Choć wydawało się, że rynek nieruchomości złapał chwilę oddechu, dane z ostatnich miesięcy pokazują, że pod powierzchnią wciąż buzuje. W grze pojawiły się stare-nowe zmienne: znikające programy wsparcia, pogarszająca się demografia, ale też duża oferta nowych mieszkań. I choć część analityków przewidywała stagnację, rynek – jak zwykle – zareagował po swojemu.
W tym kwartalnym raporcie przyglądamy się nie tylko statystykom, ale i ich szerszym konsekwencjom: co oznacza wzrost liczby mieszkań na sprzedaż? Czy naprawdę potrzebujemy ich aż tyle, skoro społeczeństwo się kurczy? I wreszcie – gdzie w tym wszystkim miejsce dla kupujących, którzy z każdą decyzją stają przed coraz większym znakiem zapytania?
Sytuacja ekonomiczna w Polsce – I kwartał 2025
Wzrost gospodarczy i inflacja
Polska gospodarka zakończyła 2024 rok z wynikiem, który można określić jako „solidny w kontekście oczekiwań” – bez przesadnego entuzjazmu, ale też bez rozczarowań. Według szacunków ekonomistów z ING i Pekao, PKB w IV kwartale 2024 wzrósł o ok. 3,5% r/r, przy czym cały rok zamknął się wzrostem na poziomie 2,9%.
Wzrost w IV kwartale został oparty głównie na odbiciu konsumpcji prywatnej, która – choć wciąż poniżej potencjału – wzrosła o ok. 3,4% r/r. Inwestycje pozostały słabe (0–0,7% r/r), a eksport netto – tradycyjnie już – zaniżył wynik, notując ujemny wkład na poziomie ok. -1 pkt proc. To wszystko pokazuje, że ożywienie było napędzane raczej popytem krajowym i konsumpcją niż realnym skokiem inwestycyjnym.
Prognozy na 2025 rok pozostają umiarkowanie optymistyczne. Średnioroczny wzrost PKB może wynieść ok. 3,7%, przy czym pierwsza połowa roku utrzyma się w przedziale 3–3,5%, a druga – przy większym uruchomieniu środków z KPO i funduszy unijnych – może zbliżyć się do 4%. Ekonomiści przewidują, że do gospodarki trafi w 2025 roku nawet 90 mld zł z KPO (część dotacyjna i pożyczkowa) oraz kolejne 45 mld zł z funduszy strukturalnych. Jeżeli rzeczywiście te środki popłyną, prywatny sektor inwestycyjny ma szansę wreszcie się obudzić.
Po chwilowym zbliżeniu się do celu inflacyjnego w pierwszej połowie 2024 roku, druga połowa przyniosła odbicie, którego nikt nie chciał, ale wszyscy się spodziewali. Inflacja konsumencka (CPI) w październiku wzrosła do 5%, głównie za sprawą przywrócenia pełnego VAT-u na żywność oraz podwyżek cen energii i gazu. Inflacja bazowa – czyli ta oczyszczona z najbardziej zmiennych składników – również poszła w górę, osiągając 4,1%, co potwierdza, że presja cenowa nie ogranicza się już tylko do energii.
Ceny usług nadal rosną wyraźnie szybciej niż ceny towarów, co jest konsekwencją silnego wzrostu płac oraz deficytów siły roboczej w wielu sektorach. Co więcej, Polska – jako kraj silnie uzależniony od węgla w miksie energetycznym – ma najwyższy w UE mnożnik inflacyjny cen tego surowca. Przekłada się to na nadmierną wrażliwość gospodarki na wszelkie zawirowania w globalnym handlu surowcami, co tylko podbija konieczność transformacji energetycznej.
Co dalej? Tu zaczyna się scenariusz „gdybania”. Wstępne prognozy NBP mówiły o średniorocznej inflacji w 2025 r. na poziomie 5,6%, ale nie uwzględniały one rządowych deklaracji utrzymania osłon dla gospodarstw domowych. Jeśli dopłaty do cen energii faktycznie zostaną przedłużone, realna inflacja może okazać się niższa i zbliżyć się do poziomu 4%. To nie jest mało, ale wystarczająco, by RPP mogła rozpocząć ostrożne luzowanie polityki monetarnej.
