnej cenie i chociaż ta definicja z pozoru wygląda jak definicja inwestowania spekulacyjnego, w rzeczywistości wcale tak nie jest. Wynika to z jednej prostej rzeczy — kiedy fliper kupi nieruchomość poniżej wartości rynkowej i ją wyremontuje, to jej nowa wartość wykreowana jest (podniesiona) właśnie przez ów remont. Wzrost wartości nie wynika wówczas wyłącznie z samego wzrostu cen na rynku, a z wkładu włożonego przez inwestora. Czysta sprzedaż spekulacyjna występuje wtedy, kiedy kupisz mieszkanie, nic z nim nie robisz przez jakiś czas, czekając na wzrost cen i dopiero wtedy sprzedajesz.
O ile, aby zarabiać na nieruchomościach w systemie spekulacyjnym, nie zawsze trzeba wykazać się specjalną determinacją, o tyle we flipowaniu jest to pierwiastek bardzo potrzebny. To właśnie determinacja sprawi, że nie poddasz się przy negocjacjach, czy poszukiwaniu nieruchomości jednocześnie będącej okazją.
Jak sprawdzić, czy okazja jest okazją?
Dobra wiadomość jest taka, że początkujący inwestor na pierwszy rzut oka nie wie, czy mieszkanie, które ma na oku, istotnie jest okazją inwestycyjną. Dlaczego dobra? Bo istnieje dość prosty sposób, aby zdobyć tę wiedzę, jednocześnie pozostawiając konkurencję daleko w tyle — analiza.
Najważniejsze elementy okazji rynkowej
Pierwszym elementem, jakiemu należy się przyjrzeć, jest cena nieruchomości. W dużym mieście wojewódzkim cena jest najważniejsza. Mówiąc wprost, stan techniczny czy prawny ma mniejsze znaczenie niż cena — te dwa pierwsze elementy zawsze można poprawić, ale jeżeli cena nie jest dobra, może okazać się, że zysk będzie mniejszy albo, że wystąpi duża strata. Ta sama formuła ma zastosowanie do tak wychwalanej lokalizacji. Znów — nawet jeśli lokalizacja jest świetna (np. nieruchomość usytuowana jest w centrum miasta), lecz cena jest nieokazyjna, cały zakup przestaje być okazją.
Drugim elementem wpływającym na okazyjność oferty jest potencjał mieszkania. To czy można tę nieruchomość podzielić na większą liczbę pokoi, dodać antresolę czy zaaranżować je w bardziej ustawny sposób będzie miało wpływ na późniejszy zysk, bo może lepiej spełniać potrzeby ostatecznego nabywcy.
Cena mieszkania a piętro
Na początku drogi po rynku nieruchomości piętro, na którym usytuowane jest mieszkanie, może Ci się wydawać sprawą co najmniej błahą. Jednak i to ma wpływ na cenę nieruchomości i jej wyjątkowość. Zobacz, jak kształtują się ceny nieruchomości w zależności od piętra jej usytuowania:
Na powyższej grafice zaprezentowana jest różnica procentowa w cenie mieszkania między tymi znajdującymi się na różnych piętrach. Już na pierwszy rzut oka widać, że najmniejszym powodzeniem cieszą się nieruchomości zlokalizowane na 4 piętrze (mówimy tu o braku windy). Najlepsze na rynku wtórnym w blokach bez windy okazują się mieszkania dostępne na 1 piętrze. Oczywiście nie oznacza to, że mieszkania położone na najwyższym piętrze nie będą się sprzedawać — będą, jednak może to potrwać nieco dłużej.
Co sprawdzić przy inwestycji w lokal?
Inwestowanie w nieruchomości nie może być dziełem przypadku i mieszkanie trzeba również sprawdzić pod kątem praktycznym. Oto krótka checklista najważniejszych aspektów, które należy sprawdzić przy zakupie nieruchomości:
- podstawa nabycia — trzeba dokładnie zbadać, na jakiej podstawie właściciel nabył daną nieruchomość. Może to być np. spadek, darowizna, akt notarialny itp.
- księga wieczysta — tutaj potrzebny jest jej numer, który możesz uzyskać od właściciela nieruchomości. Następnie, już za pomocą narzędzi online sprawdzisz m.in. obciążenia nieruchomości czy inne zobowiązania na niej ciążące.
- stan mieszkania — największą wartość dla flipera mają mieszkania przeznaczone do większego remontu. Takie najłatwiej jest kupić poniżej wartości rynkowej, ponieważ ich właściciele nie czują ich wartości co spowodowane jest m.in tym, że nie cieszą się one dużym zainteresowaniem.
- otoczenie mieszkania — najlepiej ”wejść w buty” potencjalnego kupującego i obejrzeć otoczenie jego oczami odpowiadając na pytanie ”jak będzie mi się tu mieszkać?”. Zwróć uwagę na stan klatki schodowej, miejsca ogólnodostępne czy w końcu na samo osiedle, na którym się znajduje. Jest to ważny aspekt przede wszystkim dlatego, że nie będziesz miał na to zbyt dużego wpływu — nie wyremontujesz przecież klatki schodowej, a często właśnie ona może decydować, czy klient zdecyduje się kupić mieszkanie.
Poniżej oddaje Ci do dyspozycji moją szczegółową listę:
Podsumowanie
Od tego jak dobrze sprawdzisz nieruchomość zależy i jak głęboko zbadasz rynek przy inwestycji zależy Twój zysk.