Choć NBP utrzymuje stopy procentowe na poziomie 5,75%, analitycy zakładają, że pierwsze obniżki – niewielkie i raczej symboliczne – pojawią się dopiero w drugiej połowie 2025 roku. Według szacunków OECD, koszt pieniądza może spaść do 4% dopiero na koniec 2026 roku.
W skrócie: inflacja wciąż jest z nami, ale to już nie wysoka gorączka, a uporczywy kaszel. I choć realna siła nabywcza powoli się odbudowuje, to wiele rodzin nadal funkcjonuje w trybie „oszczędnościowy,” – co bezpośrednio wpływa na decyzje zakupowe, w tym te dotyczące mieszkań.
Rynek pracy i wynagrodzenia
Wynagrodzenia rosną – choć nie tak spektakularnie, jak jeszcze rok temu. W I kwartale 2025 roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 8 736,49 zł, co przekłada się na wzrost o 8,2% rok do roku. Po uwzględnieniu inflacji realna siła nabywcza pracowników zwiększyła się o 3,3%. Dla porównania: rok wcześniej było to ponad 9%. Dynamika wyraźnie wyhamowała, ale kierunek pozostał ten sam.
Rynek pracy nadal jest napięty. Brakuje rąk do pracy, szczególnie w zawodach wymagających kwalifikacji technicznych. Firmy nie mają wielkiego pola manewru – jeśli chcą zatrzymać ludzi, muszą płacić więcej. Ale jedno jest pewne: realne podwyżki wracają, tylko wolniej i mniej równomiernie niż byśmy chcieli.
Rynek kredytów hipotecznych
To był najmocniejszy początek roku od dawna. W I kwartale 2025 roku złożono 98 tys. wniosków o kredyt hipoteczny – o 24% więcej niż rok wcześniej. Po kilku kwartałach wyhamowania coś znów ruszyło, a rynek kredytów złapał oddech.
Dlaczego? Wzrost realnych wynagrodzeń poprawił zdolność kredytową wielu gospodarstw domowych. Jednocześnie, większa dostępność mieszkań na rynku oraz obawa, że ceny wkrótce znów przyspieszą, skłoniły część klientów do działania tu i teraz – nawet mimo utrzymujących się wysokich stóp.
Warto dodać, że średnia kwota wnioskowanego kredytu w marcu 2025 roku sięgnęła 460 tys. zł , co jest rekordem w historii pomiarów. I choć może to wyglądać jak szaleństwo, to w gruncie rzeczy odzwierciedla po prostu droższe nieruchomości i determinację Polaków, żeby nie odkładać życia na później.
Banki wyczuły koniunkturę – w I kwartale zaczęły łagodzić warunki udzielania kredytów , m.in. zmniejszając marże. Z jednej strony chcą powalczyć o klienta, z drugiej – mają lepszą sytuację kapitałową i większy luz operacyjny niż jeszcze rok temu.
Programy rządowe wspierające mieszkalnictwo
Po głośnym zakończeniu „Bezpiecznego Kredytu 2%” i spektakularnej porażce „Mieszkania na Start” rząd postanowił powalczyć o nową narrację – tym razem pod hasłem „Pierwsze Klucze”. Program, którego start zapowiedziano na drugą połowę 2025 roku, ma wspierać osoby bez własnego mieszkania poprzez dopłaty do kredytów hipotecznych oraz pomoc przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym lub budowie domu.
Z założeń programu wynika, że państwo będzie dopłacać do pierwszych 120 rat kredytu, obniżając realne oprocentowanie do 1,5%. Dodatkowo jeśli ktoś nie ma wymaganego wkładu własnego – będzie mógł liczyć na gwarancję BGK. I nie, tym razem nie będzie można kupić nowego apartamentu od dewelopera – program obejmie wyłącznie rynek wtórny, budowę systemem gospodarczym lub wejście do TBS/SIM.
Na papierze brzmi nieźle. W praktyce – jak zwykle, diabeł tkwi w limitach. Po pierwsze: wnioski będzie można składać do 2030 roku, ale tylko do 10 tys. kwartalnie. Po osiągnięciu tego progu – koniec przyjmowania wniosków do kolejnego kwartału. Po drugie: limity cen za m² i dochodowe będą znacząco ograniczać dostępność programu w największych miastach (choć podobno ma to zostać rozwiązane). W Warszawie czy Gdańsku wielu kupujących może po prostu się nie załapać.
Czy „Pierwsze Klucze” zadziałają? Teoretycznie mogą pomóc tam, gdzie programy wspierające rynek pierwotny tylko napędzały ceny. W praktyce – to kolejny test: nie tyle systemu, ile zdolności państwa do projektowania narzędzi realnie dostępnych dla mieszkańców, a nie tylko PR-owych konstrukcji na konferencję prasową.
Podaż mieszkań
W I kwartale 2025 roku podaż mieszkań znowu poszła w górę – i to zauważalnie. Według danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego średnio co tydzień na rynek trafiało ponad 10 tys. nowych ofert w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni. To o 12% więcej niż rok temu i aż o 22% więcej niż w czwartym kwartale 2024 . Krótko mówiąc: deweloperzy wyraźnie wrócili do gry.
Tym samym na koniec marca w ofercie pierwotnej pozostawało około 56,7 tys. mieszkań – o 2,7 tys. więcej niż trzy miesiące wcześniej i o 5 tys. więcej niż pół roku temu. Rynek stopniowo się nasyca, a to oznacza jedno: tempo wzrostu cen może w końcu wyhamować.
Analitycy PIE nie bawią się w wielkie deklaracje, ale sugerują wprost – jeśli trend się utrzyma, możliwa jest stabilizacja cen, a w niektórych miastach może nawet pojawić się delikatna korekta. Nie będzie to oczywiście wielki krach, tylko raczej powrót do normalności: więcej mieszkań, mniej nerwowych decyzji i trochę więcej pola do negocjacji.
Demografia
Polaków ubywa – i to szybciej, niż byśmy chcieli to przyznać. Na koniec I kwartału 2025 roku liczba ludności Polski wyniosła 37,43 mln osób, co oznacza spadek o 158 tys. w porównaniu do ubiegłego roku. Dla porównania: to jakby w ciągu roku zniknęło miasto wielkości Sosnowca.
W samym tylko I kwartale 2025 przybyło nam o 52 tys. mniej obywateli – głównie dlatego, że więcej osób umiera, niż się rodzi. Ujemny przyrost naturalny to już nie „niepokojący trend”. To trwały stan rzeczy, który rozpycha się łokciami w prognozach długoterminowych.
Jeszcze gorzej wygląda sprawa dzietności. Prognozy na ten rok mówią o współczynniku 1,03. Dla przypomnienia: 2,1 to minimum, które pozwala pokoleniom się „odtwarzać”. 1,03 to nie jest niski wynik. To jest dramat.
To nie jest tylko problemem ZUS-u za 20 lat. To wpływa na rynek nieruchomości już dziś – zmieniając strukturę popytu, zapotrzebowanie na metraż, lokalizacje, a w dłuższej perspektywie: całą logikę planowania inwestycji mieszkaniowych.
Co to oznacza dla rynku nieruchomości?
Z jednej strony mamy gospodarkę, która trzyma się nieźle – PKB rośnie, konsumpcja odbiła, a na horyzoncie widać miliardy z KPO i funduszy unijnych. Z drugiej strony: inflacja nie daje o sobie zapomnieć, realne płace rosną wolniej, niż byśmy chcieli, a Polacy wciąż trzymają się portfela, jakby zaraz miał zniknąć. Efekt? Decyzje o zakupie mieszkania są bardziej wyważone niż kiedykolwiek.
Kredyty znów zaczęły się ruszać – 98 tys. wniosków w I kwartale to znak, że rynek zaczyna się odtykać. Ale to jeszcze nie boom – to raczej korek, który drgnął. W tle czekają nadzieje na obniżki stóp, które – jeśli faktycznie nadejdą w drugiej połowie roku – mogą dolać paliwa do popytu. Zwłaszcza że po stronie podaży widać coraz większy ruch: deweloperzy znów mają co pokazywać, a kupujący zyskują większy wybór i czas na decyzję.
W tym wszystkim rząd próbuje jeszcze raz podejść do tematu dopłat – tym razem stawiając na rynek wtórny i budownictwo indywidualne. Program „Pierwsze Klucze” może wprowadzić lekkie zamieszanie – nie tyle przez masowość, ile przez selektywność. Skorzysta ten, kto zmieści się w limicie. Reszta obejrzy konferencję prasową.
Ale najważniejszy gracz na planszy to demografia – i on nie ma dobrych wieści. Ludności ubywa, współczynnik dzietności spada, a struktura wiekowa społeczeństwa zmienia się na naszych oczach. To oznacza mniej rodzin, więcej singli, mniejsze mieszkania, a w niedalekiej przyszłości: wzrost znaczenia inwestycji skierowanych do seniorów, migrantów i najemców. Bo jeśli nie będzie komu kupować 3-pokojowego „M” na peryferiach – to albo zmienimy standard, albo zostaniemy z niesprzedawalnym metrażem.
Ceny mieszkań w największych miastach – I kwartał 2025
Cztery miasta, cztery kierunki
Rynek mieszkaniowy w Polsce coraz rzadziej pozwala się opisywać jedną średnią. Wahania popytu, rozbieżności w strukturze podaży oraz lokalne tempo wzrostów sprawiają, że dane z Warszawy, Łodzi, Wrocławia i Katowic tworzą raczej cztery niezależne narracje niż jednolity krajobraz.
I kwartał 2025 roku tylko potwierdził tę tendencję. W analizowanych miastach widać wyraźne różnice – nie tylko w poziomach cen, ale też w dynamice zmian, relacjach między rynkiem pierwotnym a wtórnym oraz preferencjach nabywców. W efekcie mamy do czynienia z czterema rynkami, które – choć funkcjonują w tej samej gospodarce – rozwijają się według własnych zasad.
W dalszej części przyjrzymy się, co konkretnie działo się w tych lokalizacjach i jaką lekcję można z tego wyciągnąć – zarówno z perspektywy nabywców, jak i inwestorów.
Warszawa vs. reszta Polski – osobna liga?
Warszawa nie zwalnia tempa – w I kwartale 2025 roku średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wyniosła 18 881 zł/m², a na wtórnym 17 015 zł/m². To najwyższe stawki w kraju, zarówno pod względem poziomu cen, jak i dynamiki wzrostu. Rynek pierwotny w zaledwie trzy miesiące podrożał o blisko 29% (z 14 668 zł/m² w IV kwartale), co wyraźnie wykracza poza zwykłą sezonowość. Dla porównania, na rynku wtórnym wzrost wyniósł niespełna 4% – z 16 397 zł/m² w IV kwartale 2024.
Źródło: opracowano na podstawie danych z Investoro.pl
Taka różnica może wynikać z chwilowego wyhamowania rynku deweloperskiego pod koniec ubiegłego roku, kiedy oferta była mniej atrakcyjna cenowo, a część firm wprowadzała do sprzedaży tańsze lokale. Początek 2025 roku przyniósł jednak odbicie – ceny poszły w górę, czemu sprzyjały rosnące koszty budowy, ograniczona dostępność gruntów i stabilny popyt ze strony klientów gotówkowych.
Co ciekawe, różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym wyraźnie się zawęziła, a w niektórych przypadkach mieszkania z drugiej ręki są nawet droższe – zwłaszcza w atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach. To sygnał, że klienci wciąż cenią dostępność „od ręki” i gotowość do zamieszkania.
Wrocław i Katowice – dwa wzrosty, dwa scenariusze
Wrocław i Katowice – dwa duże miasta, dwa zupełnie różne scenariusze. W I kwartale 2025 roku Katowice zanotowały wzrosty cen na obu rynkach, podczas gdy Wrocław odnotował niewielkie spadki – i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Różnice w dynamice cen pokazują, jak bardzo lokalne uwarunkowania potrafią dziś rozjechać się w ramach tego samego segmentu mieszkaniowego.
We Wrocławiu średnia cena na rynku pierwotnym w I kwartale 2025 roku, wyniosła 13 336 zł/m² – to spadek o ponad 2% względem IV kwartału 2024, gdzie było 13 654 zł/m². Rynek wtórny natomiast zanotował spadek z 12 931 zł/m² do 12 848 zł/m² (-0,6%) – czyli de facto stabilizacja z lekkim spadkiem, raczej w granicach błędu statystycznego niż realnej zmiany. Tu mieszkania „z drugiej ręki” wciąż są mocno poszukiwane – szybka dostępność i znana lokalizacja mają swoją cenę, którą wrocławianie są skłonni płacić.
Źródło: opracowano na podstawie danych z Investoro.pl
W Katowicach uwagę przykuwa rynek pierwotny – w ciągu jednego kwartału ceny spadły z 11 630 zł/m² do 10 846 zł/m² (ok. -7%). To nie klasyczna korekta, a raczej odreagowanie po chwilowym wzroście – końcówka 2024 roku przyniosła podwyższony poziom cen, który nie utrzymał się na dłużej. Początek 2025 roku przynosi powrót do bardziej realistycznych poziomów – nadal wysokich, ale już nieoderwanych od siły nabywczej lokalnego rynku.
Na rynku wtórnym ceny rosły spokojnie: z 8 373 zł/m² do 8 754 zł/m² (4,5%) – i mimo tego wzrostu Katowice pozostają jednym z najbardziej przystępnych cenowo rynków wśród dużych miast.
Źródło: opracowano na podstawie danych z Investoro.pl
Łódź – (jeszcze) miasto okazji
Spośród analizowanych lokalizacji to właśnie Łódź wciąż oferuje najniższe ceny – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W I kwartale 2025 roku średnia cena transakcyjna metra kwadratowego na rynku pierwotnym wyniosła 9 300 zł, a na wtórnym – 8 473 zł. Dla porównania, w IV kwartale 2024 ceny te sięgały odpowiednio 9 064 zł i 7 905 zł, co oznacza wzrost o 2,6% w segmencie pierwotnym i aż 7,2% na rynku wtórnym.
Źródło: opracowano na podstawie danych z Investoro.pl
To, że większą dynamikę wykazały mieszkania „z drugiej ręki”, może zaskakiwać – zwłaszcza w kontekście ogólnopolskich trendów, zgodnie z którymi to deweloperzy nadrabiali cenowo. W Łodzi rynek wtórny zdaje się wciąż oferować atrakcyjne lokalizacje w relatywnie niskich cenach, co w połączeniu z gotowością do szybkiej przeprowadzki przyciąga kupujących.
Czy to oznacza, że Łódź kończy etap „tańszej alternatywy”? Jeszcze nie – ale wszystko wskazuje na to, że przestrzeń do okazji powoli się kurczy. Szczególnie że stolica województwa łódzkiego nie pozostaje już aż tak daleko w tyle, jeśli chodzi o tempo wzrostu cen.
Jedna gospodarka, cztery rynki mieszkaniowe
Polski rynek mieszkaniowy nigdy nie był monolitem – zawsze dzieliły go lokalne realia, tempo urbanizacji, dostępność gruntów czy struktura popytu. Ale dziś, w sytuacji braku jednolitych bodźców makro – takich jak tani kredyt czy ogólnopolski program dopłat – te różnice wychodzą na pierwszy plan.
Źródło: opracowano na podstawie danych z Investoro.pl
Wspólny mianownik? Może inflacja i stopy procentowe – ale tylko w tle. Bo realnie o cenach decyduje to, ile jest mieszkań w ofercie, jak wygląda struktura podaży, kto kupuje – i po co.
Dla inwestorów i nabywców oznacza to jedno: analiza lokalna to nie ciekawostka, tylko punkt wyjścia. A w czasach, gdy marże topnieją, a koszty błędnych decyzji rosną – ignorowanie lokalnych różnic to proszenie się o kosztowną nauczkę.
Chcesz podejmować decyzje oparte na danych, nie domysłach?
Zarejestruj się w Investoro i zyskaj dostęp do pełnych raportów, analiz i narzędzi, które pokazują rynek takim, jaki jest – bez uproszczeń.